房階的飆升，成了我們沉重的負(fù)擔(dān)。恨多國家征收房產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)市嚦起到一定調(diào)節(jié)作用的同時，也兼顧著社會公平。
　　我們不妨走出去看一看他們的房產(chǎn)稅征收制度，以期對我們研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革有所啟迪，不要讓高房價成為中國一代乃至幾代人的心頭之痛。
　　
　　房產(chǎn)估價和稅率是決定房產(chǎn)稅高低的關(guān)鍵因素——美國大頭用來建學(xué)區(qū)
　　
　　在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。
　　目前，全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出，完善公共設(shè)施和福利，因此，美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1：1：5。
　　對于一個房主來說，房產(chǎn)估價和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個關(guān)鍵因素。
　　對房產(chǎn)進(jìn)行估價的權(quán)力掌握在地方政府手中。不過，由于與學(xué)區(qū)稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對房產(chǎn)進(jìn)行估價時，通常都會表現(xiàn)得比較“保守”，評估出的房產(chǎn)價值一般僅為市場價格的50％至75％。加利福尼亞州的法律更明文規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價格的40％。為了吸引外來投資，有的地方政府還會在一定程度上低估大額房地產(chǎn)價值。
　　與政府相反，在房產(chǎn)稅中分得更多蛋糕的學(xué)區(qū)則希望將房產(chǎn)價值估算得越高越好。為了解決涉及房產(chǎn)估價方面的爭議，每個郡都有一個房產(chǎn)估價仲裁程序。有時學(xué)區(qū)會主動提起申訴，指控某一個房產(chǎn)的價值被低估了；而覺得估價不公的房主也可能申訴，抱怨自己房屋的價值被估得過高。
　　房產(chǎn)稅的稅率每年由地方政府根據(jù)各種預(yù)算收入和支出的情況而定，因此不同的地方稅率會有所不同，并且處于不斷的調(diào)整變化之中。舉例來說，如果某個地方政府的一年開支為兩億美元，這個地方的房產(chǎn)估價總額為100億美元，那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是2％。假如過了一年，這個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房價有所提高，房產(chǎn)估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持兩億美元不變的話，當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率反而會下降一個百分點(diǎn)。也就是說，不一定房價上漲了，房產(chǎn)稅也必然會跟著水漲船高。從目前的情況來看，美國大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率維持在0.8％至3％之間，并以DJMmt9+ghmROS4MIYOVYPR+HEq+oLOsLLItwMxmsZFo=1.5％左右的稅率水平居多。
　　在房產(chǎn)稅的收繳方面，美國地方稅務(wù)部門經(jīng)過多年探索，已形成一套行之有效的管理措施。比如，有的城市規(guī)定繳稅的起始和截止日期，提早納稅的房主可以享受一定的減免優(yōu)惠，過期繳納的則會接到罰單，而拒絕繳納房產(chǎn)稅的，稅務(wù)部門會對房產(chǎn)予以沒收和拍賣。
　　在大多數(shù)美國人看來，有財產(chǎn)就要繳納財產(chǎn)稅，因?yàn)橹挥欣U了稅才能要求政府提供良好的公共服務(wù)，自己并不會因?yàn)槔U的稅多而吃虧。在絕大多數(shù)情況下，美國的房屋主人是愿意繳納房產(chǎn)稅的，這與美國的房產(chǎn)稅較好體現(xiàn)了“取之于民、用之于民”的原則有關(guān)。如果一個地方的房產(chǎn)稅收得太少，政府就可能沒有足夠的錢為公務(wù)員發(fā)放工資，公路和下水道出了毛病也無法及時修繕，街心花園里的各種設(shè)施也可能會銹跡斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒適，也會由于無法享受到高品質(zhì)的公共服務(wù)，而使生活質(zhì)量下降。
　　對于美國公立學(xué)校的學(xué)區(qū)來說，從添置操場里的運(yùn)動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發(fā)放工資和福利，到為低收入學(xué)生免費(fèi)提供營養(yǎng)午餐，每年的開銷大得很。因此，從房產(chǎn)稅中抽得的比例也高得多。如果一個家庭的孩子選擇公立學(xué)校的話，從學(xué)前班到高中畢業(yè)的十幾年中都不用交任何學(xué)費(fèi)，這筆錢都出自他們繳納的房產(chǎn)稅。假若趕上了一個好學(xué)區(qū)，孩子就會接受更好的教育，將來的就業(yè)和人生前途也會更為光明，家長自然會歡喜，當(dāng)然要繳納的房產(chǎn)稅也會比別的地方來得多。在美國，想了解一個地方的公立學(xué)校教學(xué)質(zhì)量如何，只要看看那里的房產(chǎn)稅水平就可以了。
　　為了保證“居者有其屋”，美國在購買、建造和租售住房方面實(shí)行了許多稅收優(yōu)惠政策，并對低收入者采取了很多減免措施。比如，一個人在向聯(lián)邦政府繳納個人所得稅時，其納稅的基數(shù)是其全部收入減去已經(jīng)繳納了的房產(chǎn)稅。美國的個人所得稅稅率較高，用個人所得稅作為杠桿調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，效果會比較好。美國加州的法律還規(guī)定，殘疾退伍軍人最高可免除15萬美元的房產(chǎn)稅。
　　美國房產(chǎn)的交易稅大概為房價的2％至4％，一般由買賣雙方平攤，在過戶時一次性交齊。一個單身的納稅人出售住滿兩年的自用住宅時，如果售價與當(dāng)初的買價相比，收益不高于25萬美元的話，便可以享受這部分所得的免稅優(yōu)惠；對于已婚家庭來說，差價收益在50萬美元以內(nèi)，也可以免稅。
　　
　　綜合不動產(chǎn)稅和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅雙管齊下——韓國利用賦稅穩(wěn)定房價
　　
　　韓國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過快速增長的階段，但隨著韓國政府出臺多種賦稅制度，房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為已基本得到控制。
　　據(jù)韓國賦稅研究院研究員樸明浩博士介紹，韓國政府為了抑制房價過快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動產(chǎn)稅。1997年亞洲金融危機(jī)之后，為了快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，韓國政府放寬了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度，并實(shí)行低利率政策。這對促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用，但也助長了房地產(chǎn)投機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格過快上漲，并產(chǎn)生一定的資產(chǎn)泡沫。尤其是2001至2006年，韓國全國房地產(chǎn)價格平均每年以超過10％的速度增長，而首爾地區(qū)的房價更是增長速度超出人們的想象。僅2006年一年，首爾地區(qū)平均房價上漲就達(dá)到19.2％，首爾市江南地區(qū)的房價更是平均上漲了25.9％。為了抑制房價過快上漲，韓國政府于2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75％至22％之間。此外，韓國從1961年起就征收財產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財產(chǎn)的人，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。因此，如果將財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會承擔(dān)更重的賦稅。
　　但事實(shí)上，綜合不動產(chǎn)稅的出臺對抑制房價快速增長并沒有取得明顯效果，因?yàn)槊磕攴績r上漲的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于每年所要承擔(dān)的賦稅，所以房地產(chǎn)投機(jī)行為依然存在。為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國政府又出臺了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有兩套住宅的家庭在購買房產(chǎn)兩年之內(nèi)出售，要繳納50％的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)兩年之內(nèi)出售，要繳納60％的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購買房產(chǎn)兩年之后，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6％至35％不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。隨著這一政策的出臺，再加上之前的綜合不動產(chǎn)稅，韓國房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到了很好的控制，房價也基本得到了穩(wěn)定。
　　
　　房產(chǎn)稅涉及房子和土地，包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等——日本根據(jù)時價征稅
　　
　　在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房子不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋?。因此，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。
　　一般說來，從房屋、土地保有類課稅來看，與土地、房屋有關(guān)的稅金，包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等稅種。
　　上世紀(jì)50年代，日本在地方稅制改革中引進(jìn)了固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅屬于地稅，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理。固定資產(chǎn)稅主要對土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者。土地包括住宅、農(nóng)田、森林、牧場、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產(chǎn)權(quán)所有者，有義務(wù)向所在的市町村繳稅，標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4％。而東京都中心23區(qū)的產(chǎn)權(quán)所有者需要將稅金繳至東京都而非各自市町村，這是一個特例。
　　對土地、房屋的課稅是依據(jù)市場價值計征的，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r價”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評估，估價
　　的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價格稱為基準(zhǔn)年度價值。在其后的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。土地價格是依據(jù)“路線價”計算出來的。依據(jù)固定資產(chǎn)評價標(biāo)準(zhǔn)所確定的路線，其周邊的單位土地價格是計算不同地區(qū)、不同用途的土地價格的基礎(chǔ)，房屋則以房屋再建價格為基礎(chǔ)評估。例如，一份“東京都平成22年度(2010年度)土地、房屋稅金說明”，上面寫道：“由于2010年度不是評價基準(zhǔn)年度，其價格原則上依據(jù)2009年的基準(zhǔn)價格進(jìn)行計算。不過，如果截至2009年7月1日地價出現(xiàn)下滑，將依據(jù)能夠反映其下滑的修正價格進(jìn)行計算。”
　　除了固定資產(chǎn)稅外，還有城市規(guī)劃稅，這是用于市町村的城市規(guī)劃或土地區(qū)劃調(diào)整的稅種。其納稅人、課稅依據(jù)等與國家資產(chǎn)稅相同，課稅對象為城市規(guī)劃區(qū)域里的土地、房屋。稅率由市町村自定，但不能超過0.3％的上限。例如，東京都的城市規(guī)劃稅稅率即為0.3％，愛媛縣新居濱市的稅率為0.28％，長野縣上田市的稅率為0.2％。
　　日本的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅也有相應(yīng)的減免制度。根據(jù)土地和房屋的具體情況而采取差別稅率，兼顧社會公平。
　　日本是地震多發(fā)國家，如需對老舊房屋進(jìn)行抗震翻建和改造，依據(jù)不同的條件，可獲取1至3年不等的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的減免；再比如，如果對房屋進(jìn)行節(jié)能改造，可依據(jù)條件享受1／3的固定資產(chǎn)稅減免；65歲以上或者殘疾人需要對房屋進(jìn)行無障礙通道改建的，loo平方米以內(nèi)的房屋可以享受減免1／3的固定資產(chǎn)稅。另外，對土地征收的稅額達(dá)到上一年度1.1倍，超出部分予以減免；不足200平方米的小規(guī)模住宅用地，也可享受城市規(guī)劃稅的減免。
　　
　　擁有較為完善的《房產(chǎn)稅法》和《房產(chǎn)購置稅法》——德國依法管理房地產(chǎn)
　　
　　在德國，只要有房產(chǎn)，一般需繳納房產(chǎn)稅，只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護(hù)費(fèi)用超過房產(chǎn)收益時，可以提出免稅申請。
　　房產(chǎn)稅是地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。計算方式相對簡單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5％，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。例如，面積近140平方米的房產(chǎn)，按此規(guī)定，計算的結(jié)果是每年分季度繳納900余歐元。這一數(shù)字相對固定，因?yàn)椤敖y(tǒng)一的征稅值”在德國西部是按1964年1月1日的數(shù)字確定，在東部是按1935年1月1日的數(shù)字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”，但實(shí)際上沒有做到，所以德國目前認(rèn)為此征稅值低于實(shí)際房產(chǎn)價值。
　　房產(chǎn)購置稅可以說是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實(shí)際價值繳納一定數(shù)量的稅。這個稅也是地方稅，相應(yīng)地，有一部《房產(chǎn)購置稅法》。在德國，房產(chǎn)購置稅基本上是按房產(chǎn)價值的3，5％征收，各個聯(lián)邦州有所不同。例如，首都柏林從2007年1月1日開始為4.5％。
　　
　　從購房手續(xù)細(xì)節(jié)上遏制富裕階層購買多套投資性住房勢頭——埃及向低收入者傾斜
　　
　　隨著城市化進(jìn)程的連年加速，埃及國內(nèi)的人口流動近年來凸顯“大城市聚集”景象，僅首都開羅就容納了全國近7800萬人口的1／4，住房問題也因此逐漸成為全社會廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
　　開羅大學(xué)歷史系一年級研究生賽義德來自港口城市亞歷山大。他說，留往開羅意味著能夠?qū)ふ业礁嗟木蜆I(yè)機(jī)會，所以年輕人都會懷揣夢想來這里嘗試。而且，隨著全球氣候變暖，很多港口城市和尼羅河三角洲低洼地帶將可能面臨因海平面上升而帶來的土地減少問題，這也加速了人們向開羅的遷移。從埃及的人口年齡結(jié)構(gòu)來看，日前29％的人已到適婚年齡，必然對住房存在剛性需求，而占到總?cè)丝?0％的19歲以下人口也將在未來逐步構(gòu)成住房需求的持續(xù)力量。
　　龐大的人口數(shù)量使開羅的住房問題變得十分“緊張”，而這種“緊張”并非僅僅源于房屋總量不足，而是更大程度地體現(xiàn)為房屋占有情況的貧富不均。據(jù)三角洲集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人薩利赫介紹，在開羅市影響房屋價格的首要因素是地段。以公寓樓為例，同等高度、面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)的公寓，偏遠(yuǎn)地段同繁華地段每平方米的價格區(qū)間在750美元～8500美元。由于埃及實(shí)行土地私有政策，因此從理論上來說只要經(jīng)濟(jì)條件允許，就可以盡可能多地購買土地，并自行建造房屋。由于歷史和社會等方面的原因，埃及國內(nèi)當(dāng)前的貧富差距仍較為懸殊，富裕階層同低收入階層在土地和房屋擁有量上也隨之呈現(xiàn)出明顯的兩極分化現(xiàn)象。為平衡這種局面，埃及政府近年來不斷調(diào)整房地產(chǎn)稅收制度的相關(guān)細(xì)則，在“向低收入者傾斜”的總體原則下，力求通過房地產(chǎn)稅制度使不同收入階層的房屋實(shí)際占有量趨向平衡。
　　埃及住房部政策研究員尤素夫告訴我們，房地產(chǎn)稅征收的對象為建筑和農(nóng)業(yè)用地。按照規(guī)定，建筑類房產(chǎn)分為自用和出租，自用建筑類房產(chǎn)稅為總價×80％×10％，于房屋交易時交付。出租建筑類房產(chǎn)稅率為租金收入的20％至40％不等。同時，政府對建筑類房產(chǎn)征收治安稅，該稅項額度為房產(chǎn)總價×80％×20％。以上稅種都由房地產(chǎn)所有者承擔(dān)，埃及政府每10年對所有建筑和農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行一次評估，根據(jù)評估結(jié)果研究是否調(diào)整相關(guān)稅率。除國家規(guī)定的房地產(chǎn)稅種外，各省市政府還可根據(jù)實(shí)際情況征收部分地方性稅費(fèi)。以開羅市為例，除國家規(guī)定的稅種外還對市內(nèi)房產(chǎn)征收市政稅(凈租金的2.67％，由所有者負(fù)擔(dān))、使用費(fèi)(總租金的4％，由使用者負(fù)擔(dān))和衛(wèi)生費(fèi)(總租金的2％，由使用者負(fù)擔(dān))等。
　　為減少低收入階層的房地產(chǎn)稅壓力，埃及政府對1977年9月9日后建造的非豪華型住房建筑免收原始稅和治安稅。與此同時，從購房手續(xù)細(xì)節(jié)上遏制富裕階層購買多套投資性住房的勢頭，如購房時需出具此前的住房狀況證明，對已有房產(chǎn)者不再提供購房貸款，并且相應(yīng)提高房地產(chǎn)征稅額度和手續(xù)費(fèi)，其中購買兩套住房的原始稅是1套的兩倍，3套則在兩套基礎(chǔ)上再翻倍，以此類推。另外，由于土地私有，政府在調(diào)節(jié)住房分配時也從源頭——土地層面人手，對擁有多套房產(chǎn)者在購買土地時實(shí)施高價政策，而對于建造首套自用住房所需的土地實(shí)施調(diào)節(jié)價。
　　不過，在實(shí)際征收環(huán)節(jié)中，埃及房地產(chǎn)稅制度也面臨著多年難以解決的問題。按照房地產(chǎn)稅征收細(xì)則規(guī)定，征稅對象應(yīng)是全部完工的建筑，而對于“全部完工”的定義有十幾項條目予以解讀，如外墻裝修完畢、房屋頂部封閉和大門正常開關(guān)等。因此，埃及相當(dāng)一部分地產(chǎn)擁有者有意利用這一條款，在房屋建造過程中采取“局部不完工”的方式，如多層建筑的頂部故意不封頂、外墻裝修只進(jìn)行一半或者2／3、大門開關(guān)存在故障等，從而達(dá)到逃避繳納房產(chǎn)稅的目的。對此，埃及住房部部長艾哈邁德·邁格拉說，在實(shí)際操作過程中，房產(chǎn)擁有者出現(xiàn)建筑“局部不完工”的原因很難從客觀上予以定性，不排除相當(dāng)一部分人是為了逃避繳納房產(chǎn)稅而故意為之，但也有部分人是因?yàn)橘Y金不到位而不得已建建停停，也有人根據(jù)其家鄉(xiāng)習(xí)慣，家里每出生一個孩子，就加蓋一層住房。所以，為了提高房地產(chǎn)稅的實(shí)際征收率，埃及政府近年來在進(jìn)一步細(xì)化征收舉措的同時，不斷研究降低房地產(chǎn)稅率的可行性，以從根本上減少房產(chǎn)擁有者對該稅種的逃避心理和鉆空子行