賈福民

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);風(fēng)險(xiǎn);體系;隱患

目前,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近些年來(lái)的持續(xù)高速發(fā)展,使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步多極化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu),多樣化的交易方式,產(chǎn)業(yè)化與社會(huì)化的市場(chǎng)信息,開(kāi)放,統(tǒng)一,同時(shí)又有封閉,壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng),相比之下,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi),投資,投機(jī)等多種問(wèn)題存在,在一定程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù),健康發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

一、供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào),突出表現(xiàn)為中低價(jià)位,中小戶型住房供應(yīng)不足,商品住宅整體價(jià)格偏高,超過(guò)低收入家庭的承受能力。從我國(guó)實(shí)際需要看,我國(guó)大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低,購(gòu)房能力有限,需要的是低成本,低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,但目前市場(chǎng)供應(yīng)主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓,空置面積持續(xù)上升的情況下,經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)連夜排隊(duì)購(gòu)買的現(xiàn)象,有的城市出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房供求比例達(dá)到1:8。北京,上海等達(dá)城市出現(xiàn)高檔商品房面積空置,而經(jīng)濟(jì)適用房和低檔房則供不應(yīng)求。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)相對(duì)穩(wěn)定,開(kāi)發(fā)公司過(guò)多,必然造成“挖資金,搶地皮”的狀況,這樣一來(lái),既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則,亦會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升,從而抬高了商品房的價(jià)格。其次,許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè),高回報(bào)的項(xiàng)目過(guò)熱,但市場(chǎng)容量有限,而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡,結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾,也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快

近幾年,我國(guó)部分省市商品房平均價(jià)格漲幅在15%以上,個(gè)別城市商品房平均價(jià)格漲幅超過(guò)20%。除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房外,商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)公眾人均收入增長(zhǎng)的幅度。商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是一些地理人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯,投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購(gòu)房者。但其中不乏非理性投資者,投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭,如果任其發(fā)展,將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,也可能影響金融安全。另外,基礎(chǔ)設(shè)施,環(huán)境質(zhì)量的改善也對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。

三、房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)

人民銀行在《2004年我國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出,企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款,房屋定金和預(yù)收款也有30%的資金來(lái)自銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。個(gè)人購(gòu)房貸款額均在40%~50%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金,增加了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)規(guī)則,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中價(jià)格下跌的第一承擔(dān)者就是開(kāi)發(fā)商。我國(guó)一些開(kāi)發(fā)商的自有資金比例過(guò)小,總投資中銀行貸款,占用建筑商和夠藏者的資金比重過(guò)高,這實(shí)際商就把應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行,建筑商以及購(gòu)房者的頭上。實(shí)際上,建筑商和購(gòu)房者的資金很大部分也是來(lái)源與銀行,在這樣的情況下,房地產(chǎn)業(yè)的固有風(fēng)險(xiǎn)就被不適當(dāng)?shù)倪^(guò)多配置在了銀行的頭上,如果過(guò)量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑,商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會(huì)迅速增加。

四、 住房保障體系不完善

近年來(lái),住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面,但是由于資金落實(shí)不到位,地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等種種原因,住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。當(dāng)前,部分城市還沒(méi)有建立廉租住房制度,廉租住房的資金保障還不到位,廉租房的覆蓋面仍比較低,經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開(kāi)發(fā)投資的增幅,甚至有兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),其占住宅開(kāi)發(fā)投資的比重也逐年下降。同時(shí),對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一些突出問(wèn)題,如戶型面積偏大,保障對(duì)象界定不嚴(yán),資金渠道來(lái)源不穩(wěn)定等等。還沒(méi)有認(rèn)真規(guī)范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低,住房公積金管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)不斷顯露。 總體上看,住房保障在整個(gè)住房市場(chǎng)中所占比例仍然較小,導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場(chǎng),這在一定程度上加劇了住房市場(chǎng)上的供求矛盾,并加劇了商品房?jī)r(jià)格的上漲。

五、炒地圈地?zé)?成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂

有些等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面,其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)買多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng);但是,土地市場(chǎng)的不規(guī)范,炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機(jī)或趕在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施之前忙著圈地,以增加自已的土地儲(chǔ)備,致使2001年北京購(gòu)置土地面積增幅達(dá)到173%,在全國(guó)名列前茅。圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利,地價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高,房?jī)r(jià)也就跟著上去了,這種圈地炒地?zé)釋?duì)大城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是貽害長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快超過(guò)可接受的成本,那么,大城市就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢(shì)。

六、房地產(chǎn)信貸發(fā)展 有喜也有憂

房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn),無(wú)論其投資與消費(fèi)都不離開(kāi)金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析,將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng),對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大突破,對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng),不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu),提高了銀行信貸資金的“安全性、贏利性”,也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì),銀行借貸作為一種融資的手段,其本身并不是泡沫,能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率,如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅,投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求,增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之,盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂(lè)設(shè)施,表面上熱得不得了,實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào),泡沫就不可避免了。因此,分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫,銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量,關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。此外,銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

總之,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務(wù),政府部門必須依據(jù)自身的職能, 通過(guò)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù),必須針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前存在的主多問(wèn)題,以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),采取科學(xué)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、高效的政策措施,確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,切實(shí)保障人民群眾生活水平的不斷提高。□(編輯/劉佳)