麻曉芳

（溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產(chǎn)估價方法運(yùn)用中存在的問題及改進(jìn)措施

麻曉芳

（溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法。這些估價方法實(shí)際運(yùn)用中存在的問題嚴(yán)重影響了其評估結(jié)果的客觀、合理和公正。為此，應(yīng)通過搜集、核查可比實(shí)例，改進(jìn)評估公式，依據(jù)市場變化確定房屋重新購建價格，及時更新基準(zhǔn)地價。

溫州；房地產(chǎn)；估價方法

房地產(chǎn)估價離不開各種估價方法。目前，溫州常用房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法。每種估價方法都有其應(yīng)用的限制條件和范圍，再加上估價人員沒有完全按評估規(guī)范操作，很難保證評估結(jié)果的客觀、合理和公正。為維護(hù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)人的利益，就溫州房地產(chǎn)估價人員在運(yùn)用估價方法評估項(xiàng)目時存在的問題進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)措施。

一、溫州常用房地產(chǎn)估價方法運(yùn)用中存在的問題

1.市場比較法的可比實(shí)例資料不真實(shí)、不客觀

市場比較法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價對象進(jìn)行比較，然后對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象價值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場比較法求得的價值簡稱為比準(zhǔn)價格，公式為：比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)[1]。

要正確求得估價對象比準(zhǔn)價格，可比實(shí)例成交價格的可靠性和真實(shí)性至關(guān)重要。據(jù)調(diào)查，部分溫州房地產(chǎn)估價人員在評估過程中存在虛構(gòu)、編造交易案例的情況，使得評估不真實(shí)、不客觀。如溫州**房地產(chǎn)估價事務(wù)所評估的一個項(xiàng)目（溫***評字[2010]第9589號），溫州市區(qū)府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場參考價格，為委托方核定個人資產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，采用其同一小區(qū)的幾套房子作為可比實(shí)例（見表1）。

實(shí)際上，府東路府東家園6幢505室在2010年6月根本沒有出售，不存在交易價格。而其實(shí)際建筑面積是128.96m2，不是183.54m2?？梢姡承┓康禺a(chǎn)估價人員為了完成房地產(chǎn)技術(shù)報告部分，編造了可比實(shí)例的相關(guān)信息。根據(jù)第9589號估價報告書的評估結(jié)果，溫州市區(qū)府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場參考價格為35 822元/m2，而同期該小區(qū)多層住宅的市場交易價格單價基本上都在4萬元以上。雖然待估房產(chǎn)是一層，樓層相對較差，但因房前有大片綠化地，價格并不比二層便宜，35 822元/m2的單價顯然脫離實(shí)際。

表1 溫州市區(qū)府東路府東家園6幢***室可比實(shí)例

2.假設(shè)開發(fā)法的評估公式不合理、不合法

假設(shè)開發(fā)法的評估思路是，先確定某塊土地上能開發(fā)多少某種用途的物業(yè)，并且預(yù)測這些物業(yè)的價值，即待開發(fā)房地產(chǎn)價值，然后扣除開發(fā)這些物業(yè)所投入的費(fèi)用，包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等，再減去開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，剩余部分便是這塊土地的價值[2]。其房地產(chǎn)基本評估公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)（土地）價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。溫州房地產(chǎn)估價人員在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估土地時，一般都采用《溫州市區(qū)經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓地價評估規(guī)則》（溫土資建[2003]14號）（以下簡稱《評估規(guī)則》）規(guī)定的計(jì)算公式來評估，即剩余法（投入產(chǎn)出）公式為：地價＝樓價-(建筑安裝成本+小區(qū)配套+前期費(fèi)用)-(建筑安裝成本+小區(qū)配套+前期費(fèi)用)×利潤率地價×利潤率－物業(yè)維修資金-營業(yè)稅-土地出讓契稅。

其房地產(chǎn)估價基本評估公式與溫州房地產(chǎn)估價實(shí)際運(yùn)用公式最大的區(qū)別就在于投資利息與物業(yè)維修資金這兩項(xiàng)。一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入資金巨大，占用資金時間長，投資利息少則幾十萬元，多則幾千萬，甚至上億元。投資利息是假設(shè)開發(fā)法評估地價時最難測算也最容易算錯的一項(xiàng)，《評估規(guī)則》中取消了這項(xiàng)，顯然是不科學(xué)的。投資利息與會計(jì)的財務(wù)費(fèi)用不同，它們的來源無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。溫州房地產(chǎn)評估過程中有一項(xiàng)物業(yè)維修資金（也稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金）的測算不合理，也不合法。2010年1月1日開始實(shí)施的《溫州物業(yè)管理辦法》第七十九條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！稖刂菔凶≌^(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理辦法》第九條規(guī)定：首期專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交，在房屋辦理結(jié)算交付時，由建設(shè)單位向業(yè)主收取?？梢姡飿I(yè)維修資金不是由建設(shè)單位交納的，在測算地價時，不能作為一項(xiàng)費(fèi)用來扣除。

3.成本法的房屋重新購建價格確定過于簡單

成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格（一般房屋評估也稱之為“重置價格”）和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的市場價值。以成本法求取房地產(chǎn)價格公式為：房地產(chǎn)價格＝重新購建價格-建筑物折舊。

重新購建價格主要由土地價格與建筑物價格兩大部分組成，需要分別出具土地估價報告和房地產(chǎn)估價報告，而在溫州房地產(chǎn)實(shí)際評估中卻以非常簡單的方式處理，如拆遷評估（見表2）。

表2 2007年溫州市區(qū)拆遷房屋(住宅)重新購建價格 元/m2

由表2可知，房屋重新購建價格規(guī)定某個數(shù)據(jù)，這顯然不合理。不同結(jié)構(gòu)的建筑物重新購建價格存在較大差異，而對于相同結(jié)構(gòu)的工程，各項(xiàng)成本的多少與投入材料的質(zhì)量和做工的精細(xì)度關(guān)系密切，也與材料的市場價格變化緊密相連。單位面積的高層重新購建價格差距巨大。

4.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基準(zhǔn)地價更新不及時

基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的一種估價方法。因此，運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法測算的估價結(jié)果是否準(zhǔn)確與基準(zhǔn)地價和修正系數(shù)密切相關(guān)。一般而言，基準(zhǔn)地價的更新時段為兩年，不宜超過三年。目前，溫州利用基準(zhǔn)地價評估是根據(jù)溫州市人民政府基準(zhǔn)地價文件，其基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)條件為，基準(zhǔn)日2003年1月1日，土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)場地平整條件下不同級別、不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價[3]。其中，市區(qū)一級土地的商業(yè)基準(zhǔn)地價為7 866元/m2，住宅基準(zhǔn)地價為4 462元/m2。運(yùn)用了七年多的基準(zhǔn)地價依然用于實(shí)際評估，其評估結(jié)果肯定是不切合實(shí)際的，而且與運(yùn)用其他方法得出的結(jié)論會相差好幾倍。如溫州某估價事務(wù)所評估的一個項(xiàng)目（溫**估（技）字[2009]第221號），溫州市區(qū)新城物華天寶西北側(cè)地塊，采用假設(shè)開發(fā)法測算的單位地價為30 450元/m2，采用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法商業(yè)宗地單位地價為10 310元/m2，住宅宗地單位地價為9 823元/m2。

二、溫州常用房地產(chǎn)估價方法的改進(jìn)措施

1.搜集、核查可比實(shí)例

只有擁有估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能準(zhǔn)確把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，從而保障根據(jù)這些可比實(shí)例評估出的估價對象價值更加精準(zhǔn)而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，對于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員而言，應(yīng)當(dāng)盡力搜集較多的交易實(shí)例以供選取，有效提高房地產(chǎn)估價工作效率。搜集交易實(shí)例時可按照事先制作好的房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表來填寫。其（以二手房為例）內(nèi)容包括：房地產(chǎn)基本情況（名稱、坐落、四至、面積、用途、小區(qū)規(guī)模、建造時間、建筑新舊程序、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、土地使用期限、樓層、朝向、產(chǎn)權(quán)等）、交易基本情況（成交日期、成交價格、付款方式等）、交易情況說明（交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、特殊交易情況說明等）。估價人員或調(diào)查者依據(jù)以上內(nèi)容設(shè)置調(diào)查表，既能避免遺漏重要內(nèi)容，又方便操作。在實(shí)際工作中，可以安排有關(guān)市場調(diào)研人員專門從事交易實(shí)例搜集工作。為了保證所搜集的交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性，對于搜集到的每一個交易實(shí)例、每一項(xiàng)內(nèi)容，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，盡量做到準(zhǔn)確無誤。并將搜集交易實(shí)例時填寫好的房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表及有關(guān)資料(如照片等)，以交易實(shí)例卡片或檔案袋的形式，一個交易實(shí)例一張卡片或一個檔案袋，分門別類輸入到計(jì)算機(jī)中保存起來，建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫，以便保存、調(diào)用。

2.改進(jìn)評估公式

針對《評估規(guī)則》規(guī)定的假設(shè)開發(fā)法評估公式的不合理性，通過研究比較，將其評估公式改進(jìn)為：地價＝樓價-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-契稅。其中，開發(fā)成本具體包括前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)等。

3.依據(jù)市場變化確定房屋重新購建價格

房地產(chǎn)評估人員在確定已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收的建筑物重新購建價格時，依據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本，再結(jié)合客觀因素進(jìn)行適當(dāng)修正。如何確定未竣工驗(yàn)收甚至還未開發(fā)的建筑物重新購建價格，則需要評估人員對建筑物土建、裝修、水暖、電氣、通風(fēng)等各專業(yè)工程的單位價格水平有量化認(rèn)識，并能掌握建筑材料價格的變動對重新購建價格的影響[4]。求取建筑物重新購建價格的具體方法有單位比較法（單位面積法和單位體積法）、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。

4.及時更新基準(zhǔn)地價

溫州市基準(zhǔn)地價更新滯后，溫州市國土資源局應(yīng)及時更新基準(zhǔn)地價并在網(wǎng)上公布?；鶞?zhǔn)地價更新工作不僅要以事實(shí)為依據(jù)，還要考慮城市的發(fā)展和規(guī)劃，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，運(yùn)用一定的方法合理評估基準(zhǔn)地價。基準(zhǔn)地價的評估是在土地分等定級的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是以土地定級(或影響地價的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場交易價格等資料來評估。常用的評估方法有交易樣點(diǎn)測算法，它是利用收集到的各類土地的交易樣點(diǎn)，使用與其相對應(yīng)的各種評估方法計(jì)算出樣點(diǎn)地價，并把樣點(diǎn)地價所對應(yīng)的條件修正到與基準(zhǔn)地價所對應(yīng)的條件(如年期、期日、土地開發(fā)程度、容積率、交易情況修正等)。最后用同級別內(nèi)的相同用地類型，計(jì)算出該級別內(nèi)地價的平均值，將這個平均值作為該級別的基準(zhǔn)地價[5]。測算基準(zhǔn)地價工作流程如圖1所示。

圖1 測算基準(zhǔn)地價工作流程

溫州市現(xiàn)行房地產(chǎn)估價方法運(yùn)用中存在諸多不合理性。為與《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)相符，溫州房地產(chǎn)估價人員應(yīng)認(rèn)真對待每一個評估項(xiàng)目和數(shù)據(jù)，行政主管部門也需及時出臺行之有效的規(guī)范和規(guī)則，以對評估作出一個客觀、合理、公正的價格起到積極、有效的作用，從而維護(hù)各相關(guān)經(jīng)濟(jì)人的利益。

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京:中國物價出版社，2008(5):127-128.

[2]王人己.正確運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法[J].上海房地，1998(10):10-11.

[3]溫州市國土資源局.溫州市人民政府關(guān)于更新溫州市市區(qū)基準(zhǔn)地價的通知[EB/OL].(2005-12-20)[2010-08-26].http://www.wzgt.gov.cn/face.aspx?FaceFormID=261&FaceItemID=15739&TableID=306&InfoID=4232.

[4]譚善勇.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].重慶:重慶大學(xué)出版社，2007:185.

[5]吳玲.房地產(chǎn)估價方法組合應(yīng)用研究[D].天津:天津大學(xué)，2008.

[責(zé)任編輯：于新穎]

Problems in Wenzhou Usual Real Estate Appraisal Method and Their Improvement

MA Xiaofang
(Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou,325035,China)

The usual real estate appraisal method in Wenzhou includes sales comparison approach, hypothetical development method, cost based method and land datum value method. In practical application, problems in these methods affect greatly the objectiveness, reasonability and fairness of the result. We thus should update the standard land price by collecting and checking comparable cases, improving the appraisal formula, and determining the housing price in terms of the market change.

Wenzhou; Real estate; Appraisal method

F293.3

A

1671-4326(2011)01-0017-03

2010-09-01

溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研項(xiàng)目（WZY2010028）

麻曉芳（1975—），女，浙江永嘉人，溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程系講師，房地產(chǎn)估價師、經(jīng)濟(jì)師.