國務(wù)院新版拆遷條例再一次征求意見。條例在我國的法律體系中屬于行政立法，而非全國人大級別的立法。一個行政立法的起草時間如此漫長，先后推出兩個版本向全國征求意見，可見其中涉水之深、牽扯之大。
　　拆遷的問題，在法律上叫做“征用”或“征收”。征用或征收的制度，要回答的根本問題是，在什么樣的特定條件之下，政府主導的公權(quán)力可以暫時或永久性地拿走相對人的權(quán)利。西方國家普遍實行的財產(chǎn)私有制，以奉行私權(quán)神圣為財產(chǎn)制度的基本原則，因此征用、征收制度在發(fā)端之初就必須回答——政府把不動產(chǎn)權(quán)利從普通民眾手里拿走后需要支付什么樣的對價條件，說白了就是按照什么原則給予補償（賠償）。
　　最著名的例子——美國憲法第五修正案——是從國家根本大法的高度，以具備高度可操作性的方式回答了這一問題。美國憲法第五修正案對于征收、征用公民財產(chǎn)規(guī)定了三個嚴格的條件：第一，征用或征收須出于公共利益的目的（public good）；第二，公正的賠償（just compensation）；第三，經(jīng)過正當?shù)姆沙绦颍╠ue process）。
　　嚴格審視現(xiàn)行的拆遷條例，其對公共利益的解釋是模糊和寬泛的，賠償標準的設(shè)定，在土地一級市場和二級市場存在巨大價格差的背景下，對被拆遷的民眾來說必然是不公平的，強制拆遷可以不經(jīng)過司法機關(guān)而由政府直接或授權(quán)開發(fā)商進行，恐怕很難說符合法律正當程序原則的要求。
　　事實上，在現(xiàn)行的物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法和拆遷的制度下，民眾在土地財政面前越來越認識到，政府既是房地產(chǎn)利益鏈條中一個受益者，同時也是拆遷規(guī)則的制定者。既要當游戲的玩家來獲利，又要當規(guī)則的制定者，是一個非?；恼Q的局面。
　　游戲要進行下去，政府從根本上面臨兩個選擇：其一，從房地產(chǎn)的利益鏈條中徹底退出來，改變依賴土地財政的經(jīng)濟發(fā)展模式（這在當前恐怕難以做到）；其二，政府繼續(xù)當游戲的玩家，但把制定規(guī)則的權(quán)力完全交出來，拆遷立法不再走行政立法的途徑，而由全國人大在充分聽取民意的基礎(chǔ)上制定，同時政府的拆遷行為在個案中必須接受司法機關(guān)的監(jiān)督。第二條途徑恐怕也很難。
　　盡管是頭痛醫(yī)頭式的修補，但無論如何，新版拆遷條例的第二次征求意見稿還是體現(xiàn)了國務(wù)院對廣大群眾的誠意和對暴力強拆給政府威信造成惡劣影響的憂慮。從政府法治角度觀察，這無疑是一次巨大的進步：一方面，補償標準從原來的任意制定改為依照拆遷當時的市場公允價值；另一方面，強制拆遷的終局決定權(quán)力從地方政府轉(zhuǎn)向當?shù)胤ㄔ?，為司法?quán)介入提供切入點，如此民眾尋求法律救濟也再一次找到了最后的安全閥。
　　但如果以為新版拆遷條例會改變高房價的現(xiàn)狀，那恐怕是對之期待過多。暴力拆遷為何受到各地人民的強烈抵制，甚至時有悲劇發(fā)生？征地補償和二級市場價格之間的巨大剪刀差恐怕是最根本的原因。這個價差的形成，有來自政府和開發(fā)商的共同原因。
　　地方政府對待征地持一種“企業(yè)化開發(fā)”的思維，但農(nóng)民土地被征后不僅會產(chǎn)生財產(chǎn)損失，還會帶來就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等一系列社會保障問題，如果把這些成本都算上，將是天文數(shù)字般的開支。
　　開發(fā)商的問題主要在于囤地，坐地起價必定是人人喊打的過街老鼠，但囤地的做法卻在根源上并不違反現(xiàn)行民事法律制度——我國《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定后，由此產(chǎn)生的收益歸建設(shè)用地使用權(quán)人即開發(fā)商享有。如此規(guī)定之下，考慮到貨幣天量增發(fā)引發(fā)土地大幅升值的背景，開發(fā)商拿地之后就匆匆建房出售，才是愚蠢至極的行為。土地一旦被拍賣，70年的居住類建設(shè)用地使用權(quán)便被設(shè)定，國土資源部“開發(fā)商拿地兩年內(nèi)不開發(fā)便無償收回”的規(guī)定，倒頗有此地無銀三百兩的嫌疑。
　　事實上，《物權(quán)法》的漏洞為開發(fā)商囤地提供了法律基礎(chǔ)。建設(shè)用地使用權(quán)在民法上應(yīng)當被界定為用益物權(quán)，用益物權(quán)代表的是財產(chǎn)的使用價值而非財產(chǎn)的價值本身。土地在不斷增值的過程中產(chǎn)生的溢價，應(yīng)當屬于土地價值而非使用價值的范疇。我國憲法規(guī)定城市土地是國有的，將土地價值的增值在界定不清的情況下無條件給予建設(shè)用地使用權(quán)人（開發(fā)商），嚴格來說頗有違反憲法的嫌疑。
　　新的拆遷條例即將到來，這或許是一個很好的開端，既是政府在執(zhí)政理念上的革新，也是公民權(quán)利保障的新起點。但真正的推進，必定是任重道遠。
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