本刊記者 鳳鳴

房地產經紀的歷史與未來

本刊記者 鳳鳴

房地產經紀行業(yè)古已有之，是一個古老的傳統(tǒng)行業(yè)，改革開放之前的一段時期內，國家實行了房地產公有化，禁止房地產買賣活動，房地產經紀活動也隨之消失，1978年以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度的改革，房地產市場逐步恢復發(fā)育和擴大，房地產經紀行業(yè)逐步復興而活躍，特別是近十年多來，隨著二手房買賣和租賃成為廣大居民解決住房問題的一個重要途徑，房地產經紀行業(yè)迅速發(fā)展壯大，據不完全統(tǒng)計，目前從事房地產經紀活動的人員已經超過了一百萬人，機構有五萬余家。

原住房與城鄉(xiāng)建設部副部長、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長宋春華說，房地產經紀行業(yè)是房地產業(yè)的重要組成部分，也是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。當前房地產經紀行業(yè)面臨著良好的發(fā)展契機，在經濟發(fā)達的國家和地區(qū)房地產交易中， 90%以上都要通過經紀服務來促成，而我國目前大部分城市的二手房交易里，只有50%是通過我們經紀服務促成的。少數(shù)市場程度發(fā)育程度比較高的城市，也只達到70%，極少能達到80%。因此，房地產交易中經紀服務的比重還有很大提升的空間。而且，我國房地產市場仍然處于快速增長期，這也為經紀行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間。

近十年來，我國人均住房面積，以每年增加一個平方米的速度在遞增，這在世界上是絕無僅有的。商品住宅的銷售量，2009年達到了8.6億平方米。2009年我們住宅的銷售量達到了8.6億平方米，是1999年的6.6倍。北京、上海、廣州、深圳的二手房市場發(fā)展迅速，已經超過了新建的商品房市場。未來會將有更多層次的二手市場成為市場的主體，因此房地產經紀行業(yè)的發(fā)展前景非常廣闊。中國的房地產經紀行業(yè)在促進房地產市場有效運行等方面，發(fā)揮著重要作用。主要體現(xiàn)在這幾方面，第一，通過提供房地產市場信息，以及延伸的代辦產權過戶、代辦貸款等服務，大大方便了房地產交易者，提高了市場的效率。第二，在交易者之間要搭起一個互信的平臺，日益規(guī)范的服務流程和服務標準，保障了我們交易的安全，維護了市場的交易秩序，第三，盤活了二手市場，提高了服務使用率和居民居住水平。第四，房地產經紀行業(yè)為社會提供了超過百萬個就業(yè)崗位，擴大了就業(yè)，在一定程度上解決了一部分年輕人的就業(yè)問題。

但是，另一個方面是，經紀行業(yè)的發(fā)展時間比較短，相關的理論基礎嚴重不足，立法嚴重的滯后，監(jiān)管經驗不足，管理體系也不健全。房地產經紀行業(yè)還存在一些突出問題。有這么幾方面，第一，行業(yè)的準入門檻比較低，人員流動過于頻繁，導致了房地產經紀隊伍魚龍混雜。第二，無序競爭，業(yè)務發(fā)展主要是靠開店招人的人海戰(zhàn)術，不夠重視提高我們的專業(yè)水平和服務質量。第三，不規(guī)范的職業(yè)行為還是大量的存在。這些問題的存在，嚴重影響了這個行業(yè)的社會形象。

房地產經紀行業(yè)還存在一些突出問題

有鑒于此，為了房地產交易的安全，切實保護交易者的切身利益，促進房地產市場的健康發(fā)展，經紀行業(yè)要下大力氣去規(guī)范行業(yè)行為，提高專業(yè)水平，提高服務質量，促進經紀行業(yè)健康有序發(fā)展，當前特別要做好以下幾方面的工作。第一，積極配合行政主管部門推進房地產經紀行業(yè)的法規(guī)體系建設，在城市房地產管理法修訂的時候，用立法來明確房地產經紀行業(yè)的制度。第二，努力建立和健全行業(yè)組織，加強行業(yè)自律，進一步加強行業(yè)建設。第三，房地產經紀機構要有做優(yōu)、做強的意識。第四，房地產經紀人員要規(guī)范職業(yè)行為，自覺維護行業(yè)形象，提升職業(yè)聲譽和社會認可度。

我國房地產經紀行業(yè)的健康發(fā)展，需要我們共同努力，我們堅信，只要廣大房地產經紀行業(yè)從業(yè)者團結一心，共同努力，我們的行業(yè)一定會有更加規(guī)范健康的發(fā)展，一定能夠贏得社會的尊重。

我國房地產經紀行業(yè)的健康發(fā)展，需要我們共同努力，我們堅信，只要廣大房地產經紀行業(yè)從業(yè)者團結一心，共同努力，我們的行業(yè)一定會有更加規(guī)范健康的發(fā)展，一定能夠贏得社會的尊重。

住房與城鄉(xiāng)建設部市場監(jiān)管司司長沈建忠說，房地產經紀行業(yè)在整個產業(yè)鏈里面，屬于中間環(huán)節(jié)，是一個以服務為主導的行業(yè)。我國經濟發(fā)展正處在一個工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，房地產經紀行業(yè)發(fā)展到今天，面臨著許多共性問題。

住房和城鄉(xiāng)建設部已經將《房地產法》交到國務院法制辦，征求全國各方面意見。還要制定具體的規(guī)則，專門討論房地產經紀管理辦法，這個管理辦法原則上已經通過，很快就會公布。這個管理辦法從人員、機構到相關的活動，到違規(guī)都進行了相應的規(guī)范，包括以前已經出臺了資金監(jiān)管的一些，制度的建立，能夠使我們按照規(guī)則去操作，去規(guī)范，去運行。

建立整個房地產經紀管理制度的框架，包括以下幾個方面：第一，人員管理要有考試，要備案相關制度。第二，經紀活動方面，要有幾項制度。第三，簽名。簽下了名字，就要承擔起責任。第四，告知制度。經紀機構和經紀人員有告知的義務，就是告訴買房人本城市有關房地產政策的規(guī)定。第五，資金監(jiān)管。資金出了問題可能涉及到幾十人，幾百人，甚至上千人，會形成了社會問題。

另外我們還有一些禁止的行為，禁止的行為里面實際上我們都知道現(xiàn)在陰陽合同，除了當事人以外，我們有一小部分的機構和人員，是始作俑者，老百姓還不懂這個東西，你交給我來幫你辦，我都可以給你搞定。做兩份，臺上一份合同，臺下一份合同。這次我們在研究房地產宏觀調控政策里面，其中很重要的一點，就是要下決心解決這個陰陽合同的問題。所以我說有一些機構和人員，你們要小心，抓住了，這是一個偷稅漏稅的很嚴重的行為，你付出要比你得到多得多的代價，從制度的層面上來說，現(xiàn)在深圳已經在推行了，就是要更多的實行評估的價格，我們部長反復要求我們對這個問題，有什么辦法解決。除了稅收征管這方面制度的完善以外，從我們這個制度，我們需要運用一些輔助的辦法，包括評估。我們現(xiàn)在推行這個評估價格也不可能解決根本性的問題，根本性的問題，就是要樹立一種偷稅漏稅是最嚴重的一種違法行為，在國外是要付出很大很大代價的，除了你的信用問題以外，你在經濟上是得不償失的，有這樣一種威懾力在那里。這是制度建設方面的，可能要做很多的工作，當然這不是一天兩天能夠完成的，有些東西，有些問題也是在不斷暴露。我們也需要不斷的來根據市場的變化作出安排，但是我想這個行業(yè)會越來越規(guī)范。在深圳這樣的城市，已經跟發(fā)達國家差不多了，我相信社會上會越來越多的人，來找我們這些正規(guī)的機構和人員去做這些事情。

第二，經紀企業(yè)、經紀機構怎么做大做強的問題。國外有很多的經紀機構都是百年老店，我們現(xiàn)在當然沒有過百年的，但是能夠做下來，堅持下來的也不是很多。所以這里面就給我們提出一個問題，在一個網絡化信息化的時代，我們又是這樣一種門店經營的模式，信息又可以通過多渠道來獲得，這樣一種市場的形態(tài)，那我們的企業(yè)，怎么來做大做強，我們說三萬塊錢就可以成立一個門店，成立一個公司，成本很低。那么這個問題可能不是我現(xiàn)在三句兩句話能解決的，在國外打工皇帝遠遠比他老板賺的錢要多。制度設計上怎么鼓勵企業(yè)做大做強，政策上怎么引導，這里面有很多問題。

臺北市不動產中介經紀商業(yè)同業(yè)工會榮譽理事長李同榮表示，兩岸自從簽訂了MOU法（金融保險證券監(jiān)理備忘錄）以后，明年是MOU法的啟動元年，在臺灣現(xiàn)在的商用不動產已經在短短不到一年當中成長了30%，臺灣的休閑不動產以前賣不掉的飯店，酒店現(xiàn)在搶購一空，所以未來我們兩岸房地產的經紀行業(yè)，將要在入資，臺資互相交易的平臺上扮演著非常重要的溝通橋梁的角色，代表臺灣的經濟已經受到X法的激勵。房地產在面臨反轉時機的過程當中，有這個支撐，所以房價仍然是居高不下，這種情況也為臺灣的經濟帶來了很大的發(fā)展。臺灣的房地產經紀行業(yè)的發(fā)展，跟大陸經紀行業(yè)的發(fā)展其實是有脈絡可尋，看到現(xiàn)在的大陸，也可以想到昨天的臺灣，但是有一點不一樣是臺灣走了三十年，大陸走了大概十年左右，很多地方都已經到位了，我們看到兩岸之間的房地產經紀之間的發(fā)展都是如出一轍，所有的服務以自我為出發(fā)點，也因為這個原因，所以我們缺乏企業(yè)的忠誠度，因為從業(yè)人員的忠誠度不夠，刻苦的忠誠度就不夠。

臺灣房地產經紀產業(yè)的發(fā)展歷史跟現(xiàn)在的現(xiàn)狀，其實跟大陸的經歷差不多。1992年到2002年這個階段，臺灣在這個行業(yè)走了三十年。從暗賣到店面、直營體系、加盟體系、流通體系。從開始有社群，有網絡，開始大家有結盟的關系。現(xiàn)在大陸正在這個階段，網絡到位了，流通也慢慢開始了，這個歷程都是一樣的。臺灣現(xiàn)在已經發(fā)展到了行動化，最重要的是臺灣已經走到經紀人自主時代的來臨，經紀領域自主了，可以行動化辦公了，所以一個人已經達到了可以作為180家店頭的程度。臺灣目前的監(jiān)管制度中有行政管理制度和行業(yè)自律。行業(yè)自律是營業(yè)保證基金，就是每一家必須要繳交保證金到基金會保管，這是做保證，然后組織營業(yè)保證金組織委員會。營業(yè)保證金也有賠償制度，是單一賠償，沒有連帶保險的賠償，這個在中央和地方都有督導。臺灣目前修法速度比較慢，糾紛處理也有一些盲點，需要整合，市場服務同質性太高因此，信息的透明化、立法、制度和專業(yè)的提升非常重要。還有就是提高傭金上限，讓品牌機構投入，讓消費者認同成本。另外就是經紀人素質的提高，經紀人道德倫理人性的問題，要不斷引起業(yè)內的重視。

臺灣房地產經紀產業(yè)的發(fā)展歷史跟現(xiàn)在的現(xiàn)狀，其實跟大陸的經歷差不多。