劉炳南 周 理

1 概述

2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控,遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。12月17日,財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(后稱《通知》),明確開發(fā)商拿地時(shí),分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。

2 新政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

該通知的實(shí)質(zhì)是統(tǒng)一并普遍提高開發(fā)商拿地首付款,由此造成開發(fā)商資金鏈緊張,遏制房企炒地、囤地行為。中國有很多房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,倒賣土地,卻不開發(fā),這樣的開發(fā)商大概占到1/3,囤地造成供求失衡導(dǎo)致近幾年中國房價(jià)大幅度上漲。而對(duì)于合法守規(guī)經(jīng)營的企業(yè)來講,影響較小。

2.1 房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)政府轉(zhuǎn)移的土地市場風(fēng)險(xiǎn)

此次政策的出臺(tái)其實(shí)比較“蹊蹺”,從供需平衡的角度講控制房價(jià)首先應(yīng)該加大土地的供應(yīng)量,但此舉很明顯會(huì)抑制土地的成交量,反而很有可能會(huì)因?yàn)橥恋夭蛔愣俅翁Ц叻績r(jià);如果是想打擊開發(fā)商囤地,那么可以用其他更好的政策,比如嚴(yán)格執(zhí)行此前的兩年內(nèi)不開發(fā)即收回土地政策。表面上看來是政府旨在打擊囤地,讓開發(fā)商理性拿地,但其背后的信息可能更加重要,政府更有可能是已經(jīng)提前預(yù)見到明年土地市場的風(fēng)險(xiǎn)而采取的預(yù)防措施。2007年年底,我國對(duì)房地產(chǎn)開始進(jìn)行嚴(yán)控,到2008年,受調(diào)控政策及金融危機(jī)影響,土地流拍事件頻頻發(fā)生,全國退地潮也風(fēng)起云涌,如上海2008年的供地計(jì)劃顯示,當(dāng)年的經(jīng)營性土地供應(yīng)量是最近7年以來的最低值。2009年,地王頻出與開發(fā)商囤地不開發(fā)頻繁發(fā)生,更有開發(fā)商因拿地價(jià)格過高導(dǎo)致資金鏈斷裂而破產(chǎn)。結(jié)合近期中央政府頻繁的調(diào)控信號(hào),已可預(yù)見明年樓市將會(huì)是一個(gè)深度調(diào)整并下探的態(tài)勢,市場調(diào)整期可能將提前到來。

2.2 中小型房地產(chǎn)商面臨無地可開發(fā)的尷尬局面

在土地方面,國家一方面不斷收緊地根,控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏、規(guī)模;另一方面在土地出讓方式上,禁止協(xié)議出讓土地,限制最低首付比例,兩年內(nèi)必須開發(fā)等,進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本,使獲取土地的難度進(jìn)一步加大。在“招拍掛”過程中,對(duì)競標(biāo)企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)要求、業(yè)績要求、高額的招標(biāo)保證金和嚴(yán)格的付款條件等等,對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大沖擊。同時(shí),地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平,一般都推出大幅土地進(jìn)行拍賣,同時(shí)參與的大企業(yè)常常是由多個(gè)大型發(fā)展商組成一個(gè)銀團(tuán)聯(lián)手投標(biāo)。因此,近兩年以來,各地開發(fā)價(jià)值大的土地資源基本上為國內(nèi)少數(shù)大發(fā)展商獲得。這樣,就從開發(fā)用地儲(chǔ)備這個(gè)源頭上對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)予以致命的打擊,導(dǎo)致許多中小型企業(yè)面臨著開發(fā)斷“糧”的尷尬局面。而對(duì)于大型企業(yè),都有其相應(yīng)的土地儲(chǔ)備,政策只會(huì)影響其開發(fā)速度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)成本大大增加

隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和競爭的不斷加劇,現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益,就必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制和管理。開發(fā)商拿地首付比例上調(diào)至50%,一年內(nèi)繳清,這一政策將開發(fā)成本控制的重要性提高到了一個(gè)前所未有的高度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟,就必須進(jìn)行更有效的成本控制與管理。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)階段做好調(diào)查研究并收集大量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的市場信息。由于限制政策出臺(tái),開發(fā)商總的開發(fā)周期和銀行貸款期限會(huì)延長,信貸吃緊,利率上調(diào),這都會(huì)增加開發(fā)商的成本。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金要求更高

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云指出,此前全國各個(gè)城市對(duì)于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例并無統(tǒng)一規(guī)定,出讓土地會(huì)分別簽訂合同,約定首付比例和分期繳納時(shí)間,大部分在20%～30%之間,遠(yuǎn)低于此次五部委通知的規(guī)定?！锻ㄖ返陌l(fā)出實(shí)際上是大型房企的一個(gè)利好消息。目前的土地市場是嚴(yán)重的供應(yīng)不足,此規(guī)定的執(zhí)行,使土地市場的門檻提高,資源優(yōu)勢會(huì)更加向上市公司、國企、港資、外資等大型房企傾斜,從而加快行業(yè)集中的速度。

表1 2009年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排行榜 億元

從表1數(shù)據(jù)可以得出,對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)而言,他們資金雄厚,在土地市場競爭中有很強(qiáng)的優(yōu)勢。但對(duì)勢力弱的中小型房產(chǎn)公司會(huì)有影響。2009年5月,北京“朝陽區(qū)廣渠門外10號(hào)地”以10.22億元的價(jià)格被富力地產(chǎn)拍得,按照雙方的合同約定,富力首先支付土地出讓金的20%,剩余部分在180 d內(nèi)付清;而在“廣渠路15號(hào)地”的出讓中,有著國企背景的中化方興以40.6億元拿下該地塊,按合同約定,中化方興在3個(gè)工作日內(nèi)付清全部土地價(jià)款,兩者的資金實(shí)力差距可見一斑。

3 土地新政策下房地產(chǎn)企業(yè)如何作為

3.1 投資決策理性化

中小房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的土地市場競爭中作出的每一個(gè)決策,都將決定企業(yè)的命運(yùn)。首先,投資規(guī)模應(yīng)理性化。不可盲目做大,根據(jù)自身的資金實(shí)力、管理能力,認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)研,正確進(jìn)行目標(biāo)市場定位,合理安排投資規(guī)模;其次,投資結(jié)構(gòu)應(yīng)理性化。吃準(zhǔn)政策導(dǎo)向,把握市場趨勢,多開發(fā)中低價(jià)位住房或直接參與政府保障住房的建設(shè);第三,投資領(lǐng)域多樣化。積極參與城市建設(shè)用地的拓展、整理以及城市運(yùn)營;第四,投資區(qū)域多樣化。不要盲目集中在大城市或城市中心區(qū),可以向二三線城市發(fā)展;第五,土地儲(chǔ)備節(jié)奏化。安排適合自身發(fā)展的土地儲(chǔ)備規(guī)模。

3.2 成長經(jīng)營穩(wěn)健化

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),也是一個(gè)容易受政策影響的行業(yè)。企業(yè)的高杠桿運(yùn)營,在市場調(diào)整期往往帶來資金鏈斷裂的巨大壓力;而一旦市場向好,企業(yè)為補(bǔ)償資本所承受的風(fēng)險(xiǎn),又容易誘發(fā)提高房價(jià)、盲目囤地,進(jìn)一步提高了行業(yè)的不確定性風(fēng)險(xiǎn),增加了企業(yè)的經(jīng)營難度。因此,此次研究突出“理性成長”的主旨,將現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率等償債能力指標(biāo)并入穩(wěn)健性指標(biāo),在以新開工面積等指標(biāo)衡量企業(yè)成長潛力的同時(shí),鼓勵(lì)企業(yè)更好地平衡穩(wěn)健經(jīng)營與快速成長之間的關(guān)系,以維護(hù)整個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.3 融資運(yùn)作多元化

銀行銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金門檻的提高,無疑對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過證券化、信托等方式吸引新的戰(zhàn)略投資人,稍弱的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運(yùn)用兼并重組、聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營、股份置換、利用民間資本等各種方式緩解資金壓力,也可以通過逐漸轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、降價(jià)促銷等方式來聚集人氣,加快銷售速度,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),整合有效資源,做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.4 經(jīng)營服務(wù)差異化

不同購房群體由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)和投資偏好的不同而對(duì)房地產(chǎn)包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)等具有不同層次、結(jié)構(gòu)的需求,隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費(fèi)需求也在發(fā)生變化。這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展的理念,把握市場發(fā)展的趨勢,引導(dǎo)消費(fèi)需求,不斷推出高品質(zhì)、新形態(tài)、新種類的新產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)以滿足市場的各方面需求。

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