吳木鑾

這三四年，中國(guó)民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注與日俱增。中央層面出臺(tái)的國(guó)字頭文件如“國(guó)六條”、“國(guó)九條”等已不鮮見(jiàn)。但是，樓市2009年短暫的下跌外，一直處于上升態(tài)勢(shì)，弱勢(shì)群體有不少怨言?！段伨印冯娨晞【头从沉诉@種現(xiàn)狀。

為了回應(yīng)民眾的需求。最近，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)四條”，中央意圖通過(guò)土地、金融及稅收等手段來(lái)遏制樓價(jià)升勢(shì)過(guò)急。此后，財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署等聯(lián)合發(fā)文，要求加強(qiáng)政府土地收支的管理，其中最有殺傷力的條款就是，開(kāi)發(fā)商拿地首次付款比例不能低于全部土地出讓價(jià)款的一半，分期繳納全部款項(xiàng)的期限上不得超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目可以在2年內(nèi)付清。

通知下發(fā)不足一周的時(shí)間內(nèi)，上海和廣州地王相繼出現(xiàn)。資金實(shí)力越來(lái)越雄厚的開(kāi)發(fā)商之間，完全可能通過(guò)聯(lián)合的方式來(lái)增強(qiáng)付款能力，因此，所謂首付款比例提高僅僅可能增加地產(chǎn)商的壟斷格式，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度不大。

2009年12月23日，“中國(guó)建筑”子公司“中建地產(chǎn)”。以37.2億人民幣的價(jià)格買(mǎi)到上海新江灣城C6的住宅用地。當(dāng)時(shí)起拍價(jià)是17億元。拍賣(mài)的溢價(jià)高達(dá)119％。無(wú)獨(dú)有偶，富力、碧桂園、雅居樂(lè)聯(lián)手以255億元人民購(gòu)得廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。這塊土地及地上建筑物的拍賣(mài)底價(jià)是165億元，拍賣(mài)溢價(jià)幅度是55％。在內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一個(gè)地王產(chǎn)生往往意味著整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格更上一層樓。10000元／平方米的房?jī)r(jià)現(xiàn)在在內(nèi)地的城市已不少見(jiàn)。但月入萬(wàn)元的家庭卻在人口中占有極少的比例。

對(duì)內(nèi)地樓市價(jià)格的未來(lái)走向，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。不過(guò)，倒是有不少不正常的事情。比如深圳部分地區(qū)的樓價(jià)已經(jīng)與香港相差不遠(yuǎn)。與此同時(shí)，深圳市民的平均收入與香港相距甚遠(yuǎn)。最近《福布斯》發(fā)布了亞洲租金最貴的城市，北京和上海的排名在第3和第5位。而按購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)進(jìn)行計(jì)算，香港的人均年收入是北京和上海的7倍有余。但是，三地高檔房子的租金卻相差不大。也是《福布斯》發(fā)布的全球7大金融泡沫，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)排行在第2位。

從房?jī)r(jià)上漲來(lái)看。經(jīng)濟(jì)向上的預(yù)期是驅(qū)動(dòng)力之一。中國(guó)的生產(chǎn)力在持續(xù)上升，而相應(yīng)的人均收入也在上漲。因此，許多開(kāi)發(fā)商比較有信心：即使是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在調(diào)整中。大體上只會(huì)體現(xiàn)在成交量上，而房?jī)r(jià)總體上不會(huì)大幅下跌。如果人們的收入繼續(xù)上升，購(gòu)房欲望也會(huì)隨之回升，這樣房?jī)r(jià)可以再度上升。這種預(yù)期在這幾年也被證明是正確的。在深圳等地，雖然房?jī)r(jià)曾有短暫的下降，但是2009年的上漲遠(yuǎn)超過(guò)下降的幅度。

香港也曾經(jīng)出現(xiàn)類似的情況。在上世紀(jì)六十年代，香港的商人爭(zhēng)先恐后地投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。原因就在于當(dāng)時(shí)的香港經(jīng)濟(jì)前景非常好。所以許多開(kāi)發(fā)商的思路就是，既然后市很好，為何不多做些超前投資?因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升也很快。不過(guò)，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了七十年代石油危機(jī)，很多公司因此倒閉，樓市價(jià)格也掉頭向下。

不過(guò)，今天來(lái)看，香港的社會(huì)主要矛盾仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)。香港與新加坡等地一樣，政府比較明智的做法就是引入了公共房屋制度。一半人口居住在公屋或者居屋中，香港關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾就局限于收入較好的人群中。而這些人群既然有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，發(fā)動(dòng)大規(guī)模的社會(huì)問(wèn)題就不大可能。

中國(guó)從2003年開(kāi)始推行廉租房制度，之后，中央更是要求地方政府將土地出讓金中的一成用于廉租房建設(shè)。但是，廉租房的建設(shè)的速度只是“蝸?！奔?jí)。截至2006年底，累計(jì)總共只有54.7萬(wàn)戶家庭取得廉租住房。而中國(guó)有3.7億左右家庭。一些城市將土地出讓金的5％投人廉租房卻已上到媒體的頭條，作為正面典型報(bào)道。

我國(guó)的公共房屋之所以進(jìn)展緩慢，原因在于土地財(cái)政，也就是地方政府的收入很大程度上靠賣(mài)地來(lái)維持。而這些收入對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)極其重要，不僅可以改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施，還可以提高當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療投入和教育投入等等。甚至還可能支援地方政府的各項(xiàng)娛樂(lè)開(kāi)支。

在短期內(nèi)，土地財(cái)政的格局很難改變。因此。有效的房地產(chǎn)調(diào)控就直著力于消除一些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相反的政策。這方面的政策有不少。筆者僅舉幾例。

金融危機(jī)下的刺激經(jīng)濟(jì)政策就是其一。在刺激經(jīng)濟(jì)中，許多可能導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)熱的政策在短時(shí)間內(nèi)集中出臺(tái)，對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲起負(fù)面作用。2009年全國(guó)9萬(wàn)億元新增銀行貸款中，約有1／6流到房地產(chǎn)市場(chǎng)。而目前11個(gè)月進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的信貸金額達(dá)高達(dá)1.6萬(wàn)億元，比去年的同期增加達(dá)60％。

此外，近年來(lái)為了解決農(nóng)村問(wèn)題，我國(guó)提出了城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化建設(shè)有一箭多雕的功能。其中之一就是拉動(dòng)內(nèi)需。城市居民的消費(fèi)水平比農(nóng)村高出許多，因此，只要能將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，內(nèi)需的拉動(dòng)就顯得輕松許多。問(wèn)題是。把農(nóng)民變成城市人就會(huì)制造大量的住房需要，城市房地產(chǎn)價(jià)格自然就降下來(lái)。

再次，城鄉(xiāng)差距在近年來(lái)不斷拉大，對(duì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了向上推動(dòng)力。雖然近年來(lái)我國(guó)的惠農(nóng)政策不少，事實(shí)上城市的各項(xiàng)投入仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村，而城市居民與農(nóng)民之間的收入差距也在不斷地?cái)U(kuò)大。城市生活的誘惑對(duì)農(nóng)村來(lái)說(shuō)是巨大的，這一切在《蝸居》電視劇中表現(xiàn)得淋漓盡致。因此，許多農(nóng)民和進(jìn)城的新一代年青人共同籌款購(gòu)買(mǎi)城市住房。這些也會(huì)加大了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。

在這種背景下，大量的熱錢(qián)、閑錢(qián)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然一些新建社區(qū)十室九空，房地產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)上升。近期的“國(guó)四條”強(qiáng)調(diào)打擊投機(jī)性購(gòu)房，但是數(shù)億人口的實(shí)際購(gòu)房需要讓投機(jī)和投資均可找到光明前景。因此，若要有效調(diào)控房市，需要打組合拳。若我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格也與日本等地相似，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)損害實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。一國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)力不應(yīng)該體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮上。最現(xiàn)實(shí)的辦法就是專門(mén)成立一個(gè)高規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控小組，梳理各項(xiàng)政策，向中央提出政策存廢立的建議。