8月15日，在龍湖地產(chǎn)有限公司（下稱龍湖地產(chǎn)，00960.HK）中期業(yè)績發(fā)布會上，吳亞軍宣布辭去首席執(zhí)行官職務(wù)，但將留任執(zhí)行董事兼董事長。龍湖地產(chǎn)常務(wù)副總裁邵明曉接任首席執(zhí)行官，并繼續(xù)兼任商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理。
　　至此，龍湖地產(chǎn)籌劃兩年多的管理層調(diào)整結(jié)束。業(yè)績發(fā)布會上，龍湖地產(chǎn)新的管理層團(tuán)隊(duì)整體亮相，其中包括首席運(yùn)營官周德康、首席投資官馮勁義、首席財(cái)務(wù)官韋華寧。
　　“這是龍湖由民營家族企業(yè)轉(zhuǎn)向公眾企業(yè)的更進(jìn)一步動作。”吳亞軍表示，她希望龍湖能擺脫創(chuàng)始人和創(chuàng)業(yè)精英的影響，公司走上更加機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化和職業(yè)化的發(fā)展道路。
　　龍湖地產(chǎn)由吳亞軍與丈夫蔡奎于1994年創(chuàng)辦，2009年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。目前吳亞軍家族及蔡奎家族持有龍湖地產(chǎn)股份共計(jì)39.06億股，約占75.78％。上市之前，為減少公司的家族企業(yè)色彩，蔡奎辭去了公司副董事長與其他職務(wù)。
　　按照吳亞軍的計(jì)劃，龍湖地產(chǎn)在接下來十年將經(jīng)歷“深度機(jī)構(gòu)化”的階段，將把龍湖打造成具有企業(yè)家精神和深度機(jī)構(gòu)化的公司。
　　7月11日，龍湖地產(chǎn)曾被評級機(jī)構(gòu)穆迪認(rèn)為在財(cái)務(wù)和公司治理上存在較大風(fēng)險(xiǎn)。原因主要在于上市時間短、股份高度集中、CFO變動、大量的資本支出以及過低的稅收支付比例等。雖然該報(bào)告的準(zhǔn)確性引起諸多券商的質(zhì)疑，但龍湖地產(chǎn)股價(jià)仍然受到較大影響，僅12日當(dāng)天就下跌10.06％至12.34元。
　　對于龍湖地產(chǎn)此次在公司治理方面的調(diào)整，清華大學(xué)公司治理研究中心執(zhí)行主任寧向東對《財(cái)經(jīng)》記者表示，隨著公司的發(fā)展和戰(zhàn)略調(diào)整，董事長和CEO職位分離是一個必然選擇，也是港交所公司治理的慣例，這將會給職業(yè)經(jīng)理人提供更多的發(fā)展空間。
　　而在業(yè)界看來，龍湖在“去家族化”方面的諸多嘗試和努力，也為其他民營房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒。
　　“投資者比較認(rèn)同，覺得龍湖應(yīng)該走這一步，我把CEO讓出來之后，不是去打高爾夫，也不是挖礦去了?！?月20日，吳亞軍在一次活動上對《財(cái)經(jīng)》記者說。
　　而在辭去首席執(zhí)行官之后，吳亞軍對公司的掌控并未放松。吳亞軍表示，龍湖不會成為內(nèi)部人控制的公司，這是公司治理的另一個極端，內(nèi)部人治理的公司，前進(jìn)動力肯定不高?！皼]有大股東監(jiān)督，職業(yè)經(jīng)理人就開始找感覺了，這必然會反映到股價(jià)和公司的業(yè)績回報(bào)上。（我）不會讓它走到這一步?！?br/>　　
　　票選CEO
　　《財(cái)經(jīng)》記者了解到，交接工作從2009年便開始醞釀，但邵明曉最初并未進(jìn)入候選人名單。按照當(dāng)時的計(jì)劃，選擇、培養(yǎng)接班人需要四年至五年時間完成，備選人員將主要來自公司內(nèi)部較為年輕的管理層。
　　邵明曉于1966年出生，今年45歲。在平均年齡30歲的龍湖地產(chǎn)已屬“大齡”?！爱?dāng)時我就沒想過這個事兒。因?yàn)槲冶葏强傂蓺q，覺得應(yīng)該找更年輕的人來當(dāng)。這次與資本市場交流，對我的質(zhì)疑反而是這個人是不是太年輕了？”邵明曉說。
　　邵明曉1992年曾任職于原北京市計(jì)委，2006年3月加入龍湖地產(chǎn)，是龍湖地產(chǎn)北京市場的開拓者之一。
　　邵明曉之前的同事向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，他平時溫文爾雅，“他有聲樂底子，聚會時候經(jīng)常露一手”。
　　2010年，北京公司成為龍湖地產(chǎn)首個銷售過百億元的區(qū)域公司。龍湖地產(chǎn)年報(bào)顯示，北京公司全年合同銷售金額為100.2億元，銷售業(yè)績僅次于萬科，居北京市場第二位，占到龍湖地產(chǎn)總銷售額的30％。
　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，CEO的真正確定源于所有管理層的一次票選。龍湖地產(chǎn)首席人力資源官房晟陶曾向吳亞軍建議，不要先入為主確定備選名單，而是向所有管理層征詢意見：如果CEO不是你，你會推薦誰？
　　2010年初，龍湖地產(chǎn)向近20名中層和高管發(fā)出問卷，問題為，推薦一位現(xiàn)在的CEO，以及一位未來的CEO，可以推薦兩個人選，但必須排出順序。依照每張選票的結(jié)果，排名第一可得兩分，第二名得一分。最終，邵明曉獲得最高分?jǐn)?shù)。
　　隨后近一年時間，便是吳亞軍對邵明曉的考察期?！皡莵嗆姏]有馬上作決定，一直在觀察。在看有什么問題沒有，這時候就不是看優(yōu)點(diǎn)了，就是看缺點(diǎn)。”知情人士分析。
　　考察主要分為兩個方面：一是龍湖最核心的需要是什么？二是龍湖最害怕見到的、最不能容忍的是什么？
　　該人士認(rèn)為，龍湖最需要的是戰(zhàn)略導(dǎo)向，邵明曉是一個戰(zhàn)略導(dǎo)向的人。他可以把戰(zhàn)略的能力進(jìn)一步提升，和吳亞軍之間形成互相補(bǔ)位的結(jié)果。而吳亞軍最擔(dān)心CEO眼里沒人，沒有客戶，沒有員工，對人沒有感情。恰恰是看到邵明曉處理問題果斷，另一面是他對人有真心。
　　今年3月，龍湖地產(chǎn)增設(shè)集團(tuán)常務(wù)副總裁一職，北京公司總經(jīng)理邵明曉升任此職。6月，龍湖董事會任命邵明曉為執(zhí)行董事，至此，接班人水落石出。
　　
　　退而不隱
　　參與過龍湖地產(chǎn)投資者溝通會的業(yè)內(nèi)人士介紹，對行業(yè)發(fā)展的判斷也是吳亞軍作出此決定的重要依據(jù)。吳亞軍提出，目前中國房地產(chǎn)業(yè)正處于整個周期的中段，行業(yè)發(fā)展將會進(jìn)入組織能力競爭的新階段。這對龍湖來說，必須施行深度機(jī)構(gòu)化發(fā)展。
　　吳亞軍將1994年至2004年劃分為開創(chuàng)與鞏固階段，2005年至2010年為二次創(chuàng)業(yè)階段，在完成識別市場與確定業(yè)務(wù)邊界、完善運(yùn)營管理體系、拓展融資渠道等階段性任務(wù)之后，接下來的十年則是龍湖深度機(jī)構(gòu)化階段。
　　所謂深度機(jī)構(gòu)化，是指不依賴于創(chuàng)始人和少數(shù)精英；進(jìn)一步集團(tuán)化與職業(yè)化；打通組織的毛細(xì)血管；成為成熟的上市公司，與資本市場無縫鏈接。這十年將著重于戰(zhàn)略及品牌管理、風(fēng)險(xiǎn)控制及強(qiáng)化人員發(fā)展體系。
　　龍湖同時提出要打造“具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)”，吳亞軍要求，新團(tuán)隊(duì)必須具有很強(qiáng)的股東意識、要像老板一樣做事、不官僚、強(qiáng)調(diào)價(jià)值判斷，而非單純地強(qiáng)調(diào)程序和規(guī)則。
　　該人士介紹，公司的戰(zhàn)略、投融資、風(fēng)險(xiǎn)管控、人力資源、重點(diǎn)項(xiàng)目審批、企業(yè)文化仍歸屬于董事長的六大職責(zé)板塊，CEO則聚焦于具體的運(yùn)營事務(wù)。
　　在對CEO的考核方面，將主要包含股價(jià)、股本回報(bào)、每股贏利等指標(biāo)?！凹偃缯f，主要靠增發(fā)，靠不斷攤薄融資來增加公司的大餅，不是有質(zhì)量的增長，那肯定是有問題的。PE在行業(yè)里的水平，代表未來賺錢的能力，也要考慮?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?br/>　　“龍湖不會走職業(yè)經(jīng)理驅(qū)動的道路。考核指標(biāo)不光是對我一個人的，現(xiàn)在是對我一個團(tuán)隊(duì)的指標(biāo)，未來還有后面的CEO，都是一樣的。”邵明曉說。
　　知情人士指出，重視核心管理層團(tuán)隊(duì)，但不等于不依靠制度。要去一些“老板化”，但不能以短期業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向?！肮纠镆粌扇苏f了算，非常危險(xiǎn)。持續(xù)得罪人和持續(xù)團(tuán)結(jié)別人，這是不一樣的?？赡芏唐诳床怀鲂Ч＿@就是大股東控制的公司與經(jīng)理人控制的公司的區(qū)別。”
　　外界傳言認(rèn)為，辭去CEO之后，吳亞軍會像游學(xué)美國的王石那樣，逐漸淡出龍湖地產(chǎn)，吳亞軍對此給予否認(rèn)。
　　
　　龍湖減速
　　接近龍湖的知情人士介紹，中期業(yè)績發(fā)布會之后，吳亞軍與邵明曉又專程趕赴香港，與投資者溝通，在“要規(guī)模還是要穩(wěn)健增長”的矛盾上，投資者對龍湖的選擇較為認(rèn)可。
　　8月15日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布2011年中期業(yè)績報(bào)告，上半年，龍湖地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額182.6億元，較2010年同期增長74.1％，實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)400億元的45.65％。
　　上半年，龍湖地產(chǎn)銷售總建筑面積146.7萬平方米，同比增長99.1％；營業(yè)額78.5億元，上升113.8％；歸屬于股東的溢利25.2億元，增長14.5％。
　　在債務(wù)融資方面，龍湖地產(chǎn)在境外完成了7.5億美元債券融資及2.5億美元銀團(tuán)貸款。截至6月30日，集團(tuán)持有現(xiàn)金超過人民幣126.3億元，凈負(fù)債率為56.6％。
　　龍湖地產(chǎn)投資中心總監(jiān)張艷介紹，龍湖地產(chǎn)在2008年最困難的時候，賬面仍有37億元現(xiàn)金。而今年下半年到期的銀行債務(wù)10多億元，現(xiàn)在賬面則達(dá)到120多億元。
　　“上半年簽約182.6億元，實(shí)際到賬174億元?，F(xiàn)金里面90％多都是能動用的，只有三四億是給銀行做了擔(dān)保，不能動。自由度非常大。不存在資金壓力。”張艷說。
　　她表示，目前龍湖的平均賬期為3.7年，整體平均債務(wù)成本為6.04％，較同期央行基準(zhǔn)利率為低?！般y行都會給我們一些優(yōu)惠，如果條件苛刻的話，我們就選擇直接還錢?！?br/>　　對于房地產(chǎn)行業(yè)新的投資增長點(diǎn)，新任CEO邵明曉認(rèn)為，如果以5萬億元作為一個行業(yè)規(guī)模來看，通常一個企業(yè)份額為5％就已經(jīng)達(dá)到上限，即2500億元。假使行業(yè)達(dá)到這樣的局面，則一定要有新的增長點(diǎn)，就是投資性物業(yè)。
　　但他坦言，香港新鴻基用了20年時間，把投資物業(yè)和銷售物業(yè)做到了五五比例，龍湖至少也要用10年-15年時間，才能把投資類物業(yè)占比提高上來。
　　“商業(yè)地產(chǎn)的毛利率很高，可以達(dá)到70％以上，今年上半年的租金增長達(dá)到47％?！鄙勖鲿哉f，“商業(yè)地產(chǎn)是龍湖很遠(yuǎn)的戰(zhàn)略支點(diǎn)，是以十年為周期來進(jìn)行。每年投入算下來不超過30億元，每年新開工面積不超過所有面積的12％。這是嚴(yán)格控制的?！?
　　目前，高周轉(zhuǎn)仍然是龍湖的主要戰(zhàn)略。
　　而進(jìn)入下半年，宏觀調(diào)控產(chǎn)生的周期性波動也將使龍湖受到影響。
　　7月11日，龍湖曾試圖在香港進(jìn)行非公開配售，因市場波動未獲投資者認(rèn)可而擱淺。“調(diào)控限購政策已經(jīng)向二三線城市蔓延，我們也充分估計(jì)了未來的困難?！眳莵嗆娫跇I(yè)績發(fā)布會上說。