4月21日，特區(qū)政府針對近來澳門樓市的快速漲勢及炒風蔓延的狀況，推出了以徵收轉賣特別印花稅、收緊銀行樓花貸款比率、規(guī)範“樓花”買賣的指引和打擊逃漏轉移印花稅行爲四項調(diào)控措施，坊間民衆(zhòng)稱之為“辣招”。調(diào)控是否有效，對澳門樓市會產(chǎn)生何種影響，這就需要結合周邊地區(qū)的經(jīng)驗以及澳門樓市的實際情況進行梳理。
　　
　　一、澳門政府為何在短期內(nèi)
　　
　　再次出手調(diào)控樓市
　　此次調(diào)控手段，是繼去年九月底宣佈了以徵收直接物業(yè)轉移稅和限制330萬以上貸款成數(shù)為代表的“劉十招”后，半年內(nèi)政府的第二次出手，且調(diào)控力度又有所增強，政策針對性也更強。政府措施之所以頻繁出臺，調(diào)控決心加大，主要由以下幾點因素引起：
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　　樓價持續(xù)上升
　　儘管早在去年9月29日政府就已出招應對樓市炒風，但收緊高價樓按成數(shù)措施有兩個月“緩衝期”，12月才正式執(zhí)行。加之轉移稅、規(guī)範市場運作等手段未夠嚴厲，炒家依然方興未艾地進行投機炒賣，特別是細價樓價格反而因政策推出拾級而上。去年澳門樓價平均已上升三成，今年首季升勢更快，新春以來，部分樓宇升幅已逾一成。
　　（二）今年較多樓花推出市場，
　　會進一步催生樓市泡沫
　　2011年本澳將有較多樓花項目先後開售，綠洲花園、文華薈、蘇豪薈、金鑽、金峰南岸二期、濠庭都會四期、保利達二期等相繼會於今年推出市場。而已經(jīng)在首四月開售的項目也顯著推高了樓價，為短炒者提供了投機機會。而澳門樓花銷售的法規(guī)也較鄰近地區(qū)寬鬆，對購買者權益保障不足（銀行敍做的即供樓花貸款凴“三方約”操作）。因此，政府也有需要進一步規(guī)範樓花的銷售買賣，加強監(jiān)管“樓花”貸款業(yè)務。
　?。ㄈ┩獠拷?jīng)濟環(huán)境多變，
　　鄰近地區(qū)輪番出臺調(diào)控措施
　　當下的環(huán)球經(jīng)濟仍處於不穩(wěn)定狀態(tài)，資金不斷流動、利率偏低、預期性通脹等因素，容易導致資產(chǎn)價格大幅波動，所以世界各主要經(jīng)濟體紛紛將非常寬鬆貨幣狀況逐漸回復到正常水準。鄰近地區(qū)也不斷針對樓市泡沫出臺調(diào)控措施，如：內(nèi)地的“國八條”，香港的徵收額外印花稅，臺灣的加重物業(yè)移轉課徵至15%等。鄰近地區(qū)接連的調(diào)控手段，為澳門提供了借鑒。此次徵收轉移稅和收緊按揭成數(shù)兩項措施與去年11份香港出臺的“辣招抑炒風”頗爲相似。
　　
　　二、調(diào)控措施的預期效應
　　
　?。ㄒ唬┙梃b香港經(jīng)驗的判斷
　　目前，澳門面臨著與去年香港推出措施時相同的幾個問題：首先，通脹有持續(xù)走高趨勢、實際負利率現(xiàn)象嚴重。澳門三月份通脹率達到5.46%，通脹與人民幣匯率的攀升，共同造成了澳門資產(chǎn)泡沫加劇的外部壓力。而香港去年受食品、油價、大宗商品價格的持續(xù)反彈，通脹預期也很強烈。其次，澳門樓價半年來一路飆升，這與去年九、十月份期間香港樓市量價齊升，泡沫凸現(xiàn)的情況頗爲類似。因此，澳門政府效仿香港做法，如法炮製地推出相似舉措也就不足爲奇。
　　但港澳情況畢竟有別。第一，香港屬於國際金融中心，外來資金更爲充裕，國際炒家聚集。而澳門的本地買家仍佔主導地位。政府數(shù)字顯示，2010年購買澳門房地產(chǎn)的客戶中，僅有5%為非本地客戶。第二，香港去年調(diào)控之前，美國剛剛出臺第二輪量化寬鬆政策，未來資金流動性充裕預期明顯。而目前，多國進入加息週期，內(nèi)地貨幣政策趨緊，外圍資金形勢越發(fā)多變。
　　香港“辣招”推出後，當?shù)氐臉怯畛山涣垦讣次s，市場進入了觀望期，此後樓價也開始了短期調(diào)整，平均成交價跌幅曾達到5%。但隨著市場對調(diào)控措施的消化，樓價逐漸企穩(wěn)，目前，香港樓宇價格漲幅已經(jīng)超過政策推出前水準。
　　因此，根據(jù)香港措施的效果及澳門自身的情況判斷，此次調(diào)控政策或會較香港有效。措施將使買賣雙方即刻進入觀望期，樓市成交量率先下降，隨後樓價也進入三個月左右的整固期，價格將會有所下降。但隨著市場對政策的消化，樓市將逐漸企穩(wěn)。
　?。ǘ┵I賣雙方面對政策
　　將有何反應
　　此次政府的調(diào)控起到精確打擊短期炒家的效果。一年內(nèi)轉讓征收20%的印花稅，使短炒人士的炒賣成本大大上升。若短炒一套住宅，加上原有的購入時的物業(yè)轉移稅，則一年內(nèi)樓價升幅小於兩成便會虧本。征收特別印花稅等同給予購樓者下了一道長達兩年的禁售令。因此，在額外印花稅取消前，相信炒風會得以有效遏制。
　　對樓宇的賣方而言，那些資金實力較弱的短期炒家和“摸貨者”，在面對高昂的稅務成本和調(diào)控政策使樓價下跌預期的雙重影響下，或會選擇割肉“劈貨”，減少損失。較早期購入物業(yè)的炒家，如對政策效應有所忌憚，則也會在緩衝期內(nèi)適當減價離場。而對於更多的較有資金實力的炒家，一般多會選擇觀望，並選擇持貨超過兩年，避開特別稅的成本。而未上會的資金實力雄厚的炒家，因其樓花首期一般只需在一年內(nèi)繳足三成，而樓花落成亦需三至五年，更會選擇持貨觀望。那麼，樓市的供應無疑將會減少，成交量將會顯著下降。據(jù)報道，政策推出後的復活節(jié)周末和五一假期看樓量及成交量，分別較政策推出前的兩個周末暴跌七成及九成，成交價減5-8%。交投趨於平淡。
　　對於買方而言，樓價下調(diào)預期將打消準備入市買家的意願，大部分買家將選擇觀望。當然，一些較爲進取的買家將會在緩衝期密切留意、伺機而動，當有“平貨”出現(xiàn)時，就會進行承接。而對於非本地的炒家，投資者將在短期內(nèi)謹慎觀察，非本地居民最多祇獲五成樓按貸款的措施大大加重了外地投資者的炒賣成本。因此，來自外地的炒賣成分將得到有效抑制。
　　總體而言，調(diào)控政策使買賣雙方均進入淡靜的觀察期，在政策正式推出前的消化期，部分買家期望可“執(zhí)平貨”，賣家亦關注用家承受力而調(diào)整售價，雙方進行博弈。但可以肯定的是，整體樓宇買賣成交量將出現(xiàn)明顯跌幅。
　　但是，調(diào)控措施是否會有損真正的用家需求？特別稅是否會使賣方轉嫁成本至買家？炒家是否或會轉供車位及商用物業(yè)，推升新一輪的炒風？這一系列的問題還要我們拭目以待。
　　
　　三、支持澳門樓市的
　　
　　基本因素仍未消失
　　調(diào)控對樓市炒作中的非理性亢奮起到很好的抑制作用，但是否會改變樓市發(fā)展基調(diào)，需要作出更多理性分析。
　?。ㄒ唬鞘泄┣蟮牟黄胶馕从懈淖?br/>　　隨著澳門經(jīng)濟的持續(xù)向好，吸引大量新移民和外來人口居住於澳門，本地的住宅需求穩(wěn)定增長。但澳門土地資源始終稀缺，土地供應的持續(xù)緊張，使澳門的整體住宅供應相對需求仍然較爲不足。而澳門居民的人均居住面積、住宅平均期限和居住密度等指標也較爲落後，改善居住條件的需求與首次置業(yè)的需求同樣十分龐大。
　?。ǘ┌拈T經(jīng)濟向好的
　　整體發(fā)展基調(diào)未有改變
　　澳門首季的博彩收入達到歷史新高的587.3億澳門元，同比增長42.38%，整體經(jīng)濟形勢依然向好。預計澳門在支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展和珠三角區(qū)域經(jīng)濟融合的共同帶動下，經(jīng)濟增長勢頭將得以延續(xù)。據(jù)澳門大學公佈的2011年澳門宏觀經(jīng)濟預測，今年本澳GDP增長為15.7%。在整體經(jīng)濟發(fā)展基調(diào)保持快速穩(wěn)健的前提下，房地產(chǎn)作爲主要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢也不應背離經(jīng)濟基本面。
　　（三）負利率環(huán)境對資產(chǎn)價格
　　起到支撐作用
　　澳門自博彩業(yè)開放以後，經(jīng)濟始終保持較快的發(fā)展速度，發(fā)展節(jié)奏漸與內(nèi)地趨同，但在現(xiàn)行的貨幣匯率制度下，澳門息口只能被動跟隨美國，利率水準位於低位。現(xiàn)時，澳門通脹水準處於歷史高位，實際負利率環(huán)境形成已久。再者，澳門與內(nèi)地的經(jīng)濟聯(lián)繫已經(jīng)十分緊密，但人民幣仍處在升值通道內(nèi)，相對人民幣資產(chǎn)而言，澳門的資產(chǎn)價格變相貶值，在本澳經(jīng)濟高速增長的前提下，這是違背經(jīng)濟學規(guī)律的。因此，澳門的資產(chǎn)價格在負利率、通脹及人民幣升值的經(jīng)濟環(huán)境下，應得到一定的支撐。
　　
　　
　　四、調(diào)控只為打擊炒風，而非打壓樓市
　　
　　房地產(chǎn)是澳門的傳統(tǒng)四大支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值佔GDP比重已經(jīng)超過兩成。一個穩(wěn)步發(fā)展、健康成熟的房地產(chǎn)市場，對澳門經(jīng)濟起著良性的促進作用。相信政府對此也有著清楚的認識，此次推出4項調(diào)控措施，政府也非常明確的表示是為遏制過度的投機炒賣，降低房地產(chǎn)泡沫化而制定的。另外，按房屋局資料，截至今年三月底，已建成的公共房屋單位有3486個，3906個在建，9386個在招標，規(guī)劃中有4838個，合共2.16萬個。如政府可以如期落實全部公屋單位元，再配合較爲寬鬆的申請條件，料將有效引導商品房市場需求降低。這種以增加房屋供應的方式引導房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，解決真正用家的住房需求才是政府解決目前樓市問題的正解之道。
　　因此，無論是從房地產(chǎn)業(yè)對本澳經(jīng)濟的重要性，還是從公屋計劃以及政府的調(diào)控意圖來看，引導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展，才是政府真正想看到的效果。
　　
　　五、內(nèi)地和香港的調(diào)控政策
　　
　　為澳門帶來的啓示
　　內(nèi)地和香港從2009年底開始，紛紛出臺針對樓市的調(diào)控政策。特別是內(nèi)地，實施了住宅市場化改革十多年以來一連串最嚴厲的樓市調(diào)控政策。去年一月、四月及九月分別出臺三輪宏觀調(diào)控措施後，今年伊始再推出新一輪抑制樓價上漲的政策措施，國務院又正式同意上海、重慶進行對個人住房徵收房產(chǎn)稅的改革試點。香港也在“九招十二式”、“新十四招”等措施後，在去年底又推出了新的“辣招抑炒風”。但是從結果上看，無論是內(nèi)地，還是香港，有關的政策並沒有使快速上升的房價得到有效抑制。兩地的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了金融海嘯後短暫的滯脹期後，仍然堅挺地一路走來。
　　澳門房地產(chǎn)業(yè)在金融海嘯后的走勢與周邊地區(qū)較爲類似，在經(jīng)歷了一段時期的整固期后，開始逐漸回調(diào)。同時，由於澳門在支柱產(chǎn)業(yè)迅速恢復的帶動下，成爲了最快走出金融海嘯的地區(qū)之一，這也吸引了大量鄰近地區(qū)的熱錢進入了本地的房地產(chǎn)市場。
　　那么，周邊地區(qū)的樓市調(diào)控相互影響的程度，會為澳門帶來怎樣的影響？我們預計，按照過往的經(jīng)驗，如果內(nèi)地調(diào)控措施促使樓市有序回落，樓價跌幅在一成以內(nèi)，本澳樓市對內(nèi)地投資者的吸引力反而增加，更多資金將會流向澳門，起到支撐澳門樓價的作用。如果內(nèi)地調(diào)控力度加強（如更嚴格地控制信貸增長及“限購”、“限價”、“限貸”相配合），樓市出現(xiàn)較大幅度調(diào)整，這在心理上對澳門樓市將有負面影響，特別是珠三角城市樓價急劇滑落，更有可能影響澳門市場氣氛。
　　
　　六、調(diào)控措施下對未來
　　
　　澳門樓市的初步判斷
　　通過分析調(diào)控對樓市買賣雙方行爲的影響、鄰近地區(qū)政策、澳門樓市基本面以及去年香港相同“辣招”效果等，我們預計：調(diào)控措施將使澳門樓市的成交量率先萎縮，而樓價也進入三個月左右的調(diào)整期，價格將會有所回落。調(diào)控對抑制炙熱的短炒效果將很明顯，因而成交量所受影響將大於樓價。但隨著市場對政策的消化以及支撐澳門樓市的基本因素未有改變，澳門樓市長期仍被看好，短期跌幅也會在年底被填平。不過，必須警惕內(nèi)地樓市出現(xiàn)較大幅度調(diào)整對澳門樓市帶來負面影響的風險。