□ 本刊記者 許蘭武

就近安置遭遇拆遷門(mén)檻

“廣州作為特大城市，各類(lèi)用地較為緊張。既配套成熟又符合規(guī)劃，且適合建設(shè)保障性住房的建設(shè)用地較難落實(shí)?！苯?，廣州市住房保障辦副主任黃信敬對(duì)媒體表示，目前，保障性住房建設(shè)用地已盡量安排在交通以及生活配套較完善的區(qū)域，但與保障對(duì)象希望在原生活區(qū)域就近安置的需求還有一定的距離。

保障對(duì)象希望在原生活區(qū)域就近安置房屋，由此引發(fā)一系列拆遷問(wèn)題，是保障房選址遭遇的首道門(mén)檻。

地處廣州市核心地塊的毛紡廠保障房項(xiàng)目因征地拆遷問(wèn)題一拖兩年多，造成306戶(hù)中低收入住房困難家庭遲遲難圓“安居夢(mèng)”。據(jù)知情人透露，這可以稱(chēng)得上是廣州保障房建設(shè)過(guò)程中，中低收入住房困難家庭利益與被拆遷戶(hù)利益的首次激烈碰撞。

為把保障房選址落到地面，廣州市政府要進(jìn)行征地拆遷，而這也并非易事。黃信敬指出，今年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)的20個(gè)項(xiàng)目中，除利用政府存量土地建設(shè)的項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目均涉及征地拆遷問(wèn)題，且有一部分屬于歷史遺留的老大難問(wèn)題，如個(gè)別地塊涉及集體土地的征用和臨建的拆除，還有部分被拆遷人盲目要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)題很多。

保障房飽受商品房“排擠”

“作為商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，很不愿與保障房臨近。哪個(gè)地產(chǎn)商愿意自己的樓盤(pán)旁邊出現(xiàn)保障房呢？”北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理分析道，“商品房購(gòu)房者的比較心態(tài)是很容易出現(xiàn)的，靠近保障房，肯定會(huì)拉低自己商品房樓盤(pán)的售價(jià)?！?/p>

在這一輪已經(jīng)開(kāi)工的保障性住房選址中，利益博弈的痕跡尚不明顯，但各種利益訴求已開(kāi)始暗流涌動(dòng)。

9月1日，北京豐臺(tái)區(qū)和西城區(qū)的部分保障房用戶(hù)開(kāi)始入住郭莊家園。該保障房東至小屯四號(hào)路，西至玉泉路南延線，南至京石高速路，北至郭莊子一號(hào)路，臨近地鐵14號(hào)線小屯站，距離地鐵1號(hào)線3公里。

小區(qū)建筑面積10萬(wàn)平方米，可提供兩限房1224套，廉租房294套。兩限房銷(xiāo)售均價(jià)為7500元/平方米，只有附近商品房售價(jià)的三四成，主要配售給豐臺(tái)區(qū)和原宣武區(qū)符合政策房條件的市民。

郭莊家園是保障房最為集中地方，周?chē)纳唐贩亢苌?。“作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，盈利是第一目標(biāo)，企業(yè)自然更愿意在北京地段較好的東部和北部發(fā)展。像郭莊家園周?chē)?，商品房開(kāi)發(fā)商很不愿意考慮?！蔽挥诒本〇|直門(mén)附近的鏈家地產(chǎn)的梅女士分析。

開(kāi)發(fā)商對(duì)于毗鄰保障房的排斥態(tài)度，從一個(gè)側(cè)面反映了政府在保障房選址拿地方面遭遇的困窘。而破解利益驅(qū)動(dòng)，讓本是逐利的開(kāi)發(fā)商參與到具有公益性質(zhì)的保障房建設(shè)中來(lái)，則需要政策的保障。

標(biāo)準(zhǔn)模糊難保優(yōu)質(zhì)選址

近日，《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》《安徽省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》幾乎同時(shí)出爐，但保障房選址方面的標(biāo)準(zhǔn)仍然相對(duì)模糊。

陜西省新標(biāo)準(zhǔn)要求，保障性住房的選址應(yīng)遵循節(jié)約用地、方便生活的原則。應(yīng)優(yōu)先選擇公共交通便利、生活環(huán)境宜居，且商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施和市政配套設(shè)施完善的區(qū)域。應(yīng)遠(yuǎn)離污染源，避開(kāi)可能引發(fā)工程地質(zhì)災(zāi)害的不利地段。

保障房選址的結(jié)果將直接決定經(jīng)濟(jì)收入不高的人群能否融入一個(gè)城市。圖/C F P

陜西省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)Ｕ戏拷ㄔO(shè)應(yīng)按照因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。新建保障房應(yīng)以小區(qū)、組團(tuán)或單棟建筑的方式進(jìn)行規(guī)劃。道路交通組織應(yīng)有序、便捷、通暢，并應(yīng)與城市公共交通系統(tǒng)合理銜接，道路應(yīng)按無(wú)障礙要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。應(yīng)設(shè)置室外活動(dòng)場(chǎng)地，并配備安全、經(jīng)濟(jì)、適用的健身、休閑設(shè)施。

安徽《新安晚報(bào)》也報(bào)道，安徽省以往一些地方存在著保障房位置偏遠(yuǎn)，交通不便的情況，一些家庭雖然有房子住，但生活卻極為不便，今后這種情況可能會(huì)大為減少。至于能減少的什么地步以及如何減少，卻沒(méi)有明確說(shuō)明。

新標(biāo)準(zhǔn)的模糊，既無(wú)法為政府提供明確的選址依據(jù)，更缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)有力的約束。無(wú)力的政策對(duì)于選址難、拿地難這一痼疾，只能是隔靴搔癢。

扭轉(zhuǎn)資金缺口的一票否決

規(guī)劃建設(shè)保障房的土地一般沒(méi)有土地出讓金，為讓保障房建設(shè)項(xiàng)目順利開(kāi)展，政府往往拿出一部分資金用來(lái)補(bǔ)充。補(bǔ)助保障房的資金大部分來(lái)自該政府區(qū)域內(nèi)商品房的土地出讓金。

保障房選址標(biāo)準(zhǔn)模糊的根本原因是當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地出讓金的平衡，哈爾濱市就是這樣一個(gè)典型。

“政府準(zhǔn)備賠100億?！苯?，哈爾濱市委書(shū)記蓋如垠談及保障房建設(shè)時(shí)表示。保障房是其中的剛性指標(biāo)之一，關(guān)于保障房，蓋如垠定下了如下規(guī)矩：一是不準(zhǔn)改變保障房的性質(zhì)，必須是政府直接干，而且是真干；二是絕不允許造假，不允許出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，誰(shuí)在這個(gè)問(wèn)題上犯錯(cuò)誤，就是犯政治錯(cuò)誤；三是政府準(zhǔn)備賠100個(gè)億。

位于哈爾濱市黃金地段的愛(ài)建社區(qū)就因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商多年拖欠政府土地出讓金、稅金等原因，被政府按有關(guān)土地政策將該宗土地收回9.38萬(wàn)平方米，土地價(jià)值20億元，全部用于保障性安居工程建設(shè)。

“收回來(lái)的時(shí)候不少開(kāi)發(fā)商有意見(jiàn)，但有意見(jiàn)也要收回。因?yàn)檫@一片原來(lái)就是中心棚戶(hù)區(qū)群眾的地方，太偏的地方百姓不愿意去，只能在這里拿地給他們?！鄙w書(shū)記說(shuō)道。

保障房建設(shè)為的是圓普通百姓的安居夢(mèng)，把家安在哪則事關(guān)保障房居民的生活質(zhì)量和融入城市的可能。然而，面對(duì)選址難、拿地難等現(xiàn)實(shí)，政府該從何處著力解決土地問(wèn)題，讓百姓安居更安心？為此，本刊記者專(zhuān)訪了天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理系主任、教授郝建新，從不同層面為保障房選址拿地支招。

民生周刊：目前，保障房的土地來(lái)源主要有哪幾種？不同來(lái)源的每種土地特點(diǎn)是什么？

郝建新：目前我國(guó)保障性住房主要包括以下幾類(lèi)：兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及政策性租賃房。其中，后三類(lèi)土地使用權(quán)的取得方式均為劃撥，前者的取得方式雖然是出讓?zhuān)哂邢尢仔?、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的特點(diǎn)。這幾類(lèi)保障房的宗旨均為降低房?jī)r(jià)，解決本地居民自住需求，保證中低價(jià)位、中小套型住房土地供應(yīng)。

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

保障房征用的土地的特點(diǎn)分別是：無(wú)期（沒(méi)有明確的期限）；無(wú)償（無(wú)需支付土地使用權(quán)出讓金，但可能繳納相應(yīng)補(bǔ)償）；無(wú)自由流轉(zhuǎn)權(quán)利（不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押）。

民生周刊：從全國(guó)范圍來(lái)講，大城市和二三線城市在征用保障房土地方面有什么差異？

郝建新：大城市由于地價(jià)比較高，各項(xiàng)制度比較規(guī)范，在征用保障房土地方面主要以郊區(qū)偏遠(yuǎn)或者交通配套較差的地塊為主。

在二三線城市，由于保障房種類(lèi)的不同，各種地塊的征用也比較靈活，在具體的實(shí)踐中，各地政府正在探索各種新的實(shí)踐形式。

民生周刊：就您了解的情況，哪個(gè)城市在保障房實(shí)施過(guò)程中做得最好？具體表現(xiàn)在哪些方面？

郝建新：我認(rèn)為，可能是靠近香港的緣故，廣東省在保障房政策方面有許多亮點(diǎn)。

具體表現(xiàn)在：一、明確保障房的主體是公租房，盡量減少具有產(chǎn)權(quán)的保障房沖擊商品房市場(chǎng)，防止各種騙購(gòu)的發(fā)生。二，比較重視調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量來(lái)投資公租房建設(shè)，很好地解決了保障房資金缺口的問(wèn)題。第三，廣東省提倡在商品住房項(xiàng)目中配建一定比例的保障性住房，這就避免了保障房小區(qū)將來(lái)會(huì)成為“貧民窟”或者犯罪高發(fā)的弊端，加強(qiáng)了社會(huì)各階層的交流，避免了貧困人群的孤立。

開(kāi)發(fā)商不愿在保障房附近開(kāi)發(fā)商品房樓盤(pán)。圖/許蘭武

民生周刊：建設(shè)保障房所用的土地和商品房占地有哪些區(qū)別？

郝建新：作為保障房的主體，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及政策性租賃房的土地都是劃撥用地。土地使用權(quán)劃撥，意味著在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后即可取得該幅土地的使用權(quán)，甚至在有些情況下可以無(wú)償取得。另外，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

民生周刊：保障房土地的出讓價(jià)格一般是多少？

郝建新：保障房土地的出讓價(jià)格，各個(gè)項(xiàng)目不同。一般是不包含土地出讓金的土地價(jià)格。

民生周刊：國(guó)家推行保障房，比如經(jīng)濟(jì)適用房，從建筑成本來(lái)講，土地成本占整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)的多少？國(guó)家是否從中盈利？

郝建新：按照建設(shè)部等七部委聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。

其銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)率，按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷(xiāo)售，不得有利潤(rùn)。這意味著政府是賺不到錢(qián)的，但開(kāi)發(fā)商可以有微利。

民生周刊：如何有效保證保障房用地？

郝建新：為保證保障房用地，必須強(qiáng)制要求在商品房小區(qū)內(nèi)有一定比例的限價(jià)房項(xiàng)目，這樣就能保證在新建住宅中保障房所占的比例。

為避免形成社會(huì)階層固化或者使犯罪率增加，必須將保障房用地選擇在公共交通便捷、相應(yīng)配套資源完善的位置，便于保障房的住戶(hù)獲得就業(yè)和教育的便利。

保障房用地的出讓后，最好建設(shè)成為沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的公租房，以避免分配過(guò)程中騙購(gòu)動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生。真正通過(guò)制度的設(shè)計(jì)保證住房困難群體的居住權(quán)利。

民生周刊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何探索適應(yīng)保障房發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式？

郝建新：在目前的限購(gòu)政策下，商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)是不受限購(gòu)政策影響的。開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)轉(zhuǎn)型投資一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另外，地方政府在土地的出讓過(guò)程中，不能僅靠賣(mài)地收入來(lái)獲得一時(shí)的資金，也要考慮到該地塊后續(xù)的持續(xù)稅收收入和對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的促進(jìn)，就會(huì)強(qiáng)制要求居住地塊配套一些商業(yè)地產(chǎn)。

（天津商業(yè)大學(xué)土地資源管理系王偉老師對(duì)本文有貢獻(xiàn)）