2009年12月以來，雖然中央先后出臺了“國四條”、“國十一條”、“國十九條”等政策，對房價進(jìn)行調(diào)控，但效果卻不盡人意。政策在經(jīng)歷了屢戰(zhàn)屢敗后，于今年4月15日、17日再次發(fā)力，有針對性地打擊投資、投機性住房需求。本輪樓市調(diào)控能否顯靈?
　　從決策層的態(tài)度和政策本身的力度來看，新一輪調(diào)整必將對過熱的房地產(chǎn)市場造成沖擊。但是高房價背后仍有多重推手，政策引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展是一個長期過程，房價的回調(diào)還需要保有稅、匯率等后續(xù)政策的不斷補充。
　　
　　房地產(chǎn)緊縮政策頻頻失靈
　　
　　去年底以來，雖然開始對房價進(jìn)行調(diào)控，但在今年3月卻出現(xiàn)11.7％的房屋銷售價格同比漲幅，創(chuàng)下了有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最高(如圖1)。回顧2005年后的房地產(chǎn)調(diào)控，可以發(fā)現(xiàn)“政策收緊，房價走高”的怪相(如表1)。
　　就近期而言，從2009年底到2010年第一季度如此密集的調(diào)控為何仍會屢屢失靈?
　　
　　首先從政策力度上講，政府以警示為主，沒有拿出“一針見血”的措施，因此沒有有效地改變地產(chǎn)商和購房者的預(yù)期。
　　供給方面，雖然捂盤被明令禁止，但開發(fā)商通過大幅加價等手段進(jìn)行變相捂盤，延長銷售周期，使得本就緊張的樓市供給雪上加霜。
　　需求方面，在一季度CPI數(shù)據(jù)尚未公布時，出于通脹預(yù)期，為了避免損失一部分需求，可能被動地加入到投資、投機具有保值作用的房地產(chǎn)的行列，也推動了房價快速上漲。
　　政策經(jīng)歷了屢戰(zhàn)屢敗后，政府再出重磅組合拳，并在短期取得了立竿見影的效果。
　　繼4月15日，“新國四條”發(fā)布后，17日國務(wù)院再次發(fā)力，發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，被稱為“最嚴(yán)厲的樓市政策”。政策的靴子剛剛落地，北京、深圳、上海等地的樓市就出現(xiàn)投資客集中拋盤的現(xiàn)象：資本市場上，地產(chǎn)股也紛紛領(lǐng)跌，導(dǎo)致滬深兩市大幅跳水。
　　雖然市場反應(yīng)劇烈，公眾的態(tài)度卻顯消極?？梢娊?jīng)歷之前多次政策失靈后，公眾心中對調(diào)控的效果還藏有疑問。國內(nèi)一知名網(wǎng)站的調(diào)查顯示，40％以上的被調(diào)查者認(rèn)為，本輪調(diào)整不能抑制高房價。
　　
　　樓市新政有何不同?
　　
　　
　　首先，從政府角度來看，這次調(diào)整，決策層的態(tài)度比以往更加明朗和堅決。原因有三：一是民眾的信心正在逐漸喪失，政府必須借助打壓房價來恢復(fù)自己的公信力；二是住房問題是關(guān)系國計民生的根本問題，目前的高房價隱含著社會不穩(wěn)定的因素，政府已經(jīng)到了必須出手的地步；三是第一季度中國經(jīng)濟回升強勁，且CPI暫處低點，政府對目前經(jīng)濟增長持續(xù)性的擔(dān)心有所減弱，“房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)”的提法也應(yīng)當(dāng)適時地淡化。只有房價調(diào)整到合理水平，居民消費才能上升，這也符合政府促進(jìn)內(nèi)需的長期目標(biāo)。
　　其次，從政策本身來看，新政空前的嚴(yán)厲程度也使房價的調(diào)整不可避免。“新國四條”和“新國十條”的特點是精準(zhǔn)打擊各種名目的炒房和投機等不合理住房的需求，其嚴(yán)厲程度甚至超過了經(jīng)濟勢頭非常良好的2007年。對購房首付和利率進(jìn)行調(diào)高，大大提升了購房成本從而降低購房需求(如表2)。
　　“第三套以上住房將可能停止貸款”，杜絕了依靠貸款購房的投資客獲得大量的資金。“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”則規(guī)避了以溫州投資客為代表的游資購房者繼續(xù)炒房的可能。與此前各種調(diào)控不同，對投機性需求的強制性叫停不存在滯后性。此番價格的回調(diào)，首先將擠出前期上漲過快、炒作跡象明顯的區(qū)域的泡沫，特別是北京、上海、深圳等一線城市。以北京為例，通州、燕郊、CBD東擴輻射區(qū)等首當(dāng)其沖。
　　
　　樓市調(diào)控預(yù)測
　　
　　盡管高房價面臨政策壓力，樓市背后仍有多重“推手”，但是房價下行依舊面臨阻力。
　　首先，樓市的新政需要地方政府出臺后續(xù)配套細(xì)則才能順利實施，而從以往經(jīng)驗來看，地方政府在面對
　　國家調(diào)控政策時常常是“上有政策，下有對策”，因此，此次新政要想收到預(yù)期的成效，重中之重是要加強執(zhí)行的力度和監(jiān)管。
　　其次，近期的政策，主要是從遏制需求入手的，在擴大供給方面并沒有拿出新的、行之有效的辦法。2009年房屋的新開工面積連續(xù)10個月的同比負(fù)增長使行業(yè)累積了很大的供應(yīng)缺口。同時，從近期土地市場流拍、底價成交等現(xiàn)象可以看出，新的調(diào)控在嚴(yán)厲打壓需求的同時也使開發(fā)商對未來產(chǎn)生悲觀預(yù)期，可能將會對供應(yīng)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，從而形成價格支撐。
　　此外，樓市新政雖精確打擊了投資性需求，但由于中國城市化帶動的旺盛的剛性需求以及對政策收緊不敏感的高端住房需求仍將助推房價。
　　最后，由于去年樓市熱銷，開發(fā)商資金充裕，因此壓力下他們主動降價可能性不大。
　　房價回調(diào)還需依靠后續(xù)政策的不斷補充，看待房價走勢需要相對理性。
　　這次的調(diào)控不會是結(jié)束，如果效果欠佳，后續(xù)的補充政策如征收保有稅、上調(diào)利率等都在醞釀之中。在樓市“最嚴(yán)厲的政策”如此密集的布局下，2010年必將成為中國房價的調(diào)整年，但由于阻力重重，房價的調(diào)整必將是一個長期過程。目前雖有拋盤，但市場還以觀望態(tài)度為主，真正的價格調(diào)整可能會在銷售量出現(xiàn)明顯萎縮時進(jìn)行。
　　政策調(diào)整的目的是擠出過度膨脹的泡沫，幫助房地產(chǎn)軟著陸，促進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展，房價穩(wěn)步回調(diào)是當(dāng)前調(diào)控的最優(yōu)狀態(tài)，大起大落只會迎合炒房者的意愿。特別是在目前流動性過剩和中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升情況下，泡沫的破裂或者說整個行業(yè)的崩潰對經(jīng)濟復(fù)蘇及行業(yè)發(fā)展都是不利的，也是不現(xiàn)實