徐瑜陽

(周口師范學(xué)院，河南周口466001)

一、問題的提出

根據(jù)聯(lián)合國教科文組織制定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家60歲及60歲以上的老年人口超過該國家總?cè)丝诘?0%，或者65歲及65歲以上的老年人口超過該國家總?cè)丝诘?%，該國家就進入“老年型國家”的行列。2010年6月10日民政部發(fā)布的《2009年度全國民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計報告》顯示，截至2009年底，全國65歲及以上老年人口11309萬人，占全國總?cè)丝诘?.5%;60歲及以上老年人口16714萬人，占全國總?cè)丝诘?2.5%。據(jù)悉，目前我國老齡化已進入快速發(fā)展階段，老年人口將年均增加800萬人～900萬人。預(yù)計到2020年，我國老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17%。到2050年將進入重度老齡化階段，屆時我國老年人口將達到4.37億，約占總?cè)丝?0%以上，也就是說，三四個人中就有1位老人。

人口老齡化迅速發(fā)展的背后，也意味著一個潛力巨大、亟待開發(fā)的市場正在形成。據(jù)資料顯示，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)?？蛇_1萬億，而養(yǎng)老地產(chǎn)顯然在其中占有不小的比例，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新機遇。據(jù)萬科集團分析“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位將不亞于工業(yè)化住宅的地位。與萬科集團一樣，其他的一些品牌地產(chǎn)商也看到了養(yǎng)老地產(chǎn)市場的廣闊前景，紛紛啟動養(yǎng)老地產(chǎn)項目。預(yù)計在社會人口老齡化的大趨勢下，將有越來越多的老年住宅開發(fā)走向市場。

二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

雖然我國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景在近幾年才得到房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛關(guān)注，但我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)已有十余年的歷史。從這十年的發(fā)展過程來看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主要存在以下問題。

1.缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃和設(shè)計

我國有不少針對老年群體的地產(chǎn)項目，雖然投入成本較大，但到最后項目卻無人問津，最后只能以普通的住宅理念出售，其關(guān)鍵在于缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃。很多開發(fā)商對市場需求的情況掌握不準(zhǔn)，開發(fā)的養(yǎng)老住宅不能滿足老年群體的需求。老年群體對住宅有著獨特的需求，他們更關(guān)注住宅小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施是否到位，如，不少老年人反映，在室外活動時找?guī)y的現(xiàn)象十分普遍，同時，老年群體也有著一些獨特的心理特點，如，老年人具有懷舊心理，舊物舊件難以割舍，一些無儲藏室或小儲藏室設(shè)計的老年住宅不適宜老年人心理需求。另外，在其它的一些細(xì)節(jié)方面，很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目也還或多或少地缺少針對老年人居住功能的考慮，如目前很多養(yǎng)老社區(qū)沒有提供方便老年人療養(yǎng)、保健、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、交流等服務(wù)功能。

2.缺少配套設(shè)施

由于城市中心地帶地價昂貴，因此一些養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在選址時，往往選到郊外地區(qū)，因為地價便宜。但周圍缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，老人生活很不方便，尤其缺少醫(yī)院，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺得對老人不孝順。盡管許多服務(wù)機構(gòu)冠以養(yǎng)老公寓的名義，但由于對老年人生活需求并沒有真正了解，加之缺少專業(yè)的管理人員和服務(wù)人員，所提供的服務(wù)缺少針對性和連續(xù)性。對于入駐的老年人而言，他們很難得到有質(zhì)量的服務(wù)。

3.開發(fā)定位不清晰

有些地產(chǎn)商對自身缺乏清晰的定位，進入養(yǎng)老地產(chǎn)是為了獲得土地及稅收上的優(yōu)惠，還有些企業(yè)對養(yǎng)老社區(qū)的復(fù)雜性認(rèn)識不夠，事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜;另一方面，一般房地產(chǎn)項目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務(wù)僅占利潤的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重，這直接導(dǎo)致了許多養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的復(fù)雜性。如2000年，北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，最后就因投資問題，不得不被開發(fā)商以高價售給白領(lǐng)階層而收場。

4.政策扶持力度不夠

目前國家有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策尚不明確。按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導(dǎo)，這也導(dǎo)致很多有意進入養(yǎng)老地產(chǎn)的投資企業(yè)非常謹(jǐn)慎。另外，現(xiàn)在建立一個養(yǎng)老社區(qū)至少需要上百畝土地，如果采取招拍掛的方式拿地，土地成本會很高。而拿地性質(zhì)也是制約投資企業(yè)的一個重要原因，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常特殊，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會相當(dāng)麻煩。因此，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的優(yōu)惠，才能促進開發(fā)商的積極性。從需求的角度看，老年人的消費需要沒有特定的金融支持。針對老年人貸款買房，多數(shù)銀行都有年齡等條件限制，倒按揭目前也沒有形成政策。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)缺少保險產(chǎn)品的支持，老年人屬于脆弱群體，很容易發(fā)生意外，需要保險業(yè)務(wù)介入以規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中的風(fēng)險。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)對策

1.優(yōu)化住宅規(guī)劃設(shè)計，滿足老年群體的個性需求

老年住宅的設(shè)計應(yīng)以安全性、自立性、健康性和適用性為原則，在保證老年人安全性的前提下要為他們提供更多自立的可能性，如:消除地面高差、擴大走廊寬度、使用地面防滑材料，以及安裝報警硬件設(shè)備等。同時，老年人居住建筑中使用的設(shè)備和設(shè)施應(yīng)按其生理和心理特點進行設(shè)計，如:老年人在生活上、心理上對溫度適應(yīng)的差距增大，因此室內(nèi)的冷暖氣設(shè)備的可調(diào)節(jié)性就顯得十分重要。此外，在空間布局上應(yīng)以有利于老年人生活便利為主，如主次臥、走廊、房門、衛(wèi)生間等的設(shè)計都需考慮到老年人輪椅和在別人攙扶下行走的需要;廚房的高低柜尺寸都應(yīng)適當(dāng)減小，避免由于過高或過低導(dǎo)致老年人取物時的不便等。在空間設(shè)計上應(yīng)考慮到老人需要相對獨立的空間又需他人照顧的特點，比如浴缸高度設(shè)置，過高不方便老年人使用，過低又會使照顧者感到吃力。

2.完善配套設(shè)施，滿足老年群體的生活需求

老年人群具有就近消費的習(xí)慣，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)當(dāng)配備齊全的生活配套設(shè)施，如超市、郵局、餐廳、物業(yè)公司等?？紤]到老年群體行動的不便，這些設(shè)施還應(yīng)實行方便購物、送貨上門、送餐等。同時，老年人精神上比較寂寞孤獨，養(yǎng)老社區(qū)還應(yīng)配置滿足不同需求的康體運動設(shè)施和娛樂配套設(shè)施，還可設(shè)各種文化興趣班，成立高檔會員制俱樂部，為老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空間，滿足老年人精神需求。此外，老年人更易生病，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)為老人提供免費體檢，建立健康檔案，特別是實施慢病管理、送醫(yī)送藥上門。社區(qū)應(yīng)建立醫(yī)護站，配備醫(yī)院救護車，保證在突發(fā)情況下老人得到及時的救治。還應(yīng)設(shè)置緊急呼救系統(tǒng)，醫(yī)護型電梯，擔(dān)架、床車都可以進入電梯。

3.探索科學(xué)有效的運營模式

(1)居家養(yǎng)老住宅銷售。這種模式出售有產(chǎn)權(quán)的房屋，銷售僅面對老人群體。其優(yōu)點是該種模式能夠快速收回投資、提高資金周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)滾動開發(fā)。缺點是必須取得土地的使用權(quán)，享受到政府的土地優(yōu)惠政策的可能性較小。

(2)養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營。這種地產(chǎn)項目采取會員制，會費可從2萬～30萬不等，會費在老人退宿時返還，會費越高每月房租也就越低。其優(yōu)點是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段在不取得土地所有權(quán)的情況下實現(xiàn)運營，降低土地成本，結(jié)合物業(yè)、醫(yī)療、康體鍛煉等多種服務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)定的收入。缺點是資金投入大，投資回收期相對較長，除了面對投資風(fēng)險，開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風(fēng)險。

(3)銷售+持有模式。這種模式除了上述兩種模式的優(yōu)點外，還可以通過在土地方面采取靈活策略，如經(jīng)營性物業(yè)可以不取得土地所有權(quán)或通過其他性質(zhì)的土地降低成本，而需要出售的住宅則通過招拍掛取得土地使用權(quán)，既可以實現(xiàn)資金的快速回籠，又可以享受到土地升值的利益。但這種模式也需要一定資金實力。

4.爭取政策扶持

為積極應(yīng)對人口老齡化，實現(xiàn)黨的十七大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)和十七屆五中全會提出的“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)”的要求，民政部在2011年2月11日發(fā)布的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》(征求意見稿)中提出要建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，讓老年人安享晚年生活，共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果。該規(guī)劃同時提出，“機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點，通過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能?！薄ⅰ案叨说酿B(yǎng)老服務(wù)需求，鼓勵利用市場機制，由社會力量投資經(jīng)營，各級政府可以根據(jù)實際需要予以適當(dāng)?shù)恼叻龀??！边@個規(guī)劃表明了政府的態(tài)度，隨著我國人口老齡化程度的加劇，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度必然加大。開發(fā)商們應(yīng)通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟等養(yǎng)老行業(yè)組織積極向政府建言獻策，爭取更多的、具體的政策支持。

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［2］賴汀雨．保險公司啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目［N］．東方早報，2011－01－06.

［3］劉云佳，方嘉珂.非營利機構(gòu)運營的核心在于不分紅［N］．中國房地產(chǎn)報，2010－6－7.

［4］馬琳．養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式待解 盈利模式待考［N］．中國房地產(chǎn)報，2010－6－7.