鄧 科 ，費洪曉

1.中南大學軟件學院，湖南 長沙 410075

2.湖南常德工業(yè)學校，湖南 常德 415000

1 國內外研究現(xiàn)狀

1.1 國外現(xiàn)狀

在世界范圍內，通過網絡購房早以成為購房者的首選，美國房地產經紀人協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據顯示，美國75%的房產商利用互聯(lián)網銷售房屋，80%的購房者通過互聯(lián)網尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯(lián)網找到了理想住房。這是因為在在國外二手房市場較為成熟，網絡也更為發(fā)達。美國從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯(lián)網上查找到各種房源信息。并且由于政策與網絡速度等的關系，到現(xiàn)在網絡視頻看房在美國、歐洲發(fā)展也很快。

1.2 國內現(xiàn)狀

由于網絡迅速發(fā)展和普及，國內房地產電子商務還是出現(xiàn)了欣欣向榮的景象，根據中國房網大全的統(tǒng)計，目前中國擁有與房地產相關的各類網站已經超過了10000家，據不完全統(tǒng)計，房地產網站的使用人數(shù)超過了1000萬人。用戶使用訪問房地產網站最主要的原因是網絡信息方便快捷，消費者最常獲取房產類信息或資源的途徑中網絡已經以微小的差距排在僅次于報紙的位置，其百分比遠遠超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長速度較快，可以預測用不了多久網絡將會成為最主要的獲取房產類信息或資源的途徑。

目前房地產公司都很重視網絡這個平臺，有很多企業(yè)還有自己的網站。應該說房地產公司利用網絡的情況大部分還是停留在企業(yè)宣傳與服務于企業(yè)內部的一個概念上，還沒有真正形成一個大的交易型平臺。有些企業(yè)會選擇一個成熟的房地產專業(yè)網站，利用網站宣傳企業(yè)品牌文化；有些企業(yè)希望網絡成為一個交易的平臺，等于說是企業(yè)內部的管理系統(tǒng)；還有一些企業(yè)是希望兩者結合起來。

2 研究意義、目的

網絡技術的廣泛應用改變著人們觀念，正在促使著房地產業(yè)經營模式的轉型。近期消費者網上找房的需求處于增長的態(tài)勢。以前，北京約有80%的人是通過實體的中介店來尋找房源，而現(xiàn)在已有超過半數(shù)的消費者則是通過網絡來需找信息。房產經濟網絡化需求增長的同時也給房地產企業(yè)平安發(fā)展帶來了契機。

房地產網絡化對于房地產公司來說，主要有兩大改變。

第一個改變是看房、選房的過程變得更加簡單、效率大大。房產網絡化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環(huán)節(jié)不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。

第二個則是對房屋價格本身的影響。中介網上開店，省去了實體門店支出，由此節(jié)省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費用減少，相應房地產公司也會靠降低中介費來吸引更多的客戶，這樣就會使得購房者購買房屋的費用相應降低，從而達到降低房屋價格的目的。

2.1 研究內容

網上房地產銷售管理信息系統(tǒng)通過先進的平臺技術和設計構架，建立公司與個人之間網上銷售的通道，實現(xiàn)公司在網上可以發(fā)布房產信息，也方便客戶在網上查詢、預定和購房。本系統(tǒng)作為一個完整的房地產銷售管理信息系統(tǒng)，利用計算機網絡將整個房地產公司的銷售業(yè)務統(tǒng)一管理，實現(xiàn)數(shù)據共享、達到數(shù)據的完整性和統(tǒng)一性。

研究內容分為以下幾部分：

1）用戶管理功能模塊

設置用戶的可用狀態(tài)，實現(xiàn)凍結和解凍，查看用戶信息。

2）購物車管理模塊

查看已購樓房、進行數(shù)量變更、確認已購樓房

3）訂單管理模塊

查看訂單是否被處理、樓房是否被發(fā)出。

4）房屋管理模塊

添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設置特價樓房。

5）“留言板”模塊

查看留言板，刪除留言。

2.2 擬采取的研究方法

通過對現(xiàn)有的地產企業(yè)的網站和B2B電子商務網站的分析，收集大量的相關實例，對所收集的例子進行分析比較，努力研制出一個易用的、介紹豐富、功能全面的網上房屋銷售系統(tǒng)。在進行本系統(tǒng)的分析與設計中，綜合采用了文獻資料法、歸納統(tǒng)計法、案例分析法、比較法、設計科學方法、綜合法及圖表法等研究方法。

在論述本系統(tǒng)開發(fā)背景的時候，主要用到了比較法。通過對文獻資料的整理和收集，通過對不同國家間網上交易額的比較和我國不同時間段期間網民人數(shù)的比較，以及當今樓市的發(fā)展狀況，得出了網上購房具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ慕Y論，進而明確了系統(tǒng)的運用前景。從全文的角度看，設計科學方法在系統(tǒng)分析設計的各個階段都起到了很重要的指導作用。設計科學方法（design science method）定義設計了什么，解決了什么，評判系統(tǒng)效果的標準是什么幾個方面的內容，使論文的設計思路更加明確，設計解決了消費者輕松購房的問題，使消費者不用再受地理位置的局限，在網上樓市系統(tǒng)中隨時選出自己喜歡的商品，同時省去了地產廠商大量的時間和資本投入。系統(tǒng)對前臺需求的響應速度，會員注冊數(shù)量，樓市的銷售量及留言頻率即是對系統(tǒng)效果的最好評價。

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[7]朱曉明，劉衛(wèi)東，藺為民.XML在工作流中的應用[J].計算機工程，2004，30(1)：52-54.