7月8日下午5點半，SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹正在跑步機(jī)上鍛煉，秘書的一條短信令他神情微變。
　　短信說，一位來自香港的許先生來電，強(qiáng)硬的要求潘石屹不要再在中服地塊上發(fā)言。
　　此前一天，潘石屹在微博上，將中信集團(tuán)、中信銀行聯(lián)合體在中服地塊Z11上的報價與標(biāo)底價完全一致的行為，稱為“神仙標(biāo)”。
　　當(dāng)日，北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）核心區(qū)（下稱“中服地塊”）第二階段土地招標(biāo)結(jié)果揭曉，九幅地塊總成交199.64億元，一幅流標(biāo)。半年多前，中服地塊第一階段六幅土地招標(biāo)結(jié)果公布，共入賬222.57億元。
　　與第一輪招標(biāo)相比，第二輪招標(biāo)在開標(biāo)后相隔一天即公布結(jié)果，其中Z11地塊更因投標(biāo)價格與招標(biāo)底價不差分文，遭遇洶洶輿情，繼而宣告流標(biāo)。
　　這一插曲相當(dāng)令人意外，北京市國土局的反應(yīng)之快也令人印象深刻。
　　對于流標(biāo)原因，北京市國土局稱：“中信聯(lián)合體”投標(biāo)文件中的有關(guān)內(nèi)容違反《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的規(guī)定，屬無效投標(biāo)，Z11地塊按流標(biāo)處理。
　　一位了解標(biāo)書的業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)》記者稱，流標(biāo)是因為中信的投標(biāo)文件中有建造一個高端會所的內(nèi)容，這與該地塊產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的導(dǎo)向不符合。但是，更多人相信流標(biāo)是緣于民意的壓力。
　　在總共15宗地塊長達(dá)一年半的出讓過程中，中服地塊的內(nèi)定傳聞與輿情始終層層纏繞，買家大多顯赫，有“背景者”比比皆是，出讓規(guī)則屢屢受壓變形，歷經(jīng)多輪樓市調(diào)控加碼，政府心存“地王”顧忌，在土地價格上讓利多多。而眾目睽睽之下的北京市國土局，可謂如履薄冰。一位參與投標(biāo)的知情人士稱，北京市某主管領(lǐng)導(dǎo)曾表示，“該地塊上下關(guān)心，北京錢多權(quán)大，我們唯一的做法就是合法?！?br/>　　“我總體的感覺是失望，給這一次土地出讓打60分?！币晃蝗虆⑴c的投資顧問說。
　　“中服地塊是稀缺資源，確實不能完全由市場說了算，政府一定要有話語權(quán)。但是，從招標(biāo)內(nèi)容的設(shè)計上，可以看出，北京市國土局還是經(jīng)驗不足，讓參與者受到了很多限制，外資公司被排除者眾，招標(biāo)的透明度仍然不夠?！?br/>　　這場最著名的土地出讓獲此評語，顯然與主管部門通過綜合招標(biāo)“選婿”的初衷有所背離。
　　《財經(jīng)》獲悉，中服地塊由掛牌改為綜合招標(biāo)出讓，既受地塊本身的規(guī)劃影響，也是樓市調(diào)控的產(chǎn)物，國土部高層也較為肯定這種不制造地王的途徑。
　　但是，在具體實踐中，各方對招標(biāo)方案的細(xì)節(jié)、透明度與公平度均難言滿意。
　　遠(yuǎn)洋意外失手
　　自中服地塊入市之前，就沒有人相信這會是一次簡單的土地出讓，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）是這出大戲最初的主角。
　　中服地塊被認(rèn)為是北京CBD核心區(qū)的收官之作，與國貿(mào)大廈一橋之隔，因臨近中服大廈而得名，土地面積高達(dá)30萬平方米以上，在寸土寸金的北京CBD沉睡多年。
　　SOHO中國董事長潘石屹對《財經(jīng)》記者稱，早在2002年，朝陽區(qū)政府曾邀請SOHO中國做土地一級開發(fā)，但是，他考慮再三，沒有參與。
　　“當(dāng)時，國土部已經(jīng)發(fā)文要求各地不得協(xié)議出讓土地， 2004年的‘8·31’大限只是一個最后期限。我比較相信政策，擔(dān)心投了錢，做了一級開發(fā)，一旦招拍掛，不一定就能最終獲得土地，就放棄了?！迸耸俜Q，后來，北京城開與首創(chuàng)集團(tuán)也曾經(jīng)洽談，但終未參與。隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)入局，并與北京市朝陽區(qū)CBD管委會合資成立北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司，擔(dān)任中服地塊的一級開發(fā)商，各持股70％與30％。
　　擔(dān)任土地一級開發(fā)，意在鎖定土地成本，然后在公開出讓之時，以先發(fā)優(yōu)勢拿下土地，這是行業(yè)通行規(guī)則，也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在中服地塊中頻頻遭遇“內(nèi)定”傳聞的主因。
　　去年1月29日，業(yè)內(nèi)期待已久的中服地塊掛牌出讓方案正式出臺，業(yè)內(nèi)大嘩。當(dāng)日的中服地塊建筑面積32.7萬平方米，掛牌起始價50億元，競買保證金達(dá)30億元。令外界更不滿的是，方案規(guī)定，本次掛牌出讓宗地的競買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由中國銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會等國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，注冊資本不少于50億元。同時，金融機(jī)構(gòu)必須在聯(lián)合體中“絕對控股”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元。
　　后續(xù)事態(tài)發(fā)展已經(jīng)多為行業(yè)熟知。在上述掛牌方案出臺前兩個月之內(nèi)，中國人壽通過受讓股權(quán)及認(rèn)購新股，持股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)24.08％，位列第一大股東。事后看，這一做法既達(dá)標(biāo)保監(jiān)會針對險資公司投資不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，又滿足了掛牌方案。但也引發(fā)了掛牌條件是為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)量身而設(shè)的質(zhì)疑。在此期間，潘石屹直言，“全世界只有一家企業(yè)符合條件?！?br/>　　按照當(dāng)日規(guī)定，舉牌報價時間截止于去年3月8日，因無人舉牌，后推遲至去年3月25日。正當(dāng)所有人都以為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將底價摘牌中服地塊時，“意外”發(fā)生。
　　去年3月15日，“兩會”結(jié)束第二天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元巨資奪得北京大望京一號地，樓面價高達(dá)2.75萬元/平方米。這一紀(jì)錄既引發(fā)了當(dāng)年樓市調(diào)控的又一輪加碼，亦令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)陷入不利之境。事后，曾有知情人士向《財經(jīng)》記者稱，北京市稅務(wù)稽查部門曾入駐遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明的辦公室，近半月之久。事后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的公司內(nèi)刊及其他媒體報道均印證了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遭遇政府部門調(diào)查的消息。此番調(diào)查插曲未對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)構(gòu)成實質(zhì)影響，但是已對中服地塊的掛牌出讓構(gòu)成致命阻礙。
　　當(dāng)年3月19日，出于多重考慮，北京市國土局暫停中服地塊出讓。一個多月后，中服地塊換裝再售，中服地塊先前的那幅土地一分為四，且又增加了其余八塊土地，出讓方式改為綜合招標(biāo)出讓，分兩個階段進(jìn)行，第一階段于當(dāng)年7月啟動，第二階段出讓余下六幅土地，規(guī)則與第一階段招標(biāo)結(jié)果掛鉤，后增加三幅新土地，直接實行招標(biāo)出讓。
　　
　　競標(biāo)重趨激烈
　　出讓方式的改動，迅速打開了想象空間，各路人馬開始集結(jié)，不少企業(yè)投下重金，進(jìn)行方案設(shè)計。中信、萬通、SOHO中國、海航置業(yè)在這上面著力最大，幾乎對每個地塊都進(jìn)行了方案設(shè)計。
　　去年8月，中服地塊第一階段土地招標(biāo)超過60家企業(yè)競標(biāo)，投標(biāo)現(xiàn)場九華山莊熱鬧非凡，中服地塊出讓看似已經(jīng)擺脫了早期的負(fù)面聲譽(yù)，除了一個事實：限制外資公司競標(biāo)。一家與外資公司有業(yè)務(wù)的投資顧問公司董事長對《財經(jīng)》記者稱，第一階段招標(biāo)中，外資全部出局，出局的理由居然是外幣賬號以及背后一系列外資審批程序。
　　投標(biāo)之后，“內(nèi)定”傳聞再次泛起，部分媒體甚至曝光了一些內(nèi)定名單。事后對比，這些名單大多名副其實，再一次沉重打擊了招標(biāo)聲譽(yù)。
　　去年11月、12月，第一階段招標(biāo)兩輪結(jié)果相繼公布，中信聯(lián)合體參與了八宗土地的方案設(shè)計招標(biāo)，在五個項目中獲得了第一名，并以63億元中標(biāo)Z15地塊，這只是中信初露霸氣。今年7月8日公布第二階段六宗土地出讓結(jié)果，中信聯(lián)合體中標(biāo)四幅，但其中的Z11地塊因故戲劇性流標(biāo)。即使如此，綜合來看，中信仍然是中服地塊最大的贏家，取代遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為新主角。
　　潘石屹或是其中最高調(diào)的輸家。在最新出讓的中服地塊三幅土地中，潘石屹均喊出了最高價，卻顆粒無收。
　　中信作為新主角崛起、潘石屹顆粒無收，被外界視做中服地塊招標(biāo)“有詐”的兩個象征。但是，這樣的印象可能并不準(zhǔn)確。
　　一位投資顧問公司高層對《財經(jīng)》記者稱，中服地塊兩個階段的招標(biāo)計分設(shè)置，首先決定了并非價高者得；其次，中信在方案設(shè)計中確實投入較大，招標(biāo)的游戲規(guī)則也有利于在技術(shù)方案中得分最高的公司?！爸行攀歉倶?biāo)企業(yè)中最吃透游戲規(guī)則的，然后贏了。北京土地市場的水沒有外界想象的那么深?！?br/>　　
　　至于SOHO中國“打了醬油”，他認(rèn)為，按照中服地塊立足金融服務(wù)業(yè)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、總部經(jīng)濟(jì)的方向來看，潘石屹“必然出局，也應(yīng)該出局”。“換了招保萬金，也會有這樣的局面?！?br/>　　對此，潘石屹回應(yīng)說：公司之前在物業(yè)上沒有統(tǒng)一經(jīng)營，確實給自己的物業(yè)增添了負(fù)面印象，這樣的印象也在此次招標(biāo)中成為公司的負(fù)資產(chǎn)，付出了代價，“這是一個修正的過程，我們現(xiàn)在做得很好。”
　　然而，如上的理性分析大多淹沒在圍繞中服地塊而起的眾聲喧嘩之中，而一些明顯的“疏漏”則一次次地加重了不信任感。
　　一個事實顯而易見。在兩個階段的招標(biāo)中，所有投標(biāo)方都沒有得到自己最終的得分?！皼]有考試成績，高考了卻沒有看到分?jǐn)?shù)，感覺很奇怪?！迸耸僬f。面對這樣的質(zhì)疑，國土局從未有過適時回應(yīng)。
　　他更稱，此次招標(biāo)吸引了全世界一流的建筑設(shè)計師來做方案，最后，他們當(dāng)中的一些人也被政府請去當(dāng)評委，這樣就很復(fù)雜?！拔业慕ㄗh是，政府應(yīng)該將方案設(shè)計與后期的價格投標(biāo)分開，政府聘請建筑設(shè)計師來做整體規(guī)劃，確定下來后，誰都可以投標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計費用由中標(biāo)者承擔(dān)?！迸耸傧颉敦斀?jīng)》記者表示，在結(jié)果公布后，政府應(yīng)該公布評委的名字，讓他們也接受監(jiān)督。
　　但是，這已經(jīng)是事后建議，無補(bǔ)于中服地塊。
　　
　　中標(biāo)攻略虛實
　　塵埃落定之際，中標(biāo)公司大多選擇“沉默是金”，失意者與外部人士卻對綜合招標(biāo)中的“攻略”進(jìn)行了解密。
　　接受《財經(jīng)》采訪的人士大多認(rèn)為，在CBD核心區(qū)這樣一個稀缺性區(qū)域，中服地塊不應(yīng)被視為房地產(chǎn)開發(fā)，而應(yīng)綜合考量其現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集與總部經(jīng)濟(jì)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，進(jìn)行評標(biāo)考量。
　　按照規(guī)定，此次中服地塊綜合招標(biāo)出讓，總分100分，共分兩輪進(jìn)行。第一輪可稱為“技術(shù)標(biāo)”，投標(biāo)企業(yè)針對整個中服地塊提供整體投標(biāo)方案，同時針對有意競標(biāo)的具體地塊提供設(shè)計方案。技術(shù)標(biāo)分?jǐn)?shù)最高為20分。
　　第二輪總分80分，業(yè)內(nèi)簡稱為“經(jīng)濟(jì)標(biāo)”，其中40分為價格分，余下40分為綜合實力，參考依據(jù)涵蓋納稅記錄、財務(wù)資信、經(jīng)營理念與企業(yè)資質(zhì)等。
　　在總分為20分的技術(shù)標(biāo)中，共分20分、15分、12分、10分、8分與5分六個等級。
　　一位熟悉內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)》記者稱，這20分的技術(shù)標(biāo)設(shè)置的區(qū)間太多，第一名與第二名5分的差距太大，由于經(jīng)濟(jì)標(biāo)中，均設(shè)有價格拐點（報價越過此拐點后，加分緩慢），報價太高并無意義，就算一方報價高過對方20億元，可能追回來的分?jǐn)?shù)也不過一兩分而已。因此，這總分20分的技術(shù)標(biāo)可謂“四兩撥千斤”。
　　在第二階段土地出讓中，共九幅土地推出（其中三幅土地是新入市土地），根據(jù)第二階段投標(biāo)規(guī)則，其中六幅土地的競標(biāo)者須參加第一階段投標(biāo)方有資格，如為聯(lián)合體，則至少有一家單位參與第一階段投標(biāo)。
　　正因為此，中信成為第二階段土地出讓中的被爭取對象。
　　7月6日，現(xiàn)場開標(biāo)后，所有人都對兩個事實印象深刻：其一，中信在Z11地塊上的報價與標(biāo)底價完全一致；其二，中信的名字出現(xiàn)在六宗土地中的四幅土地競價聯(lián)合體中。
　　“等第二階段投標(biāo)一開始，我們發(fā)現(xiàn)投標(biāo)的公司少了很多，有些地塊甚至只有一家企業(yè)投標(biāo)。這是因為大家知道，在這個規(guī)則下，技術(shù)標(biāo)得分靠后的企業(yè)基本上沒有什么戲了。這20分技術(shù)標(biāo)的差距過大，導(dǎo)致競爭不充分ae07f508caa4961ca0073de0fcd785b5，投標(biāo)價格偏低。這也是為什么中信能夠出現(xiàn)在多家投標(biāo)聯(lián)合體中的最大原因，因為它在第一輪技術(shù)標(biāo)中得分最多?！?br/>　　上述人士對《財經(jīng)》記者稱，“我覺得，企業(yè)通過標(biāo)書的游戲規(guī)則，玩了政府一把?！?br/>　　但是，這樣的論斷很難令失意的競標(biāo)對手信服。7月6日，第二輪價格開標(biāo)現(xiàn)場，當(dāng)現(xiàn)場轉(zhuǎn)播的電視屏幕上傳來Z11地塊上唯一的投標(biāo)公司中信報價與標(biāo)底價格完全一致時，內(nèi)外一片嘩然。開標(biāo)結(jié)束后，潘石屹剛剛走出門外，即被一些同行圍住。“中信把我們當(dāng)傻瓜了。”他轉(zhuǎn)述一位地產(chǎn)同行的評語說。
　　然而，中信很可能不無委屈。中信集團(tuán)一高層稱，公司對Z11地塊的報價與底價一致，是公司精準(zhǔn)計算的結(jié)果，而非內(nèi)定。這位人士還透露了其計算公式：用去年12月7日競得的Z15地塊底價乘以1.3。
　　公開資料顯示，Z15地塊的土地標(biāo)底單價為14500元/平方米。亦有同行認(rèn)為，假如中信真的知道標(biāo)底價格，一定會在價格上加上幾百萬元，而不是完全一樣，去挑戰(zhàn)大家的神經(jīng)。根據(jù)標(biāo)書公示，1.3倍是公開的地價拐點。它意味著，在報價超過該地價倍數(shù)后，加分將變得緩慢。
　　那么秘密何在？潘石屹對《財經(jīng)》記者稱，他相信中信并不直接掌握標(biāo)底價格，否則一定會給出不一樣的出價。但是，問題在于，中信緣何準(zhǔn)確地知道了Z11地塊的標(biāo)底單價是Z15地塊標(biāo)底單價的1.3倍。
　　“去年12月出讓的那六幅地都是幾年前完成拆遷的，拆遷成本都是14500元/平方米?？蛇@一次出讓的土地拆遷都是一年內(nèi)拆遷完成的，考慮到通貨膨脹、成本上升等因素，沒有開發(fā)企業(yè)會相信，這一次的標(biāo)底單價會沿用之前的。但是，中信卻做到了?！迸耸僬f。
　　在采訪中，潘石屹直言，同樣的情況也出現(xiàn)在了Z9地塊中，只是沒有任何媒體關(guān)注到這一點。
　　據(jù)《財經(jīng)》記者查證，Z9地塊的標(biāo)底單價為18800元/平方米，由安邦人壽與北京濤力投資聯(lián)合體競得，其投標(biāo)單價為19100元，相差僅300元。但是，兩個相似的投標(biāo)報價，其效果卻迥然有異，Z9地塊，安邦人壽聯(lián)合體是唯一的入圍投標(biāo)者，最終中標(biāo)，Z11地塊卻要面對流標(biāo)、再次入市的命運。
　　其他投標(biāo)公司則無此好運，付出了較高的溢價。
　　在上述六宗土地中，中期期貨聯(lián)合泰康人壽、萬通地產(chǎn)中標(biāo)Z10地塊，其投標(biāo)單價較標(biāo)底單價溢價71％，排名居首。在Z8地塊中，蘇寧電器與蘇寧置業(yè)聯(lián)合體參與投標(biāo)，其投標(biāo)單價溢價45％，高于中信集團(tuán)、中投聯(lián)合體，所幸敗于后者。
　　公開數(shù)據(jù)顯示，中服地塊前六幅地的中標(biāo)土地單價接近2萬元/平方米，后六幅地的中標(biāo)土地單價為2.1萬元/平方米。依這樣的土地單價，市場人士普遍認(rèn)為，后續(xù)增值空間巨大。
　　就在中服地塊盛宴接近終局時，有人提出了新問題。
　　7月12日，一位知情人士對《財經(jīng)》記者稱，除了財大氣粗的中信地產(chǎn)外，至少有三幅地塊的中標(biāo)方?jīng)]有交齊土地出讓金。按照每天萬分之三的違約金，這半年來三幅土地的違約金接近千萬元。
　　“我很擔(dān)心，最終這些違約金會因企業(yè)的關(guān)系而免除掉。我的看法是，這些錢是不能夠免除的。外界都在談?wù)撝蟹貕K有各種各樣的傳言，這個時候，政府更不能向外界傳遞不好的信號?！?br/>