政策強壓之下，土地市場“流拍、流標、底價成交”漸趨猛烈。
　　
　　伴隨著銀行信貸政策的收緊，越來越多的開發(fā)商無心攻城略地，長沙土地市場寒意漸濃。
　　據(jù)長沙市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)顯示，6月29日至7月28日，長沙市全市掛牌出讓10宗土地，流拍4宗。
　　長沙的土地市場持續(xù)低迷。一方面是由于宏觀調(diào)控政策趨嚴，另一方面是商品房市場未來前景并不明確。在這樣的市場背景之下，8、9月份的土地市場仍將持續(xù)在低谷徘徊。
　　其實，長沙只是一個不太典型的縮影。政策強壓之下，土地“流拍、流標、底價成交”風漸趨猛烈。斷言中國土地市場已成買方市場或許為時尚早，但各種已經(jīng)披露或正在披露的年中數(shù)據(jù)，確實讓人看到了上半年土地一級市場披上的那層寒霜。
　　
　　低谷徘徊的開始？
　　初步統(tǒng)計，截至2011年7月，長沙土地共成交僅39宗，1月份14宗，2月份2宗，3月份3宗，4月份4宗，5月份5宗，6月份4宗，7月份9塊，部分土地出現(xiàn)流拍；和去年同比，土地成交量下滑，且多數(shù)以底價成交，溢價率低。
　　據(jù)湖南省上半年房地產(chǎn)市場分析報告顯示，全省房地產(chǎn)投資和信貸增速均逐漸放緩，商品房開工建設(shè)量明顯回落。由此帶來的是，在大量的庫存面積及對政策預期不明朗的前提下，房地產(chǎn)商觀望情緒漸濃，拿地意愿明顯減弱。
　　7月觀望的趨勢最為濃郁。7月份長沙市全市招拍掛出讓土地掛牌9宗，土地面積31.39萬m2。其中，商業(yè)(綜合)用地掛牌5宗，土地面積17.33萬m2；純住宅用地掛牌1宗，土地面積5.48萬m2；工業(yè)用地掛牌3宗，土地面積8.58萬m2。 泊富恒嘉地產(chǎn)市場研究中心分析，大河西先導區(qū)的發(fā)展條件相對優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿薮?，加上土地儲備較多，已經(jīng)成為眾多開發(fā)商必爭之地。泊富恒嘉認為，7月掛牌數(shù)量有所上漲，雖然受宏觀政策影響土地交易一直持續(xù)低迷，但是土地價格在商品房價格持續(xù)上升的推動下保持快速上升的態(tài)勢。商業(yè)、住宅用地供應(yīng)和需求均較前幾個月有大幅增長，迫于商、住用地計劃任務(wù)壓力，未來政府將繼續(xù)加大商、住用地的供應(yīng)。
　　值得注意的是，7月份，流拍土地宗數(shù)也達到4宗，也是近幾個月來流拍數(shù)的新高，交易低迷也不容回避。
　　從目前公開掛牌的情況，8月份，長沙市掛出的三宗土地均為工業(yè)用地，在7月土地流拍情況明顯增加的情況下，8月份沒有商住地入市，也說明了市場正處在一個調(diào)整和觀望的時期，而這種情況在9月份會有所改變。
　　目前9月上半月已經(jīng)有6宗土地公開掛出，其中工業(yè)用地和商住用地各占三宗，三宗商住用地位于雨花、天心、芙蓉區(qū)。9月下半月會否有土地持續(xù)入市，成交情況如何，依然值得關(guān)注。
　　
　　還是另有其因？
　　一半是海水，一半是火焰。與流拍增加不同的是，地價依然屢創(chuàng)新高。
　　7月29日，長沙市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)上，2011網(wǎng)掛013號(洋湖生態(tài)新城G-68地塊)由浙江中天房地產(chǎn)集團以3204元/m2的樓面地價成交，創(chuàng)下了今年以來長沙土地市場純住宅用地出讓樓面單價新高。
　　一個細節(jié)是，在同一天5宗掛牌的土地中，另外兩塊底價分別為32278萬元和84830萬元的網(wǎng)掛10號、網(wǎng)掛11號均流拍。
　　“8億多的那塊地流拍還是總價太高?！焙游饕晃婚_發(fā)商稱。事實上，這并非洋湖垸片區(qū)地塊第一次流拍。
　　在去年2月26日，長沙市土地市場8宗進入掛牌截止時間的土地，有3宗土地流拍，其中流拍的土地均位于岳麓區(qū)學士聯(lián)絡(luò)線以南，即規(guī)劃中的洋湖垸片區(qū)。在當時的媒體報道中，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商抱怨說：“政府的規(guī)劃一個比一個宏偉，地價相應(yīng)地飆升，吸引開發(fā)商蜂擁而上。然而，土地賣出了，配套規(guī)劃卻總是遲遲跟不上?！?br/>　　而從此次土地出讓情況來看，政府對于區(qū)域地塊價值的期望值相較于市場存在一定差距。“按照新成交的土地價格來看，3204元/平方米的價格，已經(jīng)與周邊商品房價格相差只有1000多元/平方米，這意味著一旦中天的項目入市，價格不到7000元/平方米幾乎是沒有利潤?！币晃粯I(yè)內(nèi)分析人士稱。
　　現(xiàn)實是，地方政府對于區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃藍圖提升了這種地價預期——底價成交的地塊，意味著政府定價也在高漲。
　　湖南省國土資源廳的數(shù)據(jù)顯示，隨著土地供應(yīng)量減少，長沙土地市場整體均價急劇走高，成交均價為1036.31萬元/畝，同比上漲227.82%;芙蓉區(qū)價格最高，1763.13萬元/畝，主要是因為東牌樓純商業(yè)黃金地塊的出讓拉高地價;岳麓區(qū)均價為五區(qū)最低，300.01萬元/畝。
　　價格快速上漲的態(tài)勢背面或許是土地市場的日漸冷淡?！敖衲旰芏嚅_發(fā)商拿地會謹慎很多，同時，政策打壓帶來的回款速度減慢，也使得不少開發(fā)商拿地有心無力?！焙咸煜璺康禺a(chǎn)有限公司相關(guān)負責人說。
　　在長沙市房產(chǎn)研究中心的判斷中，上半年土地市場的冷清已是不爭的事實，下半年土地市場可能會有所回暖，但難現(xiàn)去年的火爆，同時對于保障性住房的供地會有所增加。
　　
　　不只是長沙
　　8月10日和11日，沈陽土地儲備交易中心公開拍賣7塊土地，其中4塊土地因無人競買而流拍，其余3塊土地則低價成交。沈陽于今年3月出臺限購令之后，土地頻頻流拍流標，7月更是成為全國土地流拍最多的城市。
　　在此前的7月25日，東莞樟木頭生態(tài)城首批5幅用地全部流拍。業(yè)內(nèi)人士認為，這是市場對東莞可能會進入新一輪限購名單的反應(yīng)。
　　實際上，從6月份開始，全國范圍內(nèi)土地流拍流標數(shù)量開始大增。據(jù)國信證券統(tǒng)計，今年1月至5月，住宅土地流拍宗數(shù)僅為31宗。而從6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗數(shù)就高達37宗。
　　鏈家地產(chǎn)市場研究部人士表示，被限購的城市住宅土地流標明顯。在全國土地流標前十的城市（沈陽、濟南、大連、東莞、北京、成都、太原、臺州、溫州、武漢）中，除東莞和臺州之外，其余8個城市均已執(zhí)行限購政策。
　　“后市走勢不明朗是開發(fā)商拿地積極性減弱的重要原因。同時，隨著市場下行，開發(fā)商的資金壓力進一步加大，在拿地上趨于謹慎，這使得最近兩個月土地流拍流標大幅增加?！敝袊笖?shù)研究院分析師王亮向記者表示。
　　其中，長三角區(qū)域?qū)嵭邢拶彽亩€城市是土地流拍的重災區(qū)之一。以蘇州為例，在6月底舉辦限購后的首場大型土地拍賣會上，共有34宗地塊入市，超過20%的土地流拍。
　　顯然，對一些資金鏈趨緊的開發(fā)商而言，“占有”土地資源已顯次要，怎樣“消化”這些資源則越來越急迫。
　　國土資源部數(shù)據(jù)顯示，上半年主要城市地價環(huán)比增速也在趨緩?！霸诮?jīng)濟軟著陸的要求下，貨幣緊縮政策將會維持一段時間。受此影響，諸如土地這類的資產(chǎn)價格將會處于下行的通道中，土地的溢價率繼續(xù)走低，土地市場下行的趨勢在中長期內(nèi)難以改變?！蔽髂献C券房地產(chǎn)分析師肖劍告訴記者。
　　王亮則認為，由于今年上半年全國僅完成供地計劃的25%，下半年的土地供應(yīng)力度將加大?！傲髋牧鳂爽F(xiàn)象預計會更加嚴重?！?br/>