□駐馬店市國土資源局黨組書記 劉勇智

如何在三線城市落實(shí)“房地產(chǎn)新政”
——以駐馬店市為例

□駐馬店市國土資源局黨組書記 劉勇智

地價(jià)是土地市場的“晴雨表”，是供需力量角逐的“風(fēng)向標(biāo)”，而土地市場又是宏觀經(jīng)濟(jì)框架的有機(jī)構(gòu)成。北京、上海等地分別制定實(shí)施了限購、限貸措施的“地方版”，而且宏觀調(diào)控的目標(biāo)也由原來一直強(qiáng)調(diào)的“遏制房價(jià)過快上漲”，調(diào)整為“引導(dǎo)房價(jià)回落到合理區(qū)間”。對此社會各界議論紛紛，稱之為“房地產(chǎn)新政”。駐馬店作為三線城市，又處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提速階段，如何根據(jù)本地實(shí)際貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，保持理性判斷，準(zhǔn)確把握力度，是值得認(rèn)真探討和研究的問題。

樓控新政頻繁出臺

以2011年1月26日國務(wù)院推出“新國八條”為標(biāo)志，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，涉及政府責(zé)任、購房信貸、土地供應(yīng)、商品房預(yù)售、企業(yè)融資及稅收等諸多方面。國土、住建、金融等部門的配套措施隨之跟進(jìn)，居住用地的供應(yīng)量和價(jià)格變化仍然是公眾、媒體以及利益群體關(guān)注的焦點(diǎn)。

2010年土地市場的供應(yīng)與需求保持了高位運(yùn)行：前三季度，全國建設(shè)用地供應(yīng)總量429.9萬畝，為歷年同期最高，同比增長58.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)156.3萬畝，同比增長83.8%，占土地供應(yīng)總量的36.4%，同比提高4.9個百分點(diǎn)。唯有2009年第一季度全國地價(jià)水平首次出現(xiàn)了負(fù)增長，主要原因是2008年底國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國際金融危機(jī)沖擊，但很快也就走出谷底。隨后調(diào)控政策疊加市場反應(yīng)，形成了居住地價(jià)的短期波動。房地產(chǎn)市場帶著2009年迅速反彈的熱情高調(diào)步入2010年。在此背景下，全國第一季度居住地價(jià)平均增幅接近3個百分點(diǎn)，成為本年度漲幅最高的一季。

2010年4月“新國十條”的出臺，啟動了“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控，在短期內(nèi)阻止了市場預(yù)期的膨脹，使樓市進(jìn)入“量跌價(jià)滯”的觀望期。土地市場上交易趨冷，供需雙方均因政策影響而“謹(jǐn)慎從事”，流拍的底價(jià)成交再度頻現(xiàn)。2010年9月下旬，以國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文為先導(dǎo)，新五條出臺，調(diào)控政策再向縱深化推進(jìn)。此時(shí)，第三季度的地價(jià)回升態(tài)勢已成定局，居住地價(jià)增速低位回升。截至2010年第三季度末，全國105個主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平達(dá)到2805元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用地分別為5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米，較去年同期分別增長8.98%（綜合）、10.14%（商業(yè)）、11.74%（居?。?.34%（工業(yè)）。2010年前三季度，綜合地價(jià)累計(jì)增長率達(dá)到5.72%，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)累計(jì)增長率則分別為6.51%、6.80%、4.17%。

新一輪包括限購在內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控正在全國范圍內(nèi)展開實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。日前，廣州已原則通過“新國八條”實(shí)施細(xì)則，全市10區(qū)兩縣級市范圍都將限購。目前，已有北京、上海、南京、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽、太原、長春、哈爾濱等城市出臺了落實(shí)“新國八條”的調(diào)控細(xì)則，其中以提高戶籍門檻的限購為重要手段。京版“新國八條”對外地人購房的限制，是目前全國各城市中出臺的限制措施中門檻最高的，同時(shí)全面推廣“限房價(jià)、競地價(jià)”，對購房需求“有保有壓”的做法。京版“新國八條”充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控“有保有壓”的基本原則。一方面進(jìn)一步抑制了投機(jī)性需求的進(jìn)入，另一方面也適當(dāng)保護(hù)了以換房為目的的改善性需求。

探討把握四個問題

房地產(chǎn)市場保持什么樣的狀況才算是健康的，有沒有可以量化的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個見仁見智的問題，又是一個必須探討的問題。只有弄清這個問題，才能理性選擇調(diào)控措施，決定是“踩剎車”、“減油門”，還是“勻速前進(jìn)”。這里只是根據(jù)一些專家和有關(guān)方面的意見，探討四個概念。

一是房地產(chǎn)業(yè)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資之比。有一種說法叫“四分之一左右”，即房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中占25%左右比較合理，比例過高有形成泡沫之虞，比例偏低則難以滿足城鎮(zhèn)快速擴(kuò)張中的住房需求。

二是商品房均價(jià)與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭收入之比。有一種說法叫“3～6”，即按當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算，用3～6年的家庭收入可購置一套普通住房。

三是商品房價(jià)格構(gòu)成中地價(jià)所占的比重。有一種說法是“30%以下”，即在比較合理的房價(jià)構(gòu)成中，地價(jià)應(yīng)占30%以下。

四是政策性住房在住宅供應(yīng)總量中應(yīng)占的比例。有一個規(guī)定叫“70%”，這就是“新國十條”中要求的“保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)”。

三線城市房控應(yīng)對策略

“新國八條”的調(diào)控目標(biāo)是“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲”。國辦發(fā)〔2011〕1號文件中既有推及全國的宏觀調(diào)控要求，如首套及二套住房的首付和貸款、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大交易秩序監(jiān)管力度等，但更直接的是針對“商品住房價(jià)格過高，上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”。

駐馬店房地產(chǎn)市場總體狀況比較穩(wěn)定。駐馬店屬三線城市，2009年的城鎮(zhèn)化率只有29.5%，分別比全國、全省低17.1和8.2個百分點(diǎn)；2009年我市房地產(chǎn)投資增長幅度雖然較大（54.4%），但總量僅占全省的4.95%；2010年第一季度房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比重達(dá)到21.3%，仍處在比較合理的區(qū)間；2009年底中心城區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到每平方米2576元,同年駐馬店中心城區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收入39577元，房價(jià)收入比在“5～6”之間，樓面地價(jià)占房價(jià)的比例多數(shù)在20%以下。這與京、滬、杭等大都市和其他一線城市有很大的不同。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上應(yīng)當(dāng)實(shí)行不同于一、二線城市的差別化政策，不能簡單地跟風(fēng)和照搬照抄。

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中必須劃清界限，政策的歸政策，市場的歸市場。要結(jié)合本地實(shí)際實(shí)施“房地產(chǎn)新政”，就必須劃清政策性保障和市場供給的界限，地方政府一方面應(yīng)該切實(shí)肩負(fù)起解決中低收入群體住房困難的責(zé)任，把該抓的保障性住房建設(shè)抓上去，決不能讓城鎮(zhèn)中低收入群體長期“蝸居”或成為“房奴”；另一方面又要遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，放開搞活商品房市場，再以持續(xù)增長的土地收益和房地產(chǎn)開發(fā)稅收，支持保障性住房建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。只有這樣，才能形成城鎮(zhèn)化進(jìn)程中“以富濟(jì)貧”良性循環(huán)?！扒蓩D難為無米之炊”，那種既指責(zé)地方政府依賴“土地財(cái)政”，又要求地方政府加快保障性住房和城市公共設(shè)施建設(shè)的說法，是對市情、縣情缺乏充分了解的理想化設(shè)計(jì)。

要解決好“居者有其屋”問題，必須依據(jù)收入狀況，實(shí)行區(qū)別化住房供給。不管是一線大都市，還是二三線城市，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)都必須定位在讓城鎮(zhèn)居民買得起、住得上房子。因此在參照城鎮(zhèn)居民人均可支配收入研究地方房價(jià)問題時(shí)，必須看到在“人均”之下掩蓋著巨大的不平均。一般應(yīng)按照高于“人均”120%以上、“人均”120%以下至80%以上、低于“人均”80%，這樣三個區(qū)間，大致劃分為三個板塊，實(shí)行區(qū)別化的住房供給。對于城鎮(zhèn)低收入群體，必須大幅度增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房建設(shè)，同時(shí)實(shí)行棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，解決好這些低收入群眾的住房困難，使“以人為本”的執(zhí)政理念得到實(shí)實(shí)在在的體現(xiàn)。對于城鎮(zhèn)中等收入者，主要應(yīng)增加中小套型普通商品房和限價(jià)商品房供應(yīng)，其中收入偏低者亦應(yīng)納入保障性住房供給。至于家庭收入較高已經(jīng)率先致富的群體，相對應(yīng)的就是“新國十條”硬性規(guī)定政策性住房用地不低于70%之外的30%，這一部分應(yīng)完全按照市場機(jī)制配置住房資源，這是政府土地收益和房地產(chǎn)稅費(fèi)的主要來源。在不同區(qū)域、不同城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人均收入水平有著很大的差異，應(yīng)該從本地實(shí)際出發(fā)，具體情況具體分析，不同群體不同政策。總的思路可能效仿上世紀(jì)八十年代的“雙軌制”：該政策保障的必須實(shí)行政策保障，該市場供給的就交給市場供給，不同的只是中間還有一個“夾心層”—— 既有政策規(guī)定又有市場因素的限價(jià)商品房。

要真正從本地實(shí)際出發(fā)貫徹“房地產(chǎn)新政”，必須認(rèn)真研究好具體操作問題?！靶聡畻l”已經(jīng)確定了房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本走向和主要政策，這是必須認(rèn)真貫徹落實(shí)的。當(dāng)然，在實(shí)際工作中還會有一些操作空間。近年來不少科學(xué)研究者認(rèn)為細(xì)節(jié)很重要，甚至斷言“細(xì)節(jié)決定成敗”。在大政方針已經(jīng)確定的前提下，細(xì)節(jié)確實(shí)很重要。何況我們的主要工作就是研究“細(xì)節(jié)”，研究具體操作問題。盧展工書記在省委舉辦的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式主題班上強(qiáng)調(diào)解決好“錢從哪里來，人往哪里去，民生怎么辦，糧食怎么?！彼拇髥栴}，房地產(chǎn)市場直接涉及“錢從哪里來”和“民生怎么辦”兩大問題，也與“人往哪里去”的就業(yè)問題密切相關(guān)。貫徹落實(shí)“房地產(chǎn)新政”事關(guān)重大，我們應(yīng)該把房地產(chǎn)市場調(diào)控的宏觀政策和本地實(shí)際結(jié)合起來，進(jìn)行認(rèn)真、深入、細(xì)致的分析研究，從不同的市情、區(qū)情、縣情出發(fā)，把握好具體操作的“細(xì)節(jié)”，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適地適時(shí)適度的調(diào)控，促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展。