牛鳳瑞

人多地少的基本國情，社會主義初級階段，大國經(jīng)濟特征以及完善中的社會主義市場經(jīng)濟體制背景決定了我國房地產(chǎn)政策既不能照搬工業(yè)化、城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）和幅員較小的國家（地區(qū)）已有的經(jīng)驗，也不同于人均土地資源豐裕的發(fā)展中國家。我國房地產(chǎn)政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產(chǎn)政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相吻合，才能四兩撥千斤，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)

2003年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，力度不斷加大，特別是2010年4月以來，在一年內(nèi)更有三次調(diào)控政策出臺，且力度一次強過一次，然而對政策的效果眾說紛紜。有人認(rèn)為效果初步顯現(xiàn)，為達(dá)目標(biāo)必須堅定既定方向，進(jìn)一步加大調(diào)控力度。也有人認(rèn)為政策效果不佳，有必要調(diào)整思路。

對于效果不佳的原因，有論者認(rèn)為是地方政府態(tài)度消極，與中央博弈，開發(fā)商本能的抗拒，以及投資性、投機性購房（以下簡稱“兩投”購房）火爆，外部投機資本進(jìn)入等原因所致。筆者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)政策效果不佳固然與上述因素有關(guān)，但深層原因還在于對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識不全面。

夸大支流的形勢誤判

正確認(rèn)識形勢、判斷形勢是制定正確政策的前提。套用毛澤東的一句名言，我國房地產(chǎn)形勢是糟得很，還是好得很？或者說，我國的房地產(chǎn)成就是主流，還是問題是主流？我國十多年來的住房體制改革是基本成功的，還是基本不成功，是否有必要進(jìn)行“二次”房改？

一個不爭的基本事實是，由于房地產(chǎn)市場十多年發(fā)展提供的物質(zhì)基礎(chǔ)，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積每年增加約1個平方米，居民居住條件整體上有了很大改善，房地產(chǎn)對改善民生、推動國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展功不可沒，這是主流。房價上漲過快，住房資源分配不均，部分住房質(zhì)量存在隱患，“兩投”性購房興風(fēng)作浪，部分居民住房依然困難等問題確實存在，有的還非常嚴(yán)重，但這是支流，是發(fā)展改革中的問題，也必須通過發(fā)展改革得到解決。

以我國房地產(chǎn)涉及面之廣、問題之復(fù)雜、各地差異性之大，找出若干實例來否定主流并不難，但以局部數(shù)據(jù)、典型實例對整體形勢作出誤判，夸大問題，以支流否定主流，只能貽誤事業(yè)發(fā)展而無助于問題的解決。

當(dāng)前，各行各業(yè)似乎都是形勢大好，至少基本面是好的，唯獨房地產(chǎn)被整體丑化，成為眾矢之的，不僅受到媒體的幾乎一邊倒的輿論圍剿，道德層面的譴責(zé)，而且受到國家政策持續(xù)不斷地擠壓。這種形勢誤判誘發(fā)了購房者過高的預(yù)期，造成了住房持有者不安和開發(fā)商投資預(yù)期的不穩(wěn)，激化了房地產(chǎn)供求矛盾，而且導(dǎo)致中央和地方權(quán)威和信譽的受損，惡化了社會和諧氛圍。

忽視抓主要矛盾的決策方法

在多難中選擇是決策的常態(tài)。沒有多難，何來選擇？沒有選擇，何來決策？共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)中國革命和建設(shè)成功的一條重要經(jīng)驗就是抓住主要矛盾，解決主要矛盾，取得戰(zhàn)略的主動權(quán)。所謂有所不為而有所為也有抓住主要矛盾之義。當(dāng)然，不同時期，不同行業(yè)面臨的主要矛盾會有不同，主要矛盾的主要方面也會轉(zhuǎn)化，抓住主要矛盾也不等于放棄解決其他矛盾。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要矛盾表現(xiàn)為人民日益增長住房改善需求與相對滯后的有效供給之間的矛盾。抓住供不應(yīng)求這一房地產(chǎn)領(lǐng)域主要矛盾，堅持不懈地增加住房有效供給，是制定房地產(chǎn)政策的基點。解決房價和住房資源分配不公問題，抑制投資、投機性購房等均應(yīng)以不影響增加住房供給為前提，否則只能加劇供不應(yīng)求矛盾，而無助于問題的解決。

至于防止經(jīng)濟過熱，防治資產(chǎn)泡沫，規(guī)避金融風(fēng)險，確保糧食安全等宏觀調(diào)控目標(biāo)，與增加住房有效供給并不存在非此即彼的關(guān)系。因為住房是最終消費品，與經(jīng)濟過熱沒有必然聯(lián)系，而且是防治資產(chǎn)泡沫的物質(zhì)基礎(chǔ)；目前，房地產(chǎn)貸款余額僅占我國金融機構(gòu)貸款余額的1/6左右，而且多為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，金融風(fēng)險主要源于金融機構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)用地是更集約的居住用地，每年增量不過幾十萬畝。

多重目標(biāo)的房地產(chǎn)政策預(yù)期

房價關(guān)系民生，使控制房價成為房地產(chǎn)政策首要目標(biāo)具有了道德依據(jù)。與此同時我國房地產(chǎn)政策還有防經(jīng)濟過熱、防固定資產(chǎn)投資增長過快、防產(chǎn)能過剩、防資產(chǎn)泡沫等多重宏觀調(diào)控目標(biāo)的預(yù)期。房價快速上漲的根本原因在于市場供給不能滿足強大的市場需求，抑制房價快速上漲的釜底抽薪之策是擴大住房投資，增加有效供給。而防過熱、防過剩、防泡沫等又要求關(guān)緊土地和資金閘門，控制房地產(chǎn)投資的快速增長，抑制住房市場的有效供給，結(jié)果導(dǎo)致房價上升。

控房價與防過熱等調(diào)控目標(biāo)的對應(yīng)措施背道而馳，政策效力相互抵消，房價在高調(diào)調(diào)控聲中持續(xù)上漲，購房者對降低房價的熱切期待與房價總體上升走勢相悖也就成為必然。國際金融危機之后的房地產(chǎn)新政雖然強調(diào)增加有效供給，但優(yōu)先保證保障房和中小套型普通商品房用地供給以及對房地產(chǎn)信貸的擠壓等前綴，又使增加商品房有效供給的效力大打折扣。

房地產(chǎn)雖然關(guān)聯(lián)上下游幾十個行業(yè)，但房地產(chǎn)政策只應(yīng)實現(xiàn)有限目標(biāo)，而不能奢望其承擔(dān)起宏觀調(diào)控的重任。在現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟，而非虛擬經(jīng)濟；房價第一位的是民生問題，第二位的才是資本市場問題。

我國房地產(chǎn)政策目標(biāo)主要應(yīng)以解決民生問題為取向，而民生問題的解決需要幾十年的不懈努力。利率、稅率、匯率、貨幣金融等宏觀調(diào)控政策可以根據(jù)經(jīng)濟形勢變化的需要密集出臺，而房地產(chǎn)政策則要求相對穩(wěn)定。因為相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策是住房市場供求雙方預(yù)期穩(wěn)定的前提，也是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的條件。

計劃經(jīng)濟情結(jié)

改革開放30年來，特別是20世紀(jì)90年代初確立社會主義市場經(jīng)濟體制方向以來，我國市場發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用有了長足進(jìn)展。但是由于計劃經(jīng)濟體制的思維慣性，在一些領(lǐng)域，行政干預(yù)的力度有所增強，行政干預(yù)的邊界還有擴大的趨勢。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)為政府掌控土地資金兩大基本要素的有形之手日趨緊握，行政干預(yù)邊界向微觀層次擴張。在一些單位和地方福利分房還未完全停止的情況下，泛化保障房邊界（把經(jīng)濟適用房和兩限房規(guī)定為具有部分產(chǎn)權(quán)保障性質(zhì)，把“人才房”納入保障房等），以大規(guī)模的公租房作為保障房建設(shè)的主體，允許單位集資建房等等，無不是政府掌控住房資源的擴大和住房市場化改革空間的某種壓縮。

市場調(diào)節(jié)和行政調(diào)控“兩只手”各司其職是完善社會主義市場經(jīng)濟體制的應(yīng)有之義，兩者在不同領(lǐng)域不同行業(yè)的作用、形式和范圍程度當(dāng)有不同。住房是個性化較強、消費彈性大的私人物品，只有堅持住房體制市場化改革才有希望。

在社會主義初級階段，政府面對著多種社會保障建設(shè)和社會公共建設(shè)的沉重壓力，保障房建設(shè)應(yīng)在社會保障體系建設(shè)、社會建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)、政治文化建設(shè)等不同層次上統(tǒng)籌兼顧才是正確的方向。

在解決住房問題上的急于求成

在我國社會主義建設(shè)中，急于求成的情緒，有著深刻的歷史社會根源。在建設(shè)領(lǐng)域過度強調(diào)目標(biāo)的正義，忽視為達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件；過度強調(diào)多快好省，不講可能性與合理性。在解決居民住房問題上表現(xiàn)為過高的住房預(yù)期、過高的住房保障標(biāo)準(zhǔn)、過大的住房保障范圍。

作為最大的發(fā)展中國家，我國居民住房問題的解決是一個長期的漸進(jìn)的積累過程，這一過程大約需要幾十年的艱苦努力，將伴隨完成工業(yè)化，實現(xiàn)城市化的全過程。對于一個家庭來說，擁有與收入相匹配的住房是一個多年積累的結(jié)果，對于一個國家來說，大多數(shù)家庭住上有尊嚴(yán)的住房需要幾代人的積累。蝸居、蟻居和危舊房、棚戶區(qū)的現(xiàn)象當(dāng)然不能令人滿意，但要完全改變也非一朝一夕所能。轉(zhuǎn)變購房觀念，變購為租，也要以有房可租為前提。

加強保障房建設(shè)要與公共財政支撐能力相適應(yīng)。住房保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍要與養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、教育、社會救助等社會保障體系建設(shè)統(tǒng)籌兼顧。過高的住房目標(biāo)和保障標(biāo)準(zhǔn)給人以過高的期望，不能如期實現(xiàn)則徒增社會憤懣情緒，損害政府聲譽。住房保障的本義應(yīng)是對少數(shù)低收入且無住房家庭的基本住房需求的保障，把住房保障對象擴大到中低收入的多數(shù)家庭，短期內(nèi)不具實現(xiàn)的條件，長期看不具可持續(xù)性，還有可能分散有限的住房保障財力，增加急需保障的家庭不能及時得到保障的可能性。

房地產(chǎn)政策改進(jìn)與建議

人多地少的基本國情，社會主義初級階段，大國經(jīng)濟特征以及完善中的社會主義經(jīng)濟體制背景決定了我國房地產(chǎn)政策既不能照搬工業(yè)化、城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）和幅員較小的國家（地區(qū)）已有的經(jīng)驗，也不同于人均土地資源豐裕的發(fā)展中國家。我國房地產(chǎn)政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產(chǎn)政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相吻合，才能四兩撥千斤，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，否則將事倍功半，甚至根本達(dá)不到預(yù)期目的。適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)變思路，我國房地產(chǎn)政策才能保持相對的穩(wěn)定，發(fā)揮其應(yīng)有的導(dǎo)向和調(diào)節(jié)作用。

正確認(rèn)識房地產(chǎn)地位。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)是擴大內(nèi)需，改善民生，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的最佳節(jié)點，房地產(chǎn)投資有一個較高的增速，在固定資產(chǎn)投資中保持一個較高的比例具有階段性的必然性和合理性，也是我國把握戰(zhàn)略機遇期，推進(jìn)國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的正確選擇。當(dāng)完成工業(yè)化、實現(xiàn)城市化，房地產(chǎn)存量基本滿足社會需求之時，房地產(chǎn)投資增速和所占比例降下來亦屬正?，F(xiàn)象。

以增加住房有效供給為房地產(chǎn)政策基本目標(biāo)。住房供給不足是我國住房領(lǐng)域主要矛盾，而且這一主要矛盾將存在于我國實現(xiàn)城市化的整個過程。所以，增加住房有效供給，比控制房價上漲更重要，增加住房有效供給應(yīng)是我國房地產(chǎn)政策的基本目標(biāo)和主要方向。任何與增加住房有效供給相對立的政策出臺都應(yīng)慎之又慎。這里特別需要指出的是，我國房價快速上漲的根源在于供不應(yīng)求的市場關(guān)系，其他原因均由此衍生。有效供給的增加才能真正抑制價格快速上漲。

堅持住房市場化改革方向。我國住房體制市場化改革方向是正確的，與構(gòu)建社會主義市場經(jīng)濟體制的方向是一致的。部分居民居住困難是階段性的暫時現(xiàn)象，與住房體制改革市場化方向無關(guān)。房地產(chǎn)政策應(yīng)促進(jìn)和深化住房體制市場化改革，主要運用經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)住房市場供求關(guān)系，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，而不是擴大行政干預(yù)邊界，強化行政干預(yù)力度。

增加房地產(chǎn)政策的彈性和差異化。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，住房是個性化極強的私人物品。在對一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場信息的把握上，一般情況是當(dāng)?shù)卣戎醒敫浞?。所以國家的房地產(chǎn)政策應(yīng)體現(xiàn)更多的地方差異性和調(diào)控目標(biāo)的彈性，減少全國統(tǒng)一的指令性數(shù)量指標(biāo)。中央的房地產(chǎn)政策應(yīng)該是大政方針的規(guī)定。在貫徹執(zhí)行國家大政方針的前提下，地方政府擁有因地制宜地確定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控和解決住房民生問題的自主決策權(quán)，將更有利于把國家房地產(chǎn)政策目標(biāo)落到實處，也才會有各地民生建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展和住宅民生問題的低成本解決。

（作者為中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員）

■責(zé)編/（見習(xí)）劉建 美編/葉銳