李文增

（作者為天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所金融發(fā)展研究中心主任、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，中國(guó)未來(lái)研究院研究員）

前一段時(shí)間，有兩位領(lǐng)導(dǎo)的講話(huà)引起了輿論的高度關(guān)注。一位是國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼，他說(shuō)：房?jī)r(jià)還要漲。另一位是博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖，他說(shuō)：三分之二的房子應(yīng)該由政府供應(yīng)。最近，中央高層接連表態(tài)，要抑制、遏制投機(jī)性購(gòu)房。

一、我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)是否合理？

最近媒體上發(fā)表了一學(xué)者關(guān)于中美房?jī)r(jià)比較研究的文章，該文指出：“2008年美國(guó)人均年收入（全美國(guó)民）為3.76萬(wàn)美元（世界排名第四），中國(guó)2008年人均年收入（全國(guó)居民）僅1100美元（世界排名第109位），美國(guó)人均年收入是中國(guó)人的34倍。”該文進(jìn)一步指出：“退一步比較。中國(guó)城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民的收入差距很大，2008年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民收入人均15781元，約折合2300美元；2008年全國(guó)農(nóng)村居民人均收入4761元，折合700美元。顯然，即使拿中國(guó)城鎮(zhèn)的人均收入也僅相當(dāng)于美國(guó)的6%，或者說(shuō)，美國(guó)（含農(nóng)村）的人均年收入是中國(guó)城鎮(zhèn)居民（不包括農(nóng)村）人均年收入的16.3倍?！?/p>

那么，美國(guó)目前的房?jī)r(jià)是多少呢？該文指出：“2009年美國(guó)商務(wù)部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)9月份的新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套20.48萬(wàn)美元，折合人民幣約140萬(wàn)元。換句話(huà)說(shuō)，在美國(guó)每套約20萬(wàn)美元的房子，是絕對(duì)的主流。而二手房?jī)r(jià)格的中間價(jià)一般要比新房中間價(jià)低4萬(wàn)美元左右?！?/p>

美國(guó)的新房指的是什么樣的房子呢？上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測(cè)研究室主任劉 松指出：“美國(guó)的房屋面積一般為每套200平方米左右。這樣記算出來(lái)，美國(guó)新房的單價(jià)，折合人民幣大約6800元/平方米?！?/p>

劉 松進(jìn)一步指出：“其實(shí)，這樣算并不嚴(yán)謹(jǐn)。因?yàn)?，美?guó)的住房不像中國(guó)這樣按照所謂建筑面積計(jì)算，美國(guó)是按照使用面積計(jì)算的，而且諸如車(chē)庫(kù)、陽(yáng)臺(tái)、地下室、儲(chǔ)藏室等都不算入面積，綜合折算下來(lái)，美國(guó)200平方米的房子差不多相當(dāng)于中國(guó)400平方米左右的房子。另外，還有一點(diǎn)不同，美國(guó)的房子在中國(guó)被稱(chēng)為別墅，而中國(guó)被稱(chēng)為房子的住房在美國(guó)只是公寓。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)與中國(guó)的別墅價(jià)格相比才是恰當(dāng)?shù)?。?/p>

通過(guò)上述分析可以清楚地看出，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)是非常之高的。電視劇《蝸居》真實(shí)地描述了如今買(mǎi)房的艱辛，尤其是白手起家的市民在大城市買(mǎi)房更是困難重重，再努力省錢(qián)也追趕不上房?jī)r(jià)的腳步。沒(méi)有屬于自己的一套房子，讓愛(ài)情、親情、事業(yè)都不順心。高房?jī)r(jià)不僅僅是打劫了我們的金錢(qián)，更是打劫了我們的生活。

二、如何看待我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

盡管我國(guó)目前的房?jī)r(jià)是非常高的，但人們?nèi)愿锌只牛含F(xiàn)在不買(mǎi)，以后是不是會(huì)更難買(mǎi)呢？現(xiàn)在買(mǎi)房是不是最佳時(shí)機(jī)呢？抱著不同的想法，不管是自住還是投資，都紛紛涌入樓市。如果多數(shù)人都是這樣一種心理預(yù)期的話(huà)，房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲才怪呢。

2009年11月13日，國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部三部門(mén)召開(kāi)“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第二次部門(mén)聯(lián)合信息發(fā)布會(huì)。國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼在會(huì)上回答記者提問(wèn)時(shí)表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)總體上沒(méi)有過(guò)剩，否則房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，還有那么多人需要房子。從這個(gè)情況來(lái)看房?jī)r(jià)還是要上漲的?！边@一講話(huà)似乎使人感到我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲是合理的，也是必然的。

筆者認(rèn)為，我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)總體上雖然沒(méi)有過(guò)剩，但出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)，即保障性住房供給不足，商品房供給相對(duì)過(guò)剩。

商品房供給相對(duì)過(guò)剩為何價(jià)格還在上漲？其一，購(gòu)房需求中既有消費(fèi)需求，也有投資投機(jī)需求。當(dāng)投資和投機(jī)膨脹時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)較快上漲。其二，保障性住房供給不足，使相當(dāng)多的人不得不想方設(shè)法借錢(qián)買(mǎi)商品房，致使商品房?jī)r(jià)格不斷上漲。因此，我們不能單純以人們是否有需求，房?jī)r(jià)是否上漲來(lái)判定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是否合理。特別是在人們有房?jī)r(jià)上漲和通貨膨脹預(yù)期，導(dǎo)致投資需求膨脹時(shí)，相對(duì)過(guò)剩的房產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)上漲，甚至?xí)^快上漲，將結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題掩蓋了。

本次國(guó)際性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)源于美國(guó)的金融危機(jī)，而美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)的重要原因之一是次貸危機(jī)。次貸危機(jī)爆發(fā)前，房?jī)r(jià)也是不斷高漲，似乎表明房地產(chǎn)行業(yè)總體上沒(méi)有過(guò)剩，不存在什么問(wèn)題。次貸危機(jī)爆發(fā)后才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)出了嚴(yán)重問(wèn)題，一是不合理的投資和投機(jī)需求拉動(dòng)；二是相當(dāng)多的非正常有效需求，即購(gòu)房者是缺乏實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力者，最終導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)——西方金融危機(jī)——國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

應(yīng)該指出的是，我們尚未深入調(diào)研我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體上的需求，有多少是實(shí)際的消費(fèi)需求，有多少是為追求盈利的投資和投機(jī)需求。不僅如此，我們尚未深入調(diào)研我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體上的實(shí)際消費(fèi)需求，有多少是有住房購(gòu)買(mǎi)能力的需求，有多少是缺乏住房購(gòu)買(mǎi)能力的需求。

人們的困惑是，為什么受到國(guó)際金融危機(jī)影響后，國(guó)內(nèi)許多行業(yè)包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的鋼鐵、水泥等建材產(chǎn)業(yè)的價(jià)格皆大幅度下跌，唯有房地產(chǎn)價(jià)格在僅維持了短暫的波動(dòng)后就不斷上漲？難道這符合市場(chǎng)法則和價(jià)值規(guī)律？

其實(shí)這種情況的發(fā)生，大的方面不外乎兩個(gè)原因，或者是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地成本大幅度上升，或者是由于人們的某種預(yù)期導(dǎo)致的投資投機(jī)使然。

董祚繼表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)正處于加快發(fā)展的過(guò)程中，土地日益稀缺，因此價(jià)格還是要上漲的，任何人沒(méi)有辦法進(jìn)行抑制。果真如此嗎？我國(guó)香港地區(qū)土地稀缺的程度比內(nèi)地更加嚴(yán)重，真可以說(shuō)是寸土寸金，然而近些年的香港房地產(chǎn)價(jià)格雖有上漲，但始終未超過(guò)1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)前的水平，而內(nèi)地一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格與1997年時(shí)比較，上漲了1～4倍。有關(guān)資料表明，重要原因之一在于香港特區(qū)政府自1997年亞洲金融危機(jī)后，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面加大了保障性住房建設(shè)，分流了一部分商品房市場(chǎng)的資金需求，從而抑制了商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。而內(nèi)地雖然也在進(jìn)行保障性住房建設(shè)，但發(fā)展速度緩慢，甚至未達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

不久前，全國(guó)人大常委會(huì)發(fā)布的《關(guān)于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告》顯示，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%。保障性住房建設(shè)交出這樣的成績(jī)單，一些地方政府難辭其咎。

為什么保障性住房這樣關(guān)乎民生的大事，完成得如此之差呢？如果說(shuō)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，政府實(shí)在無(wú)力完成保障性建設(shè)任務(wù)，另當(dāng)別論，但事實(shí)不然。2009年年初上海市財(cái)政局在向上海市人大提交的預(yù)算報(bào)告中，設(shè)定的2009年上海市土地出讓金收入僅為393億元，而至三季度末，就已經(jīng)達(dá)到652億元。因?yàn)闃鞘谢嘏?，土地?shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，2007年每公頃地價(jià)為2560萬(wàn)元，到了2009年躍升為4159萬(wàn) 元。2009年9月30日和10月30日，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局又密集推出超過(guò)60幅地。2009年三季度末，北京土地出讓收入571億元收入囊中。無(wú)論銷(xiāo)量還是價(jià)錢(qián)，都超過(guò)了歷史上最火的2007年。自從5月份北京廣渠門(mén)外10號(hào)地創(chuàng)出“地王”以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)便吹響“集結(jié)號(hào)”，各地“地王”層出不窮，土地出讓市場(chǎng)一片繁榮。與此同時(shí)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連漲7個(gè)月。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)：“美國(guó)紐約州的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在只有上海浦東區(qū)樓價(jià)的一半，而人均工資卻是上海的7倍?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，恰恰反映了在保障性住房建設(shè)上，一些地方政府的不作為。在保障性住房建設(shè)進(jìn)展遲緩的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤地倒賣(mài)問(wèn)題照舊。我國(guó)1994年就頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》明確指出：“超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)?！?999年4月，國(guó)土資源部又頒布了《閑置土地處置辦法》，再次重申了類(lèi)似規(guī)定。而一些地方政府對(duì)上述規(guī)定置若罔聞。

地方政府在保障性住房建設(shè)上動(dòng)作遲緩，不是執(zhí)行力問(wèn)題，而是執(zhí)政導(dǎo)向的大問(wèn)題。地方政府對(duì)GDP很熱衷，指標(biāo)不僅能完成，而且都超額完成。地方政府對(duì)倒賣(mài)土地、獲取巨額土地收益很熱心，這個(gè)市場(chǎng)就一片火爆。而對(duì)國(guó)務(wù)院限制囤積土地政策執(zhí)行不力，對(duì)建設(shè)保障性住房重視不夠，不但數(shù)量少，而且建到荒郊野外，要學(xué)校沒(méi)學(xué)校，要醫(yī)院沒(méi)醫(yī)院，要市場(chǎng)沒(méi)市場(chǎng)，這叫“保障”嗎？

三、如何調(diào)控我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

幾乎是在國(guó)土資源部的官員講“房?jī)r(jià)還要漲”的同時(shí)，從媒體上聽(tīng)到了另外一些聲音，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源說(shuō)：現(xiàn)在我們國(guó)家是“兩個(gè)小青年買(mǎi)房，雙方父母掏錢(qián)，爺爺奶奶掏錢(qián)，是四個(gè)家庭支持一個(gè)小家庭買(mǎi)房子，這樣就扭曲了支付能力和價(jià)格。”

2009年11月14日，在南京舉行的“中國(guó)（南京）城市運(yùn)營(yíng)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展高峰論壇”上，中國(guó)入世首席談判代表、現(xiàn)任博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖語(yǔ)驚四座。在有限的一個(gè)多小時(shí)里，這位前政府官員言語(yǔ)犀利，猛烈炮轟樓市外，他還說(shuō)：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以高，主要是在土地供應(yīng)上，在建設(shè)一般老百姓的廉租房方面，政府做得不夠”，“政府不是窮得叮當(dāng)響，是有錢(qián)”，“應(yīng)該2/3房子由政府提供；1/3開(kāi)發(fā)商去做，這部分房?jī)r(jià)越高越好，讓富人去買(mǎi)，稅收給政府”，“可以將高檔房放在郊區(qū)，富人不是有汽車(chē)嗎？讓他們開(kāi)著奔馳寶馬去”，“我這話(huà)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不太高興，市長(zhǎng)也不一定高興。但如果市長(zhǎng)不拿出好的地給百姓，我覺(jué)得這個(gè)城市的管理者不夠資格”。

筆者認(rèn)為龍永圖先生的觀點(diǎn)是正確的，我國(guó)正處在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，住房市場(chǎng)必須要有政府的較大投入作為支撐，否則這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)不穩(wěn)。至于政府投入多少為合適，都可做調(diào)查研究。筆者建議：

（一）逐步完善我國(guó)的住房市場(chǎng)體系。既要注重完善我國(guó)的商品房住房體系（安排好高、中、低檔不同層次的商品房建設(shè)），也要注重完善我國(guó)的保障性住房體系（安排好廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的建設(shè)），后者主要由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)，至于應(yīng)占整個(gè)住房市場(chǎng)的多大比重為好，筆者認(rèn)為，應(yīng)以其能否抑制住我國(guó)當(dāng)前及今后的房?jī)r(jià)上漲為準(zhǔn)。

（二）政府有關(guān)部門(mén)要做管理好通貨膨脹預(yù)期的工作。多做抑制房?jī)r(jià)上漲的謀劃和措施，少做房?jī)r(jià)還要不斷上漲的言論和宣傳，避免或減少人們對(duì)通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

（三）政府有關(guān)部門(mén)開(kāi)展較全面系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。調(diào)查清楚我國(guó)目前的住房市場(chǎng)需求中，有多少是自住性的消費(fèi)需求，有多少是投資和投機(jī)需求。以便采取針對(duì)性的措施抑制住房市場(chǎng)的投資和投機(jī)需求，進(jìn)而抑制住房?jī)r(jià)格的上漲。

（四）限制二套房的首付比例。2009年以來(lái)流入住房領(lǐng)域的貸款，更多地支持了投機(jī)性的住房開(kāi)發(fā)和投資，而不是真實(shí)性的住房開(kāi)發(fā)和消費(fèi)。通過(guò)限制二套房的首付比例，可限制住房開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)的投機(jī)性。

（五）限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融杠桿的利用率。對(duì)目前限制房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金20%恢復(fù)到35%或更高，以制約囤積土地的過(guò)度擴(kuò)張所導(dǎo)致的土地和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

（六）嚴(yán)格貫徹和落實(shí)國(guó)家頒布的有關(guān)管理辦法。對(duì)近些年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地進(jìn)行一次徹底清查，嚴(yán)格貫徹和落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》和《閑置土地處置辦法》。

（七）建立相關(guān)的考核機(jī)制和問(wèn)責(zé)制。中央政府對(duì)地方政府的業(yè)績(jī)考核內(nèi)容包括保障性住房建設(shè)和房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)情況，與之相適應(yīng)要規(guī)定地方政府的相關(guān)職責(zé)，并實(shí)行問(wèn)責(zé)制。因?yàn)檫@是關(guān)系到民生和我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的大問(wèn)題。