法學概念中的土地，與物理學上的土地范圍是不同的，它是指能為人們所利用和控制的、具有一定經(jīng)濟價值的一種自然資源，包括陸地地表與地表上下間的一定空間之和。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，法學概念中的土地的權(quán)利主要有兩種：即土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。一般而言，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能，這些權(quán)能是可以與所有權(quán)相分離而非由所有人享有的；實踐中，我們必須區(qū)分作為所有權(quán)權(quán)能之一的使用權(quán)能與作為他物權(quán)的使用權(quán)?！笆褂脵?quán)不僅包括物之使用權(quán)能，還包括物之占有權(quán)能與收益權(quán)能?！?彭萬林《民法學》，中國政法大學出版社，1994：221)我們這里所談的土地使用權(quán)顯然是指他物權(quán)意義上的使用權(quán)，而非作為所有權(quán)權(quán)能之一的使用權(quán)能。
　　本文所謂的土地使用權(quán)，是指用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，以一定方式對土地占有、使用和收益的民事財產(chǎn)權(quán)利。土地使用權(quán)是他物權(quán)中的用益物權(quán)，具有派生性、限制性和有期限性等特點。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指：“土地使用人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如出售、交換、贈與等?；谕恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的法律實施，新地上權(quán)人即取得原地上權(quán)人的地上權(quán)。”(《國家司法考試輔導用書》(第三卷)，2003：108-109)
　　土地使用權(quán)依不同標準可以劃分為不同種類：比如，根據(jù)土地所有權(quán)人的不同，可以分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，這是目前通用的分類方法。前者是指“用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對國有土地所享有的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利”(《國家司法考試輔導用書》(第一卷)，2003：352)；后者是指“符合法律規(guī)定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權(quán)利”(《國家司法考試輔導用書》(第一卷)，2003：354)；根據(jù)土地使用目的的不同，可以分為城鎮(zhèn)建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)及非農(nóng)公益用地使用權(quán)等；根據(jù)土地取得方式的不同，可以分為出讓土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)，承包經(jīng)營土地使用權(quán)及投資土地使用權(quán)。
　　之所以要明確土地使用權(quán)分類，是因為在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的審判實務中，不同種類土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律問題大相徑庭，必須區(qū)別對待、分別研究。下面我們?yōu)檠芯糠奖愫捅苊庵貜?，兼采不同分類體系中的不同種類來探討相關(guān)的實務問題。
　　
　　一、城鎮(zhèn)建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
　　城鎮(zhèn)建設用地使用權(quán)是指城鎮(zhèn)中為進行各種建設而享有的對國有土地的使用權(quán)。這種土地使用權(quán)因取得方式的不同而在轉(zhuǎn)讓時受到不同的條件限制，需要我們在實踐中加以注意。
　　(一)出讓取得的城鎮(zhèn)建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
　　出讓是指“土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)”(《國家司法考試輔導用書》(第一卷)，2003：353)的方式。以這種方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須符合這樣的法定條件：一是要依法在有形土地市場公開交易，不得搞隱形交易；二是應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式；三是首次轉(zhuǎn)讓必須符合法律規(guī)定和出讓合同約定的條件，未達到法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件的，土地使用權(quán)不