徐鳳英

1 概述

可持續(xù)發(fā)展要求人地關(guān)系不斷優(yōu)化、協(xié)調(diào),達(dá)到發(fā)展經(jīng)濟與保護環(huán)境的雙贏?？沙掷m(xù)發(fā)展的實施領(lǐng)域和途徑很廣泛,涉及到人類社會的方方面面。如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變、管理制度和生活方式的改進等。作為人類最主要居住空間的城市的建設(shè)和規(guī)劃是其中重要的組成部分。雖然是高度人工化的,但從可持續(xù)發(fā)展的角度,城市仍然被視為生態(tài)系統(tǒng),通過環(huán)境建設(shè)提供的公共物品是該系統(tǒng)中不可或缺的關(guān)鍵組分。因此,研究公共物品的經(jīng)濟效益對于城市可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

2 城市綠地

城市綠地是由人工活動參與培育和經(jīng)營的綠地及水域。它以自然要素為主體(或以利用自然要素為目的)而加以開發(fā)。城市綠地包括休憩綠地,防護綠地、農(nóng)業(yè)綠地和林業(yè)綠地等,是典型的公共物品,除生態(tài)功能外,還在經(jīng)濟、社會、游憩、審美等方面提供服務(wù)。綠地社會效益是其對社會所帶來的間接價值,包括改變城市形象,提高生活質(zhì)量等。

3 城市公共綠地

我國的城市公共綠地多指園林綠地,一般由城市公園、花園、道路交通附屬綠地、園林圃地[10]、經(jīng)濟林、防護林等各種林木以及城市郊區(qū)風(fēng)景名勝游覽綠地等各種城市園林綠地組成。

4 城市公共綠地建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

城市公共綠地的建設(shè),有效地改變了周邊的環(huán)境,使土地和住宅價格提高,國內(nèi)外大量資料表明:大面積的公共綠地能使住宅價格提高10%～15%,大大提高房產(chǎn)商的利潤水平。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,城市的房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮,公共綠地巨大的間接效益逐漸顯現(xiàn)出來。大型公共綠地附近房地產(chǎn)升值,商業(yè)興旺,政府也從中獲得更多的稅收收入。

5 公共綠地與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系

1)公共綠地現(xiàn)狀。人均公共綠地面積的變化情況見表1。

表1 1990年、1995年、2000年、2004年的人均公共綠地面積和建成區(qū)綠化覆蓋率

2)指標(biāo)選取。由于資料所限,這里選取37個城市的每平方米商品房地產(chǎn)均價為參考目標(biāo)。在分析中,選取了37個城市2004年每平方米商品房地產(chǎn)均價、公共綠地面積、公園面積和公園個數(shù)來進行分析。每平方米商品房地產(chǎn)均價數(shù)據(jù)來源于《個人理財》雜志2005年第 2期,公共綠地面積、公園面積、游人量和公園個數(shù)數(shù)據(jù)來源于《中國城市建設(shè)統(tǒng)計年報2004》的統(tǒng)計。

3)每平方米商品房地產(chǎn)均價與公共綠地的關(guān)系。由于數(shù)據(jù)處理的關(guān)系,這里將比較的是每平方米商品房地產(chǎn)均價與公共綠地的對數(shù)上的關(guān)系,經(jīng)過研究分析,可以看出,兩者基本上呈同一趨勢,兩者相關(guān)性系數(shù)為0.56。

4)每平方米商品房地產(chǎn)均價與公園面積的關(guān)系。由于數(shù)據(jù)處理的關(guān)系,這里將比較的是每平方米房地產(chǎn)均價與公園面積的對數(shù)上的關(guān)系,經(jīng)比較研究,可以看出,兩者基本呈同一趨勢,兩者相關(guān)性系數(shù)為0.47。

5)每平方米商品房地產(chǎn)均價與公園個數(shù)的關(guān)系。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析,兩者相關(guān)性系數(shù)為0.6。

6)參數(shù)確定。從前面的分析來看,公園面積和公園個數(shù)與每平方米商品房平均房價相關(guān)性較高,而公共綠地面積、游人量與每平方米商品房平均房價的相關(guān)性較低。所以本文選取公園面積和公園個數(shù)作為考察對象,對其每平方米商品房平均房價進行考察。

6 公共綠地與商品房價格之間的關(guān)系

根據(jù)已有數(shù)據(jù)來看,公園面積和公園個數(shù)與每平方米商品房平均房價的關(guān)系如下:

其中,Y為每平方米商品房平均房價,元;X1為公園面積,hm2;X2為公園個數(shù),個。

從上述關(guān)系可以看出,每平方米商品房平均房價與公園面積的系數(shù)為0.04,與公園個數(shù)的系數(shù)是0.23。說明公園面積、公園個數(shù)與每平方米商品房平均房價是一種正相關(guān)的關(guān)系,而公園個數(shù)比公園面積對每平方米商品房平均房價的影響更大。

7 結(jié)論和建議

從上面的關(guān)系可以看出,公園面積、公園個數(shù)對每平方米商品房平均房價均有一定的影響,而公園個數(shù)的變化對每平方米商品房平均房價格變化影響更大。

基于以上分析,我們應(yīng)改變傳統(tǒng)觀念,充分認(rèn)識公共綠地所創(chuàng)造的經(jīng)濟價值,尋求多渠道的開發(fā)方式。1)合理控制公共綠地及周圍土地的開發(fā)時序,通過土地增值稅和房地產(chǎn)稅等稅收進行適當(dāng)調(diào)節(jié)。2)可以采取彈性規(guī)劃措施,使開發(fā)商積極參與公共綠地的開發(fā),并獲得正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟效益。3)在審批重大建設(shè)項目時,要嚴(yán)格按規(guī)定落實綠化配套費,建起一并列入工程預(yù)算項目同步建設(shè),工程完工后,做到綠化與工程項目同時進行驗收。4)制定單位投入綠化用地減輕稅賦的優(yōu)惠政策,鼓勵增加綠化園林面積。

8 不足之處

本文在討論分析公共綠地與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系時,選取的僅是公園面積和公園個數(shù)兩個參數(shù),沒有考慮其他參數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響。在分析中可能放大了這兩者對房地產(chǎn)價格的影響。

文中用的房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)是每平方米商品房平均房價,對于整個區(qū)域用的是同一種價格,沒有分級討論公園周邊和離公園較遠(yuǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)價格之間的比較,結(jié)果可能使得公園的服務(wù)價值沒有得到很好的體現(xiàn)。

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