車 耳

北京的房?jī)r(jià)跟電影《阿凡達(dá)》中那棵巨無(wú)霸大樹似的,都快漲到天上去了,而人們還在購(gòu)買。

那天我?guī)?guó)外回來(lái)的朋友去東三環(huán)CBD一家烤肉店吃飯。這個(gè)北京的中央商務(wù)區(qū),建房跟栽樹一般,高樓林立,店鋪眾多,廣告鋪天蓋地,該找的名字看不到,不該找的名字總在沖入眼簾。我雖然已經(jīng)到了,拿著地址電話,卻不知餐館在哪個(gè)樓里。

經(jīng)過一家房地產(chǎn)中介時(shí),我想問問烤肉店具體位置,順便嚇唬一下從加拿大回來(lái)的朋友,讓他們知道北京房?jī)r(jià)比他們西方發(fā)達(dá)國(guó)家貴了多少。于是,我指著一個(gè)只有兩居室卻標(biāo)價(jià)420萬(wàn)的房子介紹,跟他們迅速計(jì)算了一下,結(jié)論是按平米至少比加拿大中等海濱城市貴了三倍。

一旁如影隨行的售樓小姐告訴我餐館位置后,看我已經(jīng)轉(zhuǎn)身離去,便急著追過來(lái)問了一句:“這房子你買嗎?”加拿大人對(duì)此很是驚愕:即便在超市買東西,也要比較一下價(jià)格和質(zhì)量吧?!

不按平米計(jì)價(jià)的西歐房產(chǎn)

我們國(guó)人現(xiàn)在都已經(jīng)習(xí)慣按平米計(jì)算房?jī)r(jià),在此之上進(jìn)行國(guó)際比較,以得出貴還是便宜的結(jié)論。其實(shí),這種計(jì)算方法就和用大漢堡為基礎(chǔ)比較各國(guó)匯率是高還是低一樣,有失偏頗。

西方國(guó)家房產(chǎn)計(jì)算的是室內(nèi)面積,陽(yáng)臺(tái)不算。而我們國(guó)家房地產(chǎn)商計(jì)算的是建筑面積,把自家陽(yáng)臺(tái)、樓道、公共電梯間和其他連我們也不知道的地方都算進(jìn)去,統(tǒng)統(tǒng)攤到了購(gòu)房者頭上,最終使得按平米計(jì)算的合同面積永遠(yuǎn)和實(shí)際居住面積有很大的差距。

就這點(diǎn)說來(lái),真要比較巴黎北京兩地房產(chǎn)誰(shuí)貴誰(shuí)便宜的話,至少我們要將后者的面積打個(gè)八折甚至七折以下計(jì)算才有意義。換句話講,假如香榭麗舍大街房產(chǎn)和長(zhǎng)安街名義價(jià)格同等的話,那么事實(shí)上,北京的價(jià)格就比巴黎貴了至少20%到30%。

事實(shí)上,歐美國(guó)家銷售和購(gòu)買房子的人都不按平米多少錢來(lái)交易,這個(gè)在我們國(guó)家作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的方式對(duì)他們說來(lái)只是一種參考。法國(guó)一些售房者甚至不愿意將平米數(shù)明確寫進(jìn)合同中,因?yàn)椴煌囟蔚膬r(jià)值是不同的。比如香榭麗舍臨街的房子按平米可能比紅磨坊一帶的同樣面積房子貴出兩三倍。即便同一地段甚至同一棟樓房,價(jià)格也是不同的,高層比低層貴,臨街比不臨街貴,能看到花園的比看到馬路的貴。所以他們講的是一個(gè)綜合條件,談價(jià)格也是一攬子交易,而不是說每平方米給你降多少錢。

越老越值錢的長(zhǎng)命樓宇

在建筑質(zhì)量上,歐美國(guó)家房產(chǎn)經(jīng)得住考驗(yàn)。很久以來(lái),他們建房似乎都有百年大計(jì)的考慮。像在巴黎,你隨便都能看到名人故居。200年前的雨果故居仍然很堅(jiān)固,那種磚石結(jié)構(gòu)砌起來(lái)、久經(jīng)風(fēng)雨的老宅不僅可以居住,售價(jià)比新的建筑還高很多。伏爾泰的故居更久,好幾百年了,不知轉(zhuǎn)手了多少次,卻越賣價(jià)格越高。

在巴黎,經(jīng)常見到的是黃顏色的大塊沙土石建筑,盧浮宮以至于塞納河兩岸房子都是這樣三四層的矮樓。這種當(dāng)?shù)厝朔Q為巴黎石的大石塊非常容易切割,甚至拿鋸就能把它像木頭一樣割成想要的形狀。建成樓后,這種沙土石塊經(jīng)過風(fēng)吹雨淋后,反而會(huì)變得比以前堅(jiān)硬,透氣性還好,歷久彌新。而且這樣的石塊建筑外墻既不用化學(xué)涂料,又不用什么大理石貼面,至于內(nèi)部你可以裝修也可以不裝。如果不裝的話,室內(nèi)室外就是同一塊石頭,一個(gè)顏色,一種風(fēng)格,古樸典雅,環(huán)保綠色。巴黎沙土石建筑雖然矮小卻十分厚實(shí),成了這個(gè)令人難忘城市的主體,像常勝將軍拿破侖一樣,雄視著在建筑上追求高大雄偉、急功近利的世界。

而在國(guó)內(nèi),許多房子設(shè)計(jì)時(shí),建筑壽命就是短短的幾十年,一代人的時(shí)間。在我們還活著的時(shí)候,房子已經(jīng)過了其年限。房子比人老得快!連一些耗資很大的橋梁也就幾十年的設(shè)計(jì)壽命。中國(guó)歷史上,也有上千年的趙州橋,也有都江堰,現(xiàn)在還在造福于人類。但是這些老祖宗的理念卻被我們輕易忘卻,所以更多現(xiàn)代建筑在誕生的那天起就注定是短命的。

短命的設(shè)計(jì)期限加上短命的建筑材料,這是現(xiàn)在許多國(guó)人房產(chǎn)的宿命。即便不是如此,也可能被一些房產(chǎn)商、甚至一些地方政府以各種理由爆破掉,以便建個(gè)更大更好賣錢的。所以在百年后,當(dāng)巴黎標(biāo)志性的黃顏色大石塊樸素矮樓依然矗立在那里、還以高價(jià)出讓時(shí),我們很多玻璃貼面、曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的高樓大廈將會(huì)早已不見蹤影。

至于一衣帶水的鄰邦日本,房屋建筑遠(yuǎn)沒有巴黎那樣的品位,也沒有北京那種多樣化的風(fēng)格,但是結(jié)實(shí)耐用,成本高質(zhì)量好,可以抵抗比較強(qiáng)烈的地震。

擁有的是產(chǎn)權(quán)而非居住權(quán)

從產(chǎn)權(quán)上看也很有說服力。西方國(guó)家土地是私有的,產(chǎn)權(quán)是永久的,可以老子傳給兒子,兒子再傳給孫子,只要房子質(zhì)量好可以繼續(xù)住,就能子子孫孫傳下去。相比之下,我們土地是公有的,產(chǎn)權(quán)是幾十年的,即便是七十年產(chǎn)權(quán),到時(shí)候也得交還給國(guó)家,至少理論上是如此。當(dāng)然,國(guó)家到時(shí)候可以再續(xù)給我們一個(gè)幾十年的產(chǎn)權(quán),但是能沒有代價(jià)嗎?

所以,當(dāng)我在業(yè)務(wù)上碰到那些只剩20年不到的租期卻還要承建豪華會(huì)所的融資項(xiàng)目時(shí)總不能提起興趣,因?yàn)槌凶馊私^不會(huì)為20年的使用期設(shè)計(jì)一個(gè)百年大計(jì)建筑的,結(jié)果就是幫其籌到資金,讓他搞一個(gè)沒幾年就成垃圾的樓宇。

至于人文環(huán)境,西方建筑整體設(shè)計(jì)比我們更適合居住,也更有持續(xù)發(fā)展的空間。

像在巴黎建樓,必須按照城市規(guī)劃挖地幾十公尺,不僅為打樁,也要造出地下車庫(kù),車位數(shù)量還要高出住戶數(shù)量,地面上只會(huì)建少量的停車場(chǎng)方便臨時(shí)而非永久停車。人行道是更不能停車的,否則罰款很重。所以在那里,即便高樓林立,地面上的汽車也沒有北京多。

西方國(guó)家還鼓勵(lì)將低矮的樓建到高樓大廈旁邊,以期錯(cuò)落有致,不像軍營(yíng)般整齊劃一。巴黎市政還有混建辦公樓和住宅樓的規(guī)定,即便像北京這樣建個(gè)中央商務(wù)區(qū),他們也會(huì)要求那里純粹用于居住的公寓樓達(dá)到一定比例,這樣,就不會(huì)出現(xiàn)夜里人去樓空、上班時(shí)間人頭攢動(dòng),讓上班族一天到晚往返家里單位像蜜蜂一樣奔波,人為制造深夜空城和早晚的交通堵塞。

裝修和綠化上的規(guī)定

在西方國(guó)家,入住新居時(shí),不僅裝修時(shí)間受到嚴(yán)格限制,連搬家具都要事先通知門房,以免吵到鄰居。西方人傾向于簡(jiǎn)單裝修,甚至不裝修。首先,因?yàn)樾略斓姆孔佣际菄?guó)內(nèi)講的精裝修房,連空調(diào)機(jī)的空間都預(yù)留好了,不用現(xiàn)打眼鉆洞。其次,西方人對(duì)舊東西比我們有特別的偏好,買舊房時(shí)很多人都接受原來(lái)的布局,甚至連墻紙和地板都不換。

西方人一般不會(huì)做破壞性的裝修——打掉承重墻,改變房?jī)?nèi)的結(jié)構(gòu),像我們一些家庭那樣。他們知道,在法律上付不起責(zé)任,在道義上他們也羞于此行,因?yàn)樽鹬剜徖锼饺素?cái)產(chǎn)安全、尊重周圍公共環(huán)境是他們的共識(shí)。

在巴黎時(shí),有時(shí)沒聽到什么動(dòng)靜,不知不覺新鄰居就搬進(jìn)來(lái)了。而我們這里,一年到頭都有裝修的。像我在北京住的房子,十年來(lái)電鉆聲音就沒有斷過,我甚至想:這座獲過建筑業(yè)長(zhǎng)城杯獎(jiǎng)、本來(lái)很堅(jiān)固的大樓,被不斷搬進(jìn)搬出的住戶鉆成千瘡百孔后,還能否經(jīng)得起地震的襲擊!

至于綠化,則是西方所有人共識(shí),既是建筑者的責(zé)任、地產(chǎn)商的賣點(diǎn),也是管理當(dāng)局的要求。許多西方城市頒發(fā)建筑許可時(shí)都要求綠地和步行空間必須達(dá)到一定的比例。不僅在古老的西歐,新興的北美城市同樣是這樣。

在歷史不長(zhǎng)的加拿大城市多倫多,這個(gè)比例還相當(dāng)大。市政建筑法明文規(guī)定新建公寓必需留有50%的空地并加以綠化,假如空地達(dá)到80%,還會(huì)有額外的補(bǔ)貼。就是說政府并用行政手段和財(cái)政手段,先劃定最小的綠化范圍,用稅收和補(bǔ)助鼓勵(lì)更好的環(huán)境。他們并不是不知道GDP對(duì)一個(gè)城市的重要,但是長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)才是他們的考量。經(jīng)過多年的努力,多倫多成了全世界綠化最好的城市,其樹木量比人數(shù)高十倍還多。

想想看,北京市內(nèi)空地面積占比有多么小,即便有點(diǎn)空地,又被接踵而來(lái)的汽車填滿,連人行道都變得比以前狹小,而北京在1960年代曾經(jīng)被一些外國(guó)游客稱之為森林城市。

所以,國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)與其價(jià)值背離得越來(lái)越遠(yuǎn),人們對(duì)自己的財(cái)富也出現(xiàn)了相當(dāng)大的錯(cuò)覺。在人人都可以出國(guó)在全世界購(gòu)房的背景下,這種價(jià)格與價(jià)值背離的現(xiàn)象到了該糾正的時(shí)候了。