高淑英

(哈爾濱市群力投資有限責任公司，黑龍江 哈爾濱 150000)

信用是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)信用體系在防范金融風險、維護房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序、提高經(jīng)濟運行效率等方面發(fā)揮著重要的作用。目前，我國房地產(chǎn)信用體系正處在初級建設(shè)階段。因此，必須充分利用好房地產(chǎn)信用檔案信息這個工具來發(fā)展信用體系建設(shè)。建立和完善房地產(chǎn)市場信用體系是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要舉措,是健全適應社會主義市場經(jīng)濟要求的社會信用體系的重要組成部分,也是房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的重要保證。

1 有效利用房地產(chǎn)信用檔案發(fā)展信用體系建設(shè)的原因

1.1 房地產(chǎn)業(yè)信用檔案的內(nèi)容和作用是發(fā)展信用建設(shè)的有力前提

1.1.1 房地產(chǎn)信用檔案資料反映房地產(chǎn)企業(yè)信用狀況

檔案記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料,包括基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理情況等，都是信用檔案記錄的內(nèi)容，尤其是與整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重點和老百姓關(guān)心的焦點有關(guān)的信息。按照建設(shè)部的職能，房地產(chǎn)信用檔案目前主要征集與房地產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的信用信息，不良行為記錄的內(nèi)容也僅限于違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)法律法規(guī)、標準規(guī)范，經(jīng)核實并受到行政處罰的行為。隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，電子政務(wù)的發(fā)展，房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)還將逐步與有關(guān)政府部門的信息系統(tǒng)互聯(lián)互通、減少重復建設(shè)，從同業(yè)征信向聯(lián)合征信過渡，實現(xiàn)信息共享，以便更加全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況。

1.1.2 房地產(chǎn)信用檔案是構(gòu)建信用體系建設(shè)的有力前提

檔案是為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)提供依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)信息提供服務(wù)，為社會公眾對房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)。進入檔案系統(tǒng)，可以查到企業(yè)（機構(gòu)）、法人代表、總經(jīng)理、主要管理人員、項目負責人、等最基本的信用信息，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、銀行信用等級、專業(yè)技術(shù)證書、資質(zhì)年檢、重要業(yè)績和獎懲情況等。還可以查到每個開發(fā)項目的詳細地址、總規(guī)模及開、竣工時間、是否具備銷售條件等信息。為加強社會監(jiān)督，減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生，使失信者在擴大經(jīng)營范圍、承建新工程、新業(yè)務(wù)等方面受到限制，房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)專門設(shè)立了網(wǎng)上投訴欄目，社會公眾可以在網(wǎng)上對房地產(chǎn)市場違法違紀行為進行投訴，社會公眾只要按照統(tǒng)一格式提交有關(guān)房地產(chǎn)方面的投訴，都將獲得答復。系統(tǒng)管理部門對收到的投訴信息，要進行登記、整理、分類，并根據(jù)被投訴對象和投訴內(nèi)容，或轉(zhuǎn)交有關(guān)行政部門進行核查、處理，或轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)進行處理。

1.2 房地產(chǎn)信用檔案是加快建立完善的懲戒機制、發(fā)展信用建設(shè)的有效措施

加強信用建設(shè)，就是要建立這么一種機制，營造這么一種氛圍，使失信者要為其失信行為付出巨大的成本代價，讓失信成本遠遠高于誠信成本，得不償失。《政府工作報告》曾經(jīng)指出：切實加強社會信用建設(shè)，逐步在全社會形成誠信為本、操守為重的良好風尚。加快建立企業(yè)信用檔案，使有不良行為記錄者付出代價，名譽掃地，直至繩之以法。房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員信用檔案建設(shè)要與企業(yè)資質(zhì)申報、年檢制度結(jié)合起來，把它作為懲戒機制的一個組成部分，形成對違規(guī)行為的一種威懾力。隨著政府職能轉(zhuǎn)變，加入WTO和電子政務(wù)的發(fā)展，今后信用檔案系統(tǒng)要逐步與各級政府部門、銀行、工商、稅收、質(zhì)檢、司法、社保及行業(yè)自律組織信息管理系統(tǒng)實現(xiàn)互聯(lián)互通、信息共享，這也符合國家信用體系建設(shè)的總體思路，即逐步從同業(yè)征信向聯(lián)合征信過渡。

1.3 房地產(chǎn)信用檔案建設(shè)，是促進信用體系建設(shè)的必要途徑

房地產(chǎn)企業(yè)的上網(wǎng)工程建設(shè)發(fā)展信息化建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，企業(yè)信息化是企業(yè)現(xiàn)代化管理的基礎(chǔ)?！督ㄔO(shè)領(lǐng)域信息化工作基本要點》提出的房地產(chǎn)信息化“十五”計劃目標之一就是：企業(yè)要在兩到三年的時間內(nèi)，充分利用計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立起適合于自身發(fā)展的企業(yè)信息化管理系統(tǒng)。今后，企業(yè)資質(zhì)申報、年檢（審）、統(tǒng)計報表等也將通過網(wǎng)上進行。這次在信用檔案建設(shè)方案中，特別提出資質(zhì)一級企業(yè)都要建立電子信箱，有條件的要建立自己的網(wǎng)站，出于推動企業(yè)信息化進程的考慮，同時相信資質(zhì)一級房地產(chǎn)企業(yè)具備這樣的水平和能力。因此，檔案信息化建設(shè)也是企業(yè)信用體系建設(shè)的必要途徑。

2 有效利用房地產(chǎn)信用檔案打造信用地產(chǎn)市場體系的基本途徑

2.1 利用信用檔案，培養(yǎng)誠信理念

建立房地產(chǎn)信用檔案需要各級房地產(chǎn)行政主管部門、企業(yè)（中介機構(gòu)）和協(xié)（學）會的共同努力。誠信理念的形成，誠信環(huán)境的建設(shè)是個龐大的系統(tǒng)工程，需要從多方面的努力，自律機制和他律機制兩者相結(jié)合，相互促進。自律機制是通過企業(yè)內(nèi)部、行業(yè)內(nèi)管理制度實現(xiàn)的自我約束，他律機制則是通過企業(yè)外部法治環(huán)境和行政監(jiān)督進行的硬控制，自律和他律相輔相成，缺一不可。房地產(chǎn)信用檔案是一種他律手段，根本目的在于促進企業(yè)加強自律。建立房地產(chǎn)信用檔案的工作目標是：按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制要求，通過政府推動，建立的覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)、中介機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的信用信息系統(tǒng)，為各級政府部門和社會監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)，為社會各界查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務(wù)，為社會公眾對房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀行為的投訴提供途徑。房地產(chǎn)信用檔案的基礎(chǔ)是各級房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、企業(yè)（中介機構(gòu)）經(jīng)營管理系統(tǒng)及房地產(chǎn)協(xié)（學）會行業(yè)管理信息系統(tǒng)。

2.2 利用信用檔案，完善信用體系

信用檔案建設(shè)要分級分步、積極穩(wěn)妥、逐步完善。尤其要注意信用信息的依法征集，依法披露。房地產(chǎn)信用檔案記錄的內(nèi)容一定要客觀、真實，這個信用檔案系統(tǒng)是由政府組織建立的，公眾相信它的權(quán)威和可靠，如果辦不好，不僅不能起到凈化信用環(huán)境的作用，反而引發(fā)出一些新的問題，這就違背了建設(shè)信用檔案的初衷，還將影響政府信譽。對收到的公眾投訴，要給企業(yè)說明情況的機會。對記入信用檔案的內(nèi)容要根據(jù)信息類型和內(nèi)容確定保留時間。在房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)中，一定要廣泛聽取各方面意見，不斷加以完善。

2.3 發(fā)揮優(yōu)勢企業(yè)模范作用，推動信用體系建設(shè)

營造房地產(chǎn)行業(yè)誠信環(huán)境，尚需要優(yōu)勢房地產(chǎn)發(fā)揮示范作用。誠信是好企業(yè)個基本標準，信譽就是品牌。法規(guī)規(guī)則對于守法者，不會感到受約束，對違法違規(guī)者，感覺無處不在。因此，組織建立優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，就是考慮到優(yōu)勢企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個優(yōu)良群體，雖然數(shù)量不多，但素質(zhì)高、基礎(chǔ)好，一般來講，優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理制度比較健全，市場信譽比較好，信息化管理水平也較高，建立資質(zhì)一級房地產(chǎn)信用檔案的基礎(chǔ)好，見效快，有助于推動全國房地產(chǎn)信用檔案的建立，最終實現(xiàn)信用檔案系統(tǒng)的互通。

3 結(jié)束語

總之，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)，必須建立一個以道德為支撐、以法律為保障的房地產(chǎn)信用檔案為前提。為實現(xiàn)拉動經(jīng)濟增長、擴大社會就業(yè)、滿足人民群眾的住房需求、全面建設(shè)小康和諧社會發(fā)揮重要的作用。

[1]王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學,2008.

[2]李濤.房地產(chǎn)開發(fā)投資風險因素分析及評價研究[D].中國農(nóng)業(yè)大學,2006.

[3]張馳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力評價指標體系研究[D].東南大學,2005.

[4]宋戈.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析與對策研究[D].東北農(nóng)業(yè)大學,2006.