王 靜,魯紅梅,張 榮

(1.西北大學城市與環(huán)境學院,陜西西安 710127;2.北京師范大學地理學與遙感科學學院,北京 100009;3.河北師范大學資源與環(huán)境科學學院,河北石家莊 050016)

城市化初期河流治理背景下區(qū)域開發(fā)SWOT分析
——以浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)為例

王 靜1,魯紅梅2,張 榮3

(1.西北大學城市與環(huán)境學院,陜西西安 710127;2.北京師范大學地理學與遙感科學學院,北京 100009;3.河北師范大學資源與環(huán)境科學學院,河北石家莊 050016)

利用 SWOT方法對浐灞生態(tài)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進行優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰(zhàn)的分析,并進行了 SO、ST、WO和 WT的策略研究。得出了擁有河流的區(qū)域在城市化初期的房地產(chǎn)開發(fā)中,應結合生態(tài)城市建設的理念進行多業(yè)態(tài)的開發(fā)和經(jīng)營。

城市河流;房地產(chǎn);浐灞生態(tài)區(qū);SWOT

目前中國處于快速城市化時期,很多地方政府采取了以區(qū)劃規(guī)劃和土地國有化推動的城市化模式。尤其是在城市郊區(qū),這種現(xiàn)象更為明顯。而城郊城市化的發(fā)展模式和本來國家推崇城市化的意愿不相符,它的工業(yè)化是落后于城市化的。因此出現(xiàn)了先是房地產(chǎn)開發(fā)進駐,然后吸引人口和產(chǎn)業(yè)的集聚,促進工業(yè)化實現(xiàn)的現(xiàn)象。所以在這種區(qū)域開發(fā)的模式中,房地產(chǎn)的開發(fā)對于其城市化起著舉足輕重的作用。進行區(qū)域開發(fā)的目的是為了實現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的共同發(fā)展,但是在實際中,更多的是實現(xiàn)了經(jīng)濟效益,而犧牲了社會效益和生態(tài)效益。

近 30年來,國內(nèi)外生態(tài)城市理論研究取得重大突破,研究者們認為,社會、經(jīng)濟和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,物質(zhì)、能量、信息高效利用,基礎設施完善、布局合理、生態(tài)良性循環(huán)的宜居之地,是構成生態(tài)城市的基本要素。與此同時,國內(nèi)外諸多城市和都市區(qū)紛紛開展生態(tài)城市建設的探索與實踐,都把建設生態(tài)城市作為城市發(fā)展的一種新的城市價值理念和目標追求。

城市河流是指發(fā)源于城區(qū)或流經(jīng)城區(qū)的河段,包括人工開挖的、經(jīng)多年演化已具有自然河流特點的運河、渠系[1]。城市河流與人類活動的相互作用非常緊密,人類的社會活動影響著城市河流的水文特性、物理結構和生態(tài)環(huán)境,城市河流的水域環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、空間結構等服務于人類并促進人類的進步和城市的發(fā)展,可以說,城市河流與城市布局、經(jīng)濟、文化、交通、景觀以及城市生態(tài)息息相關[2]。

作為西安生態(tài)型的新城區(qū)和城市型的生態(tài)區(qū),浐灞生態(tài)區(qū)浐河、灞河水環(huán)境的治理突破只投入不產(chǎn)出的傳統(tǒng)治理模式,通過以生態(tài)技術為主的科技創(chuàng)新應用,將污水變?yōu)闆哄眳^(qū)寶貴的水資源,在解決實際污染問題的同時,發(fā)展自身的生態(tài)治理路徑,初步實現(xiàn)治理效益化。這一創(chuàng)新治理思路和發(fā)展模式,既全面改善浐灞河的水質(zhì),重塑河道生態(tài)走廊,使浐灞生態(tài)區(qū)成為水環(huán)境效益化治理的示范區(qū)域,又通過水環(huán)境治理工作推動了區(qū)域內(nèi)生態(tài)農(nóng)業(yè)、花卉養(yǎng)植、科普教育、觀光休閑等生態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,帶動了生態(tài)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。

浐灞生態(tài)區(qū)的這種模式在規(guī)劃上試圖實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的共同發(fā)展,但是在區(qū)域開發(fā)的初期階段,這些更多的是體現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)中。本文將應用SWOT的分析方法,結合該地目前的房地產(chǎn)狀況,分析此種城市化發(fā)展模式在初期表現(xiàn)出的優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰(zhàn),并通過分析提出合理化發(fā)展建議,以使此種模式在城市化進程中得以合理的推廣和應用。

1 研究區(qū)概況

1.1 區(qū)域基本情況

浐灞生態(tài)區(qū)以浐河、灞河為中心,涉及西安的未央、雁塔、灞橋三個行政區(qū)。浐灞河流域綜合治理區(qū)域為 129 k m2,其中,集中治理區(qū)為 89 k m2。中心區(qū)域為隴海線以北、東二環(huán)北延線以東、繞城高速路以內(nèi) 45 k m2。

區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源、土地資源、水資源、熱力資源、電力資源豐富。生態(tài)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢獨特,區(qū)內(nèi)鐵路、公路、市政道路干線密布,即將建成的東三環(huán)路縱貫南北,交通十分便利。

西安市對生態(tài)區(qū)的定位為:城市型的生態(tài)區(qū)、生態(tài)化的新市區(qū),具體的定位如表 1所示:

表 1 浐灞生態(tài)區(qū)的定位

1.2 浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡介

在目前房地產(chǎn)開發(fā)轉向二三線城市的戰(zhàn)略影響之下,西安的地產(chǎn)開發(fā)進行的如火如荼。根據(jù)城市各個分區(qū)特點,將房地產(chǎn)開發(fā)分為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、浐灞、曲江、長安、高新九個板塊。各個板塊憑借自己的資源和區(qū)位優(yōu)勢爭奪著地產(chǎn)開發(fā)。

隨著浐灞生態(tài)區(qū)的流域治理建設初見成效,憑借著這里城市水環(huán)境的改善吸引了大批的房地產(chǎn)開發(fā)項目,包括香港中新集團、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、海航集團、廣夏集團等國內(nèi)知名的地產(chǎn)公司,也包括恒華置業(yè)等一些陜西本地的地產(chǎn)開發(fā)公司[3]。目前開發(fā)的項目共 38個,其中半數(shù)項目的核心賣點都以浐河、灞河沿岸為主,項目小區(qū)內(nèi)也建設了很多水景,這也順應了浐灞政府以河流治理帶動區(qū)域發(fā)展的理念。

2 區(qū)域 SWOT分析

SWOT分析法是哈佛大學商學院的企業(yè)戰(zhàn)略決策教授安德魯斯(K.Andrens)在20世紀60年代提出的戰(zhàn)略管理理論。SWOT分析即對研究客體面臨的優(yōu)勢(strengths)、劣勢(weaknesses)、機遇(opportunities)、挑戰(zhàn)(threats)的分析。其分析的基本原理是通過對組織、個人、產(chǎn)業(yè)或區(qū)域等研究對象內(nèi)部條件和外部環(huán)境作系統(tǒng)分析,了解研究對象內(nèi)部所具有的優(yōu)勢和存在的劣勢,分析影響研究對象的外部機會和挑戰(zhàn),并在此基礎上選擇最優(yōu)行動戰(zhàn)略,以最大限度地調(diào)動資源和優(yōu)勢,利用機會,規(guī)避風險,獲得可持續(xù)發(fā)展的可能性[4]。

2.1 優(yōu)勢分析

2.1.1 充沛水資源支持下的水環(huán)境改善

浐灞生態(tài)區(qū)的最大特色就是擁有包括浐河和灞河等在內(nèi)的充沛水資源,結合這些對該區(qū)域城市水環(huán)境建設,可以為房地產(chǎn)項目提供“親水”品牌。在缺水的北方,靈動的水域,可以大大增加該區(qū)域的房地產(chǎn)項目對潛在客戶的購買吸引力。房地產(chǎn)開發(fā)商也結合該區(qū)域的親水特色,在項目內(nèi)部建設與之相應的水景觀。這樣不僅增加了該區(qū)域的吸引力,也使得局部的水環(huán)境得到改善,更進一步提升了該區(qū)域的整體形象。

2.1.2 依托山水環(huán)境的城市綠化景觀建設

浐灞生態(tài)區(qū)作為城郊的未開發(fā)區(qū),有大量的土地可供用于生態(tài)建設。沿浐灞河兩河四岸形成100m到500m不等的連續(xù)濱河綠帶,沿鐵路線和快速道路同樣形成100m到500m的寬闊生態(tài)廊道,構建成第一級帶狀生態(tài)廊。在浐灞河進入規(guī)劃區(qū)的上游區(qū)域和灞河入渭河口,營造大型生態(tài)綠地,加上廣運潭生態(tài)景區(qū)共同形成面狀生態(tài)濕地公園。主要的交通干道兩側均控制寬達30～50m的綠化帶;核心區(qū)面積比較大的區(qū)域通過60m景觀大道控制總寬達100m的綠化走廊,形成地塊縱深的特色亞生態(tài)系統(tǒng),與濱河綠廊和防護林帶一起構成網(wǎng)絡狀綠化生態(tài)走廊。

這些生態(tài)建設規(guī)劃在建成之后,可以大大提高該地的綠化率。在寸土寸金的城市中,這無疑會形成對置業(yè)者的巨大吸引力。而對于開發(fā)商而言,如此優(yōu)美的環(huán)境,也構成了開發(fā)高檔別墅的條件,能夠帶來更大的利潤。

2.1.3 多種資源提供多業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)

由于浐灞生態(tài)區(qū)奉陪的水資源、生態(tài)資源和土地資源,適合發(fā)展會展、旅游、商貿(mào)、居住相結合的多種產(chǎn)業(yè),這也使地產(chǎn)開發(fā)商可以在此處進行住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)的開發(fā)。對于置業(yè)者而言,多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,也給居住提供了更多便利。

2.1.4 世園會的舉辦將大大提升區(qū)域形象

世園會在浐灞生態(tài)區(qū)的舉辦將促使基礎設施的建設,它也將作為引擎,引爆浐灞房價的上升。

2.2 劣勢分析

2.2.1 區(qū)域內(nèi)基礎設施建設嚴重滯后

雖然政府在浐灞生態(tài)區(qū)投資 50個億進行基礎設施建設,但是到目前為止,漫步?jīng)哄?看到的是房地產(chǎn)項目內(nèi)部優(yōu)美的景觀和外部凌亂的環(huán)境的強烈對比。很多開發(fā)商對此意見很大,多次和政府協(xié)商,但只能是無奈的先做好自己項目的景觀。置業(yè)者也對因為基礎設施差等帶來的入學、出行等問題的報以擔憂。

2.2.2 區(qū)域內(nèi)沒有大的產(chǎn)業(yè)支撐

一個區(qū)域的發(fā)展最需要的是在主導產(chǎn)業(yè)影響之下的多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這樣才能帶動整個區(qū)域的發(fā)展,提高區(qū)域競爭力,也提高此處的房地產(chǎn)項目競爭力。但目前的浐灞生態(tài)區(qū)除了擁有大片的土地之外,還沒有建立起產(chǎn)業(yè)集群,還缺乏競爭力。

2.3 機遇分析

2.3.1 新型城市化發(fā)展的趨勢

城市是社會生產(chǎn)力和商品經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。隨著人類社會經(jīng)濟的發(fā)展,人口數(shù)量的持續(xù)增加,世界城市化,特別是發(fā)展中國家的城市化進程迅猛提速,解決人與自然,人與人,人與社會矛盾,破解城市發(fā)展和城市生態(tài)環(huán)境建設難題,已經(jīng)成為人類生態(tài)學和城市生態(tài)學亟待解決的重大課題。由此學術界提出了生態(tài)城市的概念,它是指生態(tài)城市是文明、健康、和諧、充滿活力的復合系統(tǒng),是一種生態(tài)良性循環(huán)的理想?yún)^(qū)域形態(tài),是人與自然達到了陰陽互補,同氣共生的境界。它是具備高度生態(tài)文明的人文環(huán)境系統(tǒng),是擺脫區(qū)域發(fā)展困境的根本途徑,是人類發(fā)展的生態(tài)價值取向的必然結果,是生態(tài)價值觀、生態(tài)哲學和生態(tài)倫理意識的綜合體現(xiàn)[5]。

正是順應這種思潮,依托浐灞的資源優(yōu)勢,得以打造生態(tài)新城,并帶動整個區(qū)域的發(fā)展。而這種生態(tài)新城也吸引了房地產(chǎn)開發(fā)商在此處建設低密度的高檔住宅,能夠獲取更高的利潤。

2.3.2 房地產(chǎn)轉戰(zhàn)二線城市

由于一線城市的限購令和利潤空間減少,房地產(chǎn)開發(fā)商將市場開拓到二三線城市,作為西部的重要城市,西安今年來的房地產(chǎn)市場異?；鸨?。而擁有大量土地的浐灞生態(tài)區(qū)也借此東風能夠吸引大量開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)和建設。

2.3.3 西安建設為國家化大都市的戰(zhàn)略

西安在“十二五”規(guī)劃中,把建設國家化大都市作為戰(zhàn)略目標。城市國際化要求達到以下目標[6]:具有強大的綜合經(jīng)濟實力與輻射功能,是世界經(jīng)濟、貿(mào)易和金融中心之一,對世界經(jīng)濟有相當?shù)挠绊懥?聚集著眾多的跨國公司和財團總部或分部以及國際經(jīng)濟和政治組織,是國際資本集散中心,在某種程度上能夠控制和影響全球或區(qū)域性經(jīng)濟活動;具有很高的經(jīng)濟開放度,通行國際慣例和國際法規(guī),生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)達;擁有國際意義的加工工業(yè),是世界主要制造業(yè)中心;第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達,具有高效的綜合服務功能并形成了完善的中心商務區(qū);擁有世界一流水平的基礎設施和工作、生活環(huán)境;擁有廣泛而經(jīng)常性地開展國際性科技、教育、文化、體育等交流活動,或舉辦各種國際會議的先進設施與能力。

作為西安市大力發(fā)展的區(qū)域,浐灞生態(tài)區(qū)也在憑借優(yōu)勢打造總部經(jīng)濟、商貿(mào)中心、大力發(fā)展咨詢、法律、金融、旅游、會展等第三產(chǎn)業(yè)。而這些為房地產(chǎn)開拓多業(yè)態(tài)的發(fā)展提供了良好的條件,可以在此處興建集居住、商務、旅游等為一體的大型房地產(chǎn)項目,減少單項投資帶來的風險。

2.4 挑戰(zhàn)分析

2.4.1 其他板塊的爭奪

除了浐灞板塊之外,其他各個房地產(chǎn)板塊也各具特色。它們憑借各自的優(yōu)勢和浐灞板塊爭奪市場。見表 2。

表 2 西安市各房地產(chǎn)板塊優(yōu)勢分析表

2.4.2 區(qū)域?qū)ν庑麄髁Χ刃?/p>

雖然浐灞最近興辦了不少活動,如歐亞論壇、第二屆“中國杯”插花花藝大賽、摩托艇大賽等,并將在 2011年舉辦世園會。但是對外宣傳力度不夠,遠不如昆明的世園會和上海的世博會影響大。

2.5 S WOT分析矩陣

表 3 浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) SWOT分析矩陣

3 結語

綜上分析可以看出,擁有河流的區(qū)域通過河流的綜合治理和利用,可以將其打造為生態(tài)城市。在其建設初期,應當打造“親水”品牌的房地產(chǎn),形成規(guī)模開發(fā)。然后引進生態(tài)、文化等關聯(lián)產(chǎn)業(yè),形成以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集群。因此該種區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)應以住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)相結合進行整體的開發(fā)。

[1]宋慶輝,楊志峰.對我國城市河流綜合管理的思考[J].水科學進展,2002,(5):377-382.

[2]董哲仁,孫東亞.生態(tài)水利工程原理與技術[M].北京:中國水利水電出版社,2007.

[3]http://www.95191.com/西安樓盤/浐灞生態(tài)區(qū)/3.html

[4]胡軍,尹琪,朱坦.天津臨港工業(yè)區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的 SWOT分析[J].產(chǎn)業(yè)觀察,2010,(11):115.

[5]王飛兒.生態(tài)城市理論及其可持續(xù)發(fā)展研究[D]杭州:浙江大學,2004,10.

[6]安樹偉.國際化大都市建設與北京承接國際產(chǎn)業(yè)轉移研究[J].城市發(fā)展研究,2009,(10):31.

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1004-1184(2011)03-0145-03

2011-1-13

王靜(1984-),女,河北滄州人,在讀碩士研究生,主攻方向:城市生態(tài)與區(qū)域開發(fā)。