先是2011年1000萬套的保障性住房建設(shè)任務(wù)，接著是“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房的五年規(guī)劃，有關(guān)保障性住房的政策在這個春天緊鑼密鼓地頒布。在全國“兩會”前，從國務(wù)院總理溫家寶與網(wǎng)友交流傳達出政府“居者有其屋”的決心時開始，就不斷有人寄希望于5年后的景象，也許到了那個時候，每5個人中就有1個人會享受保障性住房。
　　政府的規(guī)劃固然是美好的，全社會關(guān)于保障房作用的共識也已達成，但具體到操作層面，前景仍不樂觀。據(jù)估算，興建3600萬套保障性住房大約需要5萬億元人民幣。務(wù)實的有識之士開始擔(dān)心，資金來源是否有保障？來自官方的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計今年保障房建設(shè)來自中央的資金扶持將超過1000億元。但是，省級配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會資金份額尚未有權(quán)威發(fā)布。
　　來自住建部的指示堅決，加之各地簽署的責(zé)任狀的約束，使得背負(fù)大量保障房建設(shè)的地方當(dāng)局深感壓力。
　　援引官方的數(shù)據(jù)舉例：廣東分配到的保障性住房任務(wù)是31萬套，其中廉租房4.79萬套、經(jīng)適房3.08萬套、公租房9.28萬套、限價房11.5萬套，棚戶區(qū)改造2.35萬套。該省住房建設(shè)廳的一位官員認(rèn)為，即便像廣東這樣的經(jīng)濟大省，要完成這31萬套任務(wù)，來自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。
　　
　　渠道
　　
　　面對這一困境，各路專家各顯神通，從理論上提出了保障性住房融資的各種途徑。
　　央行貨幣政策委員會委員李稻葵提出應(yīng)建立保障房市場融資制度。他認(rèn)為，保障房通過收取房租，可以形成地方政府的良性資產(chǎn)，因此資本市場也會感興趣。保險資金對保障房建設(shè)的熱情為這一論點做出了有力的例證。中國平安董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲的觀點與李稻葵不謀而合，并建議，利用保險資金支持國家保障性住房建設(shè)，發(fā)揮保險資金改善民主的作用。
　　自從突破政策阻礙后一直投資無路的保險資金，此時找到了增值要道。3月9日，中國太平洋保險提出籌集40億元投資到上海地產(chǎn)集團的保障房項目上。據(jù)悉，中國太保與承擔(dān)多個保障房建設(shè)項目的上海地產(chǎn)集團達成協(xié)議，牽頭以10年期債權(quán)投資計劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設(shè)，即用于上海地產(chǎn)(集團)有限公司在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項目的建設(shè)和運營。
　　一位保險公司高級投資經(jīng)理說：“盡管一些頂級寫字樓和購物廣場的回報率都比投資保障房高，但是我們還是對保障房比較感興趣?！彼挠^點和一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似：“規(guī)模大，風(fēng)險小，比如公租房，建完之后政府回收。保險資金每年都會剛性增長，我們要為多出來的錢尋找投資渠道，投資保障房但也不會忽略其他的投資渠道。”
　　最近，中國人壽對外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。中國人壽董事長楊超置評說，因為保障房投資回報率現(xiàn)在還不確定，相關(guān)管理規(guī)定也還未出臺，國壽將進行綜合考慮。保險資金投入保障房建設(shè)的渠道并不單一，包括債權(quán)、股權(quán)投資、PE介入等。
　　楊超指出，目前一些領(lǐng)域和項目對保險資金有著迫切需求。比如，作為重大民生工程的廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)正呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展局面。如何吸納社會資金參與、為保障房建設(shè)提供穩(wěn)定可靠的資金來源，是保障房制度長期有效運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。保險資金具有規(guī)模大、周期長、資金來源穩(wěn)定等特點，非常適合參與保障房投資和建設(shè)。
　　此前一直備受爭議的“房產(chǎn)稅”，也成為了保障性住房資金來源的關(guān)注焦點。不少專家建議，應(yīng)將房產(chǎn)稅納入其中。
　　參照上海和重慶的房產(chǎn)稅率簡單估算，在全國范圍內(nèi)商品住宅征收房產(chǎn)稅的收入將占全國財政收入的6%左右，雖然低于國際平均水平，但是長期看有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。專家認(rèn)為 ，這部分房產(chǎn)稅收入可以為地方財政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過多地動用其他資源所需的財政資金。同時，征收房產(chǎn)稅可以緩解地方對“土地財政”的依賴，不但能夠彌補降低土地出讓成本而減少的土地財政收入，而且地方政府也可以真正執(zhí)行對房價目標(biāo)的控制。因此，全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅是解決地方政府用于保障房建設(shè)資金來源的主要措施。
　　還有專家建議，內(nèi)地可借鑒香港的經(jīng)驗，試點引入保障房信托投資基金(REITs)的“領(lǐng)匯模式”。海通證券相關(guān)負(fù)責(zé)人袁國良建議，在目前法律允許的范圍內(nèi)，設(shè)計符合實際情況的保障房信托基金模式，盤活政府所持有的“閑置資產(chǎn)”，將沉淀資產(chǎn)價值顯性化。
　　四下看來，保障房建設(shè)所需資金的來源似乎有多條渠道。一些地市級官員在私下討論時也曾經(jīng)表示過類似觀點，即“做好公共關(guān)系，資金到位的困難就有可能解決”。
　　“通過現(xiàn)有的資金渠道和一些新的政策支持，完成今年1000萬套保障性安居工程的任務(wù)，是完全可能的?！弊〗ú扛辈块L齊驥說。
　　
　　突圍
　　
　　原本房地產(chǎn)開發(fā)的資金主力——商業(yè)銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而態(tài)度曖昧。
　　建設(shè)銀行副行長朱小黃認(rèn)為，按照商業(yè)原則辦理，平臺貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問題上，銀行有社會責(zé)任，可以薄利，可以讓利，但銀行考慮的是樓盤能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風(fēng)險可控。他表示，可讓出部分利益但堅持商業(yè)化運作。
　　正當(dāng)政府躊躇時，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始試探性進入這個原本不愿觸及的領(lǐng)域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規(guī)劃保障房建設(shè)框架協(xié)議。未來5年，中天城投將在貴州省內(nèi)完成保障房建設(shè)投資約200億元。
　　這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設(shè)框架協(xié)議的上市房企。有預(yù)測說，中天城投的200億元投資或可帶來16億元凈利潤。
　　截至3月25日，目前已公布年報的49家房地產(chǎn)企業(yè)中，超過70%已經(jīng)或?qū)⒁e極參與保障性住房建設(shè)。萬科預(yù)計2011年保障房開工目標(biāo)超過200萬平方米，今年萬科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項目類別就是保障房項目。
　　招商、金地、保利、遠(yuǎn)洋、綠城、首創(chuàng)等一線房企均將保障房開發(fā)納為2011年戰(zhàn)略規(guī)劃的重點，并積極在全國各地尋求保障房開發(fā)項目。非上市公司綠地集團也透露，2011年保障房建設(shè)將占綠地開發(fā)總量的30%，累計投資將達500億元。
　　大多數(shù)研究者認(rèn)為，目前保障房市場規(guī)模大，風(fēng)險低，優(yōu)惠多，在市場低迷時房企愿意參加此類項目建設(shè)。不過，也有一些市場聲音認(rèn)為，企業(yè)參加保障性住房建設(shè)除了保護基本利潤之外，意在建設(shè)良好的“政府公關(guān)”。萬科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢?！?br/>　　此前就有市場人士告訴《經(jīng)濟》記者，目前在市場不景氣的情況下，企業(yè)參加保障房建設(shè)除了能維持一定利潤，還能“拉近”和政府的關(guān)系。而和政府關(guān)系融洽將直接有利于在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
　　企業(yè)雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細(xì)則“以對要害”。深圳市住房和建設(shè)局新聞發(fā)言人、副局長胡建文在近期接受媒體采訪時說，政府的態(tài)度是鼓勵社會資金參與保障性住房建設(shè)的，目前并沒有這一操作的細(xì)節(jié)和辦法，但其做法“符合政策導(dǎo)向”。
　　擔(dān)憂也不是沒有：中國大恒（集團）有限公司董事長張家林在公開場合表示，社會資本參與保障房建設(shè)，需要解決幾個問題，首先是回報率，公租房每年的投資回報率可能只有3%～4%，未必能達到資本回報的要求，“如果達不到，就只是賠本賺吆喝，那就不可持續(xù)?！薄傲硪粋€可能遭遇的問題是權(quán)證。公租房沒有權(quán)證，如果由保險資金或其他基金來購買，最后這些房子什么權(quán)證都沒有，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上是什么？遞延資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)？無法確定。”張家林說，“公租房能否有一個權(quán)證？要讓資本投資得有點憑證?！薄傲硗膺€有退出機制。以前VC（風(fēng)險投資）不愿意投創(chuàng)新型企業(yè)，因為沒有‘出口’。有了中小板之后，VC就愿意追著好企業(yè)去投資。現(xiàn)在，保險資金、社?；鹜读吮Ｕ闲宰》恐笕绾瓮顺?，將來誰來接盤，也是個問題。”
　　
　　張家林表示，目前這幾個“門檻”都是空白領(lǐng)域，不能簡單停留在口號上，“最終還是需要有高層次的機制設(shè)計來統(tǒng)籌考慮?！?br/>　　
　　實踐
　　
　　在各方熱烈討論保障性住房融資的各種方案時，不少務(wù)實的城市已經(jīng)將此付諸實踐。
　　舍棄“土地財政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設(shè)過程中的一大特色。自2002年開始，重慶市成立了土地整治儲備中心。2003年又在其基礎(chǔ)上成立重慶地產(chǎn)集團，由市政府注資，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲備供應(yīng)機制。近年來，重慶通過工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農(nóng)村集體土地等方法，已經(jīng)儲備了10多萬畝土地。這些土地以主城區(qū)為中心向周邊地區(qū)輻射，包括主城區(qū)、城市重點拓展區(qū)、后中心區(qū)等，涵蓋了各等級地段。
　　記者了解到，由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。據(jù)了解，為推進公租房建設(shè)，重慶市政府僅在主城區(qū)就從儲備土地中以劃撥方式拿出3萬畝作為公租房建設(shè)用地。
　　以建設(shè)1000萬平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，可減少一半資金投入，實際投資在250億元左右。
　　上海率先試點險資投資保障房：“參與保障房建設(shè)”是參加今年全國“兩會”的保險業(yè)代表、委員的議案、提案共同的關(guān)注點。中國保監(jiān)會主席吳定富在公開場合表示，保監(jiān)會正在研究保險企業(yè)投資保障房的準(zhǔn)入機制，上海將成為保險資金投資保障房建設(shè)的試點城市。
　　昆明市市長張祖林則表示，今年昆明將建設(shè)11.4萬套保障房，市政府將鼓勵一些老國企參與公租房、廉租房的建設(shè)，這些國企既可以出土地，也可以出資金。張祖林表示，昆明保障房的資金來源，一部分來自財政；另外，有的國企有“退二進三”（退出第二產(chǎn)業(yè)，進入第三產(chǎn)業(yè)）的用地，市政府可以依照法律法規(guī)，改變這些土地的性質(zhì)，政府出資，同企業(yè)一起用這些地來為相應(yīng)企業(yè)的中低收入職工解決住房；其他保障房則是敞開供全市申請的，建設(shè)資金全額由政府出，“今后哪怕貸款也要把它做下來?！?br/>　　河南省洛陽市市長郭洪昌表示，洛陽今年需開工建設(shè)的保障房超過100萬平方米，涵蓋廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造等，需投入近40億元。除直接由財政出資外，郭洪昌透露，洛陽市已獲住建部批準(zhǔn)，將在該市試點利用住房公積金貸款來支持保障房建設(shè)?！埃尻枺?2億元的公積金平時老在那里趴著，試點后將得以支持洛陽的保障房建設(shè)?！惫椴f，洛陽市還正向國家爭取補貼政策試點，以盡可能減少資金缺口。
　　江蘇省財政廳廳長潘永和表示，公共財政本質(zhì)就是民生財政，江蘇將通過調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，進一步向教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保、住房等民生事業(yè)傾斜?！敖衲杲K的省級財政拿了4個億出來，以獎代補，促進保障房建設(shè)任務(wù)的完成?！睋?jù)悉，保障房建設(shè)實行目標(biāo)責(zé)任制管理，省里主要負(fù)責(zé)任務(wù)和目標(biāo)的分解，各地方政府承擔(dān)住房保障工作的主體責(zé)任，住房保障目標(biāo)任務(wù)完成情況將作為考核地方政府的強制性指標(biāo)。
　　民間資本也在此嗅到了商機：由全國工商聯(lián)主導(dǎo)設(shè)立的全國第一個公共租賃住房(以下簡稱公租房)基金--建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金，現(xiàn)已上報國家發(fā)改委，正待審批。公租房基金誕生是貫徹落實國務(wù)院鼓勵民間投資“新36條”的舉措之一?！靶?6條”第十三條規(guī)定，“鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策?！睋?jù)了解，基金籌備得到眾多房地產(chǎn)開發(fā)商積極響應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、復(fù)地集團華潤置地等中國知名地產(chǎn)企業(yè)都是基金發(fā)起人。
　　建銀精瑞資本集團董事長李曉東說：“從開發(fā)商角度考慮，他們面臨不少社會壓力，也想建保障房，但有心無力，賺多少錢不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是壓不起那么多資金，如果讓他們少出錢或者不出錢，多出力，他們自然有積極性?！?br/>　　“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場一個杠桿，以政策撬動民間資本的積極參與?！必愃呗怨ぷ魇液匣锶硕披惡缃馕?，現(xiàn)在并非缺乏公租房的投資資金，而是缺好的運作機制。如果能適當(dāng)?shù)貑诱咝越鹑诟軛U，通過稅收優(yōu)惠、稅收返還、利息補貼、增信擔(dān)保等方式引導(dǎo)民間資本進入保障房建設(shè)，將起到“點石成金”的作用。
　　頗具玩味的是，與官員、專家、學(xué)者不同的是，老百姓對于保障性住房的擔(dān)憂是政府能否公開、公平、公正地出售、分配保障性住房?！叭绾未_保1000萬套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜絕‘開后門’現(xiàn)象，關(guān)鍵是制度設(shè)計要先堵住‘后門’?！敝貞c市國資委主任崔堅認(rèn)為，在大規(guī)模建設(shè)保障房的過程中，必然警惕集資建房死灰復(fù)燃、開豪車買保障房等問題，國家應(yīng)盡早作出頂層設(shè)計“防患于未然”。
　　
　　聲 音
　　
　　潘石屹（SOHO中國董事長）：
　　政府能否吸引開發(fā)商或其他民間資本參與保障房建設(shè)，關(guān)鍵取決于保障房開發(fā)有沒有退出機制，比如多年以后允許銷售租賃型保障房。另外，政府也應(yīng)采取貼息等辦法，使房企開發(fā)保障房能滿足最低回報的要求。經(jīng)濟適用房等出售型保障房的投資有出口，但大量的廉租房、公租房沒有退出渠道，如果政府能允許開發(fā)商在多年以后出售這些物業(yè)，那么，開發(fā)商可能會積極參與。
　　
　　毛大慶（萬科集團副總裁）：
　　目前保障性住房多由政府委托開發(fā)商代建，建設(shè)資金來源單一，建議多方面擴大保障性住房資金來源，目前社保基金有8000多億元，但只允許進入股市、國資委下轄企業(yè)重點項目和財政部的支持項目這三個領(lǐng)域。保障性住房建設(shè)風(fēng)險低，可以嘗試將社保基金作為保障性住房建設(shè)資金來源之一。
　　
　　陳勁松（深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長）：
　　保障房誰出錢？怎么建？（一）配套20%～30%商業(yè)并全產(chǎn)權(quán)進入市場；（二）由開發(fā)商競標(biāo)，商業(yè)指定用途外利益歸開發(fā)商；（三）經(jīng)適房采用預(yù)售制，公租房亦提前搖號，緩解市場緊張；（四）政府規(guī)定住宅戶型和標(biāo)準(zhǔn)；（五）鼓勵銀行為開發(fā)商建保障房貸款；（六）政府批地，舊改劃定保障房比例。
　　
　　賈臥龍（中國知名的房地產(chǎn)投資專家）：
　　中央對公租房的補助撥款已經(jīng)下發(fā)，政府用行動兌現(xiàn)了自己的諾言，但是政府仍不能放松警惕，要加強對住房建設(shè)項目工作的監(jiān)督，對入住條件的審查，對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，以確保政策落實到實處。
　　
　　沈銳培（滿堂紅地產(chǎn)戰(zhàn)略研究部高級主任）：
　　保障房供應(yīng)是政府的職責(zé)，引入市場資金的做法是可取的，一方面可以減輕政府財政壓力，另一方面可以在短時間內(nèi)加大供應(yīng)，特別是公租房項目采用市場化運作是最好的選擇，但政府要負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，不能讓保障房變味。建議保障房以公租房、廉租房為主體，經(jīng)適房、限價房應(yīng)少建或不建，因為保障房的目的是解決人們的居住問題，不是讓人人擁有住房，后者應(yīng)交由市場去解決。