2010年5月，在上海的世博會民企聯(lián)合館，包括上海復星、易居中國、阿里巴巴以及大連萬達在內的16家企業(yè)，共同商討合作創(chuàng)建一只地產(chǎn)基金，卻沒有找到合適的掌舵人選。
　　此后不久，金地集團（600383.SH）上海董事長趙漢忠的離職，與追隨他離開金地的十幾個部下一同加入該基金，成立了上海星浩股權投資管理有限公司（下稱星浩資本），對此人事變動坊間一時議論紛紛。
　　與通常的地產(chǎn)基金有所不同，星浩資本的公司架構頗有新意。在地產(chǎn)公司都在募集基金，基金都在投資地產(chǎn)的當下，星浩資本索性將二者嫁接在一起，成立了三家公司分別負責基金管理、工程開發(fā)和商業(yè)及現(xiàn)代化服務三塊業(yè)務，將整條產(chǎn)業(yè)鏈囊括進去。
　　今年初，星浩資本對外宣布成功募集一期資金60億元，并已有多個項目正在推進。
　　“我們一期剛在大連投了一個58萬平方米的項目，并且預計很快在成都、杭州和上海會投，二期基金大概在今年七八月開始募集?！?月21日，星浩資本總裁趙漢忠在接受《財經(jīng)》專訪時介紹。
　　大連星光耀廣場項目是星浩資本成立后的第一單。推介材料顯示，該項目位于大連東港新區(qū)，毗鄰夏季達沃斯會場，地上建筑面積共計58.4萬平方米。
　　星光耀廣場這種模式將成為星浩資本主要的投資方向，大連項目也將成為其今后產(chǎn)品的樣本。該模式和萬達集團有些類似，都包括院線、大賣場、快銷店、餐飲、超市等諸多業(yè)態(tài)。
　　另外，在商業(yè)周圍配比高數(shù)量的住宅，亦有平衡長短期現(xiàn)金流之意，而萬達在此領域已經(jīng)遙遙領先，即使第二梯隊也有寶龍地產(chǎn)、中糧的大悅城和華潤的萬象城等諸多競爭對手，這個市場顯然早已群雄并起。
　　趙漢忠強調，星浩資本希望借星光耀廣場為載體，實現(xiàn)民企資源的整合。然而，星浩資本多樣化的投資人血統(tǒng)能否在未來的招商中為其帶來切實的便利，公司又將如何處理好和這些天生對成本極其敏感的民間投資人的關系，這些都存在不確定性。
　　更為關鍵的是，產(chǎn)業(yè)整合的概念能否說服地方政府為其提供更加優(yōu)惠的土地價格，并通過帶動區(qū)域經(jīng)濟和解決就業(yè)方面的良好表現(xiàn)，實現(xiàn)基金的持續(xù)募集和發(fā)展，這才是星浩資本的命脈所系。
　　
　　試水大連
　　直到6月，星浩資本才第一次選擇在大連出手，星浩資本管理層表示，此后兩個月將成為密集投資的高峰期。
　　推介材料顯示，星浩資本大連東港項目共有五塊土地。其中，兩塊地為酒店公寓、五星級酒店以及商業(yè)和辦公用地，建筑面積共計36萬平方米。其余三塊地為住宅及配套公建用地，建筑面積共計22萬平方米。
　　接近星浩資本的人士透露，該區(qū)域地價為36億元，每平方米的單價約6000元。按照規(guī)劃，兩塊地的產(chǎn)品形態(tài)為3棟51層的酒店式公寓和2.2萬平方米集中商業(yè)，酒店公寓面積集中在86平方米至151平方米。而三塊住宅用地將會建成高26層至33層，面積為180平方米至320平方米的大戶型商品房，產(chǎn)品定位是面向中高端客戶群，該地段的住宅單價已提升至3萬元每平方米。
　　趙漢忠透露，截至目前，大連項目公司已經(jīng)成立，等項目報批完畢，很快就可以打樁，明年八九月就能實現(xiàn)部分銷售，計劃在未來五年內分三期全部建設和銷售完畢。
　　除了大連，還有多個城市的項目在同步運作中。星浩資本總裁助理王莊透露，哈爾濱某新區(qū)也有一塊地上建筑面積300萬平方米的土地，星浩資本有可能和另外一家企業(yè)合作，一起去拿這個地，地塊總價高達60億元?，F(xiàn)在正在進行商務條件的洽談，馬上就會進行方案的招投標，然后進行土地出讓。
　　此外，成都也有三個項目正在跟進。一個是南部新城的“中心島項目”，一個是位于雙流縣的60萬平方米純商業(yè)用地項目，還有一個是十幾萬平方米的成都東大街商業(yè)和辦公項目。
　　王莊解釋說，星浩資本以長三角和北京、上海為區(qū)域重點，其他地區(qū)會根據(jù)情況而再作考慮。具體到地理位置，星浩資本更希望選擇城市的中心或者是新區(qū)的副中心，不會去核心的地方，一般是中心的外核。體量上則希望是地上建筑面積在30萬平方米到50萬平方米左右，甚至更大，這樣才能把所有業(yè)態(tài)都放進去。
　　“現(xiàn)在大勢比較緊張，資金比較緊張，我們同時跟很多項目，比較哪些項目更好，哪些項目更急?！蓖跚f對《財經(jīng)》記者說。
　　項目推進的加快來源于對行業(yè)大勢的判斷。王莊分析認為，今年七八月可能是現(xiàn)有開發(fā)商最難受的時候，而對星浩資本來說，現(xiàn)在反而是一個窗口期，是拿地拿項目的好機會，因為土地的熱度在下降。
　　“很多土地都是底價拿，沒有多少競爭者，而原來的情況最少翻三番，甚至出現(xiàn)面粉比面包貴的情況?！蓖跚f透露，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都放緩了拿地的速度，大家“短期看憂”，都擔心再拿地會導致資金鏈斷裂。與此同時，地方政府對土地出讓金依然倚重，希望開發(fā)商繼續(xù)拿地。
　　項目推進導致資金投入的增加，后續(xù)資金必須跟上。負責基金管理的星浩資本總裁助理黃海濱介紹，今年內將會募集四個產(chǎn)品，包括去年五年期產(chǎn)品的第二期，計劃募集金額40億元。另有一個三年期的產(chǎn)品，投向是華東的三四線城市，都是20萬平方米到30萬平方米的項目。另外，也可能拿出一些項目去做單項融資，最后還可能募集一只1億美元的基金。
　　黃海濱承認，今年資金成本偏高，很多民間企業(yè)的拆借利息大概是18％-20％，對募集可能有負面的影響，今年募集會比較難。
　　
　　招商難題
　　商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸一是資金，二是資源。大連萬達之所以能夠實現(xiàn)快速發(fā)展，得益于其在數(shù)年發(fā)展過程中，積累了眾多商戶資源，并與其以商業(yè)業(yè)態(tài)為基礎進行捆綁，從而節(jié)省了每個項目的招商時間。
　　而這一點，包括星浩資本在內的商業(yè)地產(chǎn)新手很難在短時間內復制。趙漢忠告訴《財經(jīng)》記者，由于星浩資本的股東為46家民營企業(yè)，所以可以通過股東方鎖定未來合作，“有這種資源，談合作就更加簡單，效率會更高。”
　　而企業(yè)只能有一個總部，并且各自有區(qū)域分布的安排，都把總部遷到星浩旗下的廣場，執(zhí)行起來必有難度，相信最終絕大多數(shù)商戶還需要靠公司的銷售團隊去爭取。
　　星浩資本總裁助理俞力介紹說，星浩資本選定的商業(yè)業(yè)態(tài)有十來種，主要是院線、大賣場、快銷品、餐飲，等等。目前，已經(jīng)與大連星光耀廣場簽署協(xié)議的企業(yè)包括華誼兄弟、蘇寧電器，以及一家名為“豐收日”的華東區(qū)域連鎖餐飲企業(yè)。
　　俞力透露：“這三家都是我們的LP，雖然已經(jīng)簽了合同，但是最終落地還是要看具體項目的商業(yè)形態(tài)和租金承受能力，以及周邊的商業(yè)情況?！?br/>　　其他如必勝客、俏江南、小南國、一茶一座、味千拉面和星巴克等企業(yè)也正在洽談當中，此外還有大連本地的一些品牌。
　　俞力坦承，因為剛剛起步，大連星光耀廣場項目的招商進程肯定不如大連萬達、華潤萬象城和凱德來福士那么順利。
　　但是，所有的商戶必須提前確定，才能開始動工建設，因為每個商家對建筑形態(tài)的需求和選擇，在用電、煤氣、排污、隔油、倉儲和承重各個方面都不盡相同，比如電影院對層高和承重要求就非常高。不事先設計，有可能需要推倒重建，成本和費用會增高很多。
　　俞力認為，招商難度取決于幾個因素，其中，最重要的是地段，所以在拿地的時候，星浩資本只考慮城市的中心或者是副中心，其次是租金。俞力強調，星浩資本并沒指望短期內能從租金上獲取多大利益，對于綜合體來說，可以通過住宅銷售回流大量現(xiàn)金。
　　黃海濱估算，大連項目地價是每平方米6000元，售價每平方米35000元，即使商業(yè)部分基本不增值，剔除稅費，給投資者回報20％-30％也已經(jīng)問題不大。
　　
　　星浩資本總裁助理何巖松表示，住宅和商業(yè)的組合確實有此方面的考慮。地產(chǎn)項目的開發(fā)資金投入巨大，必須考慮要配比多少能夠及時回籠現(xiàn)金的業(yè)態(tài)。比如說住宅、酒店式公寓、寫字樓和商鋪，都有彌補項目開發(fā)資金的性質，保證現(xiàn)金流回報能夠滿足投資人的要求。
　　通過商業(yè)與住宅的巧妙配比，以實現(xiàn)長短期現(xiàn)金流的平衡，也是大連萬達的運作思路。不同的是，萬達的快速建設和快速銷售模式，使其能在短時間內帶熱項目所在地的經(jīng)濟，解決數(shù)萬人的就業(yè)和提升當?shù)谿DP。由此，大連萬達也可以從地方政府手中拿到更低的地價，這本是一個良性循環(huán)的過程。
　　但問題在于，這個鏈條必須環(huán)環(huán)相扣才能運轉。如果星浩資本不能在相對較短的時間內，實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價值的確立和提升，給政府帶來足夠的吸引力，就會增加今后拿地的難度，基金募集的持續(xù)性也會受到影響。
　　大連星光耀綜合體的項目區(qū)別于他人之處在于其主推的民企信息中心。星浩資本希望憑借股東的特有優(yōu)勢，開建一個民企聚集地，搭建信息交流平臺，幫助地方政府和企業(yè)之間實現(xiàn)信息對接，在招商、資產(chǎn)變賣以及對創(chuàng)業(yè)的扶植等方面實現(xiàn)價值。
　　“信息的匯聚是會產(chǎn)生商業(yè)價值的?！壁w漢忠說。
　　而一位從事地產(chǎn)投資的人士對《財經(jīng)》記者表示，住宅做好了，星浩資本可以活下來；商業(yè)做好了，星浩資本才可能做大。
　　
　　敏感的投資人
　　民間資本是最具活力的，同時也是對成本極為敏感的。星浩資本的投資人很多都是來自不同行業(yè)的民營企業(yè)家，他們對房地產(chǎn)領域并不熟悉，這必定會給GP與LP的溝通帶來障礙。
　　星浩資本會定期召開投資者會議，將近期基金運營情況、投資的項目對投資者進行匯報，通過季報的形式給投資者書面反饋。同時，投資人可以上網(wǎng)了解項目公司情況。
　　5月底，星浩資本召開第一次投資者會議，與會人士透露，投資者希望將按季度匯報投資進度改成按月匯報。
　　何巖松表示，投資者希望能得到及時的溝通和信息分享，而且他們很多是上市公司，在報表審計時會對星浩資本所投的項目進行評估，對未來的銷售和贏利要預測入賬的，評估報告會影響到股價。
　　參加會議的人士透露，投資者更關心的是市場，在目前的大環(huán)境下，希望能得到清晰的市場解讀。
　　星浩資本LP中的八個代表組成了咨詢委員會，委員會對星浩資本的重大合同和重大關聯(lián)交易及事項進行整體決策。
　　此外，星浩資本希望延聘國際四大審計師事務所對報表進行審計，目前尚未最后敲定具體哪家，合作的房地產(chǎn)評估公司是戴德梁行。
　　房地產(chǎn)基金投資人普遍擔心管理層會虛增成本。對此，黃海濱對《財經(jīng)》記者表示，星浩資本的股東中也有從事房地產(chǎn)業(yè)務的，甚至有一些建筑公司，他們對成本構成非常清楚，“你的成本比他高，賣的比他慢，他都會質疑。”
　　此外，按照合同約定，星浩資本的GP管理費還有一部分是從超額利潤中提取的分成，做高成本、做薄利潤對管理層沒有好處。
　　何巖松解釋說，傳統(tǒng)的基金模式是依托于別人的項目，由別人的團隊來管，而星浩資本的模式是自己的團隊負責。無形中加強了項目的管控，包括成本、項目進度和工程質量的安排。
　　何巖松認為，從開發(fā)環(huán)節(jié)來看，建安成本是相對透明的。在一個特定區(qū)域有一個合理的區(qū)間，可以通過幾個要素去評估。它是由無數(shù)材料供應商和施工單位搭建起來的，基于中國目前的通脹水平的不確定性，人工和材料成本均已出現(xiàn)上漲的趨勢。
　　但是，他也強調，地價才是成本當中最大的一塊，“地價的高低很大程度上已經(jīng)決定回報率的高低?！彼裕呛瀑Y本首先考慮的是嚴格控制拿地的成本，后期再通過開發(fā)成本控制、融資成本控制，再加上銷售的售價和節(jié)奏的安排，最后構成整個成本管控。
　　黃海濱直言，在基金領域，做得好的會越做越大，因為投資者會有跟風的效應。如果投資人不相信你，那你的事業(yè)就結束了。