謝 恒

(蘭州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,蘭州 730000)

房地產(chǎn)泡沫成因及對策

謝 恒

(蘭州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,蘭州 730000)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)泡沫容易造成經(jīng)濟的虛假繁榮。如果房地產(chǎn)泡沫不加控制任其膨脹,則會給金融業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟帶來嚴重危害。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)高度關(guān)聯(lián),研究和關(guān)注房地產(chǎn)泡沫的成因,對于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及金融風(fēng)險的規(guī)避都有重要借鑒意義。本文通過分析探討我國房地產(chǎn)泡沫的成因,提出如何規(guī)避和防范因房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的金融風(fēng)險的對策。

房地產(chǎn);泡沫經(jīng)濟;金融風(fēng)險

房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)缺乏彈性,而且很難達到供求平衡。在發(fā)達的市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)市場又是投機炒作最為頻繁的市場之一,價格的波動也很頻繁。因此,房地產(chǎn)業(yè)含有一些特定的經(jīng)濟泡沫成分,因而最容易形成泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴重背離,市場價格脫離了實際使用者的支撐,雖然賬面上的價值增長很高,但實際上不具備穩(wěn)定實現(xiàn)的基礎(chǔ),形成一種表面上的虛假繁榮。房地產(chǎn)業(yè)也與諸多產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時,會帶動諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)過熱產(chǎn)生泡沫時,若不加以調(diào)控,泡沫破滅會對諸行業(yè)造成災(zāi)難性的損失,尤其是對金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟。20世紀80年代以來,日本、美國以及愛爾蘭等發(fā)達國家房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的教訓(xùn),應(yīng)使我國房地產(chǎn)業(yè)警醒。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的成因

(一)房地產(chǎn)投機炒作是引起房地產(chǎn)泡沫的直接原因

土地資源的稀缺性造成一些城市土地價格狂漲,房地產(chǎn)開發(fā)商不惜一切代價從政府拿地、捂地、炒地、捂房等投機情形嚴重。一些地方政府為了拉動地方經(jīng)濟發(fā)展,盲目追逐政績,明里暗里通過拍賣拉高土地價格,以期獲得更高的土地轉(zhuǎn)讓金和地方財政收入的增長,使得房地產(chǎn)開發(fā)成本上升。開發(fā)商采取種種手段故意制造房源短缺氛圍,使購房者盲目從眾,于是類似多米諾骨牌效應(yīng)的連鎖反應(yīng)就產(chǎn)生了。一些以炒房為目的的投機者炒高房價,賺取暴利,溫州“炒房團”就是個典型的例子。一些銀行及銀行工作人員對“假按揭”不加管制;房地中介發(fā)布一些虛假信息欺騙公眾,壟斷房源,炒高房價。部分政府機構(gòu)官員、高校學(xué)者、新聞媒體也被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用。境外熱錢大量流入房地產(chǎn)市場,刺激了房價的高漲。跨地區(qū)、跨區(qū)域投資投機性購房行為比較普遍,房地產(chǎn)投機行為扭曲了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,哄抬了房價,導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫日益嚴重。

(二)房地產(chǎn)市場失衡和開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡

目前,在利潤動機的驅(qū)使下,開發(fā)商大批量開發(fā)大面積大戶型的高檔住房,而這些高檔住房的價格明顯高出了其實際價值,超出了大多數(shù)居民的經(jīng)濟承受能力,導(dǎo)致大量高檔住房閑置。而開發(fā)中低檔住房所帶來的利潤低,所以開發(fā)商都不愿意涉及,雖然政府已經(jīng)積極地承擔(dān)這項任務(wù),但目前我國經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房建設(shè)依舊相對滯后。而且,我國貧富差距逐年拉大,相對貧困人口也逐年增加,貧困人口及相對貧困人口購買力低下致使房地產(chǎn)市場有效需求不足。房屋租賃市場發(fā)展尚不完善,租賃價格漲幅較大,無法通過提供良好的租賃服務(wù)來降低購房者尤其是中低收入者的購房需求。這同時也就把公眾的購房需求壓力轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場上來,導(dǎo)致房價不斷攀升。

(三)政府自利行為及體制制度缺陷

政府“非理性”投資行為以及政府的政策在一定程度上助長了房地產(chǎn)泡沫的形成。因為考核各級地方政府官員政績的核心指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP),在這一考核指標(biāo)的指引下,各級地方政府把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為促進經(jīng)濟增長、增加財政收入的支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展,并且與有利于城市面貌迅速改善的城市建設(shè)聯(lián)系在一起。因此,在房地產(chǎn)市場中,政府干預(yù)過多,并在干預(yù)過程中通過權(quán)力實現(xiàn)自身利益。對于中央政府的調(diào)控政策執(zhí)行不力,使得中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策未能達到預(yù)期效果,甚至產(chǎn)生一定程度的偏差。1998年住房制度改革以來,處于過渡期的住房保障制度尚不成熟,房地產(chǎn)發(fā)展失衡與房價失控在一定程度上可以歸結(jié)為政府經(jīng)濟和社會發(fā)展政策與宏觀調(diào)控的失誤及失效。而且,在我國房地產(chǎn)業(yè)上稅收制度不完善,房產(chǎn)持有者環(huán)節(jié)上的稅費少,而開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費反而較多,這一方面增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本,另一方面刺激了住房的投機行為。

(四)銀行信貸刺激房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越來越大,僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金是遠遠不夠的,其大部分的開發(fā)資金來源于銀行貸款。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截止2010年年末,全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額9.35萬億元,同比增長27.5%。在2010年1～11月的開發(fā)資金中,國內(nèi)貸款11245億元,同比增長25%。金融制度的改革帶來了金融創(chuàng)新、金融競爭和信貸產(chǎn)品的增加,銀行之間的競爭導(dǎo)致貸款乘數(shù)很高,使得個人住房貸款規(guī)模擴大。由于房地產(chǎn)業(yè)的盈利性及保值增殖性,部分銀行違反信貸相關(guān)規(guī)定,又向開發(fā)商大量貸款,造成銀行的資本充足率大幅下降,房地產(chǎn)業(yè)的資本負債率大幅上升。房地產(chǎn)開發(fā)中大部分資金是通過銀行信貸得到的,房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一,并且過度依賴銀行,在宏觀經(jīng)濟形勢一片大好的情況下,銀行盲目追求對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模,致使一些商業(yè)銀行承受大量風(fēng)險,為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

三、抑制房地產(chǎn)泡沫的對策

(一)建立房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的預(yù)警機制

導(dǎo)致金融風(fēng)險的因素是多方面的,而房地產(chǎn)泡沫引起的金融危機則主要是由于貨幣市場資金供求失衡引發(fā)的。由于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間有很強的依賴關(guān)系,一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,必定首先殃及金融業(yè),并會對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生重大消極影響。20世紀80年代日本房地產(chǎn)泡沫的破滅,致使日本經(jīng)濟至今低迷;2007年爆發(fā)的美國次貸危機給世界金融體系的穩(wěn)定發(fā)展和全球經(jīng)濟增長帶來嚴重破壞,也為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)出了預(yù)警;2010年開始的愛爾蘭債務(wù)危機甚至拖垮整個歐元區(qū)經(jīng)濟,更是為我國房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘。而當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)部分泡沫化的特征已十分明顯,若得不到有效遏制,我國金融業(yè)的穩(wěn)定、經(jīng)濟健康發(fā)展將遭受重創(chuàng)。有泡沫堆積就有泡沫破滅,資產(chǎn)泡沫尤其是房地產(chǎn)泡沫危害很大,會使很多人受到傷害。必須在泡沫生成過程中就進行防控,否則會鑄成大錯(吉姆·羅杰斯,2010)。建立房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險預(yù)警機制,增強宏觀調(diào)控部門對房地產(chǎn)泡沫的憂患意識,采用多種政策工具調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以此有力抑制房地產(chǎn)泡沫的積聚和破滅,避免金融風(fēng)險的發(fā)生以及對國民經(jīng)濟的影響。

(二)深化管理體制改革

改革開放30多年以來,我國城市化進程加快,尤其是近幾年來,城市化進程處于加速發(fā)展階段,房地產(chǎn)加快發(fā)展并成為拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。歷史經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)市場一度的繁榮發(fā)展有利于帶動國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和國民財富的積聚,但同時也表明了依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長并不具有可持續(xù)性,反而給本國經(jīng)濟體以及全球經(jīng)濟以致命打擊。因此,要真正遏制房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的金融風(fēng)險,還需放棄實現(xiàn)國民經(jīng)濟高增長對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的過度依賴。政府不僅要注重房地產(chǎn)業(yè)的住房投資功能和經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)地位,還應(yīng)重視其商品屬性和社會保障功能、維護社會秩序穩(wěn)定的作用。政府應(yīng)該適當(dāng)增加財政支出構(gòu)建經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房,提高居民尤其是中低收入者的住房水平。當(dāng)然,政府不能僅從改善房地產(chǎn)供需失衡的角度來解決房地產(chǎn)泡沫問題,應(yīng)該以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),深化對房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)調(diào)控的管理體制改革。根據(jù)住房供求和房價運行情況,科學(xué)合理地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)用地供應(yīng)量,把土地供應(yīng)作為對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段,積極探索一線城市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地的供給機制,增加有效供給。中央政府應(yīng)加大對各級地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的監(jiān)控力度,深化整蠱各級領(lǐng)導(dǎo)績效考核機制,使其更關(guān)注于經(jīng)濟長遠、可持續(xù)發(fā)展,而不是一味地盲目追求GDP的增長。如果政府考核機制不完善,只能加劇房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化。

(三)完善金融市場體制改革,強化商業(yè)銀行信貸監(jiān)管

金融機構(gòu)應(yīng)深化金融體制改革,實施金融創(chuàng)新工程,開發(fā)新的金融產(chǎn)品來分散金融風(fēng)險。建立房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場,努力拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道。由于房地產(chǎn)泡沫的形成很大程度上依賴于銀行存款,因此,合理調(diào)整商業(yè)銀行信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)是優(yōu)化銀行資金配置、調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金質(zhì)量、降低金融風(fēng)險的關(guān)鍵。銀行部門應(yīng)適當(dāng)縮減對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模,嚴格按照貸款審批流程,嚴格審查房地產(chǎn)信貸發(fā)放條件,加強房地產(chǎn)貸款管理,嚴厲打擊通過“假按揭”等形式獲取銀行信貸。我們建議銀行積極參與政府保障性住房建設(shè),城中村改造等項目。同時,加強中央銀行與金融監(jiān)管部門、中央銀行與商業(yè)銀行以及商業(yè)銀行之間的溝通與合作,共同化解房地產(chǎn)泡沫引起的金融風(fēng)險。加強對個人住房貸款管理,提高購買第二套住房的首付比例,禁購第三套住房,嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款,對于目前部分城市實施的限購政策進行適當(dāng)推廣。規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理,以減少金融風(fēng)險隱患,抑制信貸過度和金融風(fēng)險。

(四)加強宏觀調(diào)控,調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策

2010年以來中央的房地產(chǎn)調(diào)控,從年初的“國十一條”,到4月的“新國十條”,再到9月的“新國五條”,一系列政策措施的出臺,密集程度和嚴厲程度都可以稱為史上之最,凸顯出政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。中央政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度和效力,將房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模限定在可控范圍內(nèi),逐步消除房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該轉(zhuǎn)向長效機制的建設(shè),使用行政、經(jīng)濟和法律等多種手段進行調(diào)控,使房地產(chǎn)調(diào)控機制化,盡量避免行政手段對房地產(chǎn)市場短期造成過強的沖擊,繼續(xù)推行差別化住房信貸政策,提高第二套商品房首付款比例,明確暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等相關(guān)規(guī)定,強化貸款利率執(zhí)行力度。建設(shè)房地產(chǎn)信息系統(tǒng),強化中央政府個職能部門之間的協(xié)調(diào)互動,提高個地方政府對中央房價調(diào)控政策的執(zhí)行力度和支持力度,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,凈化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境,加快房地產(chǎn)法制建設(shè),全面推進相關(guān)行政執(zhí)法和司法配套建設(shè),加快制定《住房保障法》,加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)和貪污腐敗行為的打擊懲治力度。優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu),要加快推進住房保障體系建設(shè),建立相應(yīng)的地方考核機制,強化政府責(zé)任,調(diào)動社會個方面力量,加大保障性安居工程建設(shè)力度,加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造,大力發(fā)展公共租賃住房,保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)并重,逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系,打擊虛假需求,開征房地產(chǎn)稅,減少住房投資者的收益所得,繼續(xù)堅定不移地遏制投機性需求,徹底整治房地產(chǎn)市場,調(diào)控房地產(chǎn)價格向正常軌道上發(fā)展。

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[2]劉喆.房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險芻議[J].青海金融, 2008(6).

[3]林躍勤.房價失控與政府調(diào)控[J].宏觀經(jīng)濟研究, 2010(5).

(責(zé)任編輯張佑法)

F293.3

A

1007-7111(2011)03-0051-03

2011-03-01

謝恒(1987—),男,碩士研究生,研究方向:金融學(xué)。