姜 穎

（貴州大學(xué)土木建筑工程學(xué)院，貴州 貴陽(yáng) 550003）

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本控制階段可以劃分為：設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、合同執(zhí)行階段和結(jié)算階段。本文將著重對(duì)各個(gè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，指出現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制存在的問(wèn)題，對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行分析，提出適合前期階段的成本控制方法，使房地產(chǎn)企業(yè)管理者充分認(rèn)識(shí)到前期階段成本控制的重要性，找到成本控制的有效方法，通過(guò)有效的成本控制，提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

1 設(shè)計(jì)階段

選擇一家好的設(shè)計(jì)院至關(guān)重要，設(shè)計(jì)院出圖質(zhì)量較優(yōu)時(shí)，會(huì)為日后工作節(jié)省較多時(shí)間，圖紙的及時(shí)性、準(zhǔn)確性都可以得到保證，且可以減少圖紙的設(shè)計(jì)變更。盡量要求設(shè)計(jì)院人員不做更改，設(shè)計(jì)院的人員流動(dòng)也較大，同一份圖紙可能出現(xiàn)不同的人員在跟進(jìn)，簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，最好要求設(shè)計(jì)院保證跟進(jìn)人員不做調(diào)整，以便日后有圖紙問(wèn)題時(shí)，設(shè)計(jì)院相關(guān)人員能及時(shí)跟進(jìn)。

當(dāng)設(shè)計(jì)院在出具圖紙選用某些新型材料，而此類(lèi)材料可能在市場(chǎng)上只有極少數(shù)的供應(yīng)商，則日后招標(biāo)可供選擇的面較低，會(huì)造成價(jià)格高于用已大規(guī)模生產(chǎn)的材料，成本部應(yīng)事先與設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求交底。圖紙中有可能會(huì)出現(xiàn)已經(jīng)定立品牌的情況，若在向設(shè)計(jì)院表達(dá)設(shè)計(jì)意圖時(shí)無(wú)該類(lèi)要求，應(yīng)要求設(shè)計(jì)院給予刪除，這有可能成為日后品牌變更而調(diào)整總造價(jià)的可能，應(yīng)予避免。

2 招標(biāo)階段

（1）工程范圍的擬定及各協(xié)作單位之間的界面問(wèn)題。此問(wèn)題是最棘手的，因?yàn)闊o(wú)論做出什么樣的劃分都會(huì)有矛盾存在，主要影響因素有合同體系、工期、工序界面收口。①?gòu)暮贤w系的角度出發(fā)，分兩種情況。第一種：一個(gè)項(xiàng)目完全由一家土建總承包商、機(jī)電總承包商、園林總承包商完成，此種劃分可減少業(yè)主對(duì)各單位之間的協(xié)調(diào)管理，也較好管理總承包方，但此類(lèi)做法標(biāo)價(jià)往往較高，因?yàn)槿魏我患铱偝邪叹鶗?huì)把工程再一次分包出去，各總承包單位會(huì)收取一定的管理費(fèi)用，而此類(lèi)費(fèi)用也會(huì)包含于標(biāo)價(jià)內(nèi)。第二種：一個(gè)項(xiàng)目劃分為多個(gè)小合同完成，即土建工程總承包方、電氣及給排水承包方、市政道路、園林綠化、供電施工、供水施工、弱電施工、精裝修（戶內(nèi)及公共部分）、鋁合金門(mén)窗、消防等小合同，此類(lèi)做法可以從一定程度上降低總標(biāo)價(jià)，但也會(huì)增加業(yè)主方的管理協(xié)調(diào)工作，對(duì)成本控制部門(mén)或工程部門(mén)而言，均會(huì)增加很多工作。②在合同體系一定的前提下，從工期、工序收口的角度出發(fā)，可從各工序施工順序劃分范圍界定，此種做法，對(duì)工程部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理能力要求較高，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題都會(huì)影響到整個(gè)工期，特別是對(duì)后期工期索償?shù)慕缍ㄓ休^多的困難，可能會(huì)出現(xiàn)各個(gè)單位相互指責(zé)。此外，工程界面收口位置的破壞問(wèn)題，也要求工程部門(mén)能很清晰的界定事實(shí)。

其實(shí)無(wú)論做何種劃分，都會(huì)對(duì)工程部門(mén)的要求較高。以上所述都是在業(yè)主方各部門(mén)配合較好時(shí)為前提的，而實(shí)際工程中，由于配合不足也會(huì)產(chǎn)生較多問(wèn)題。每個(gè)工程的實(shí)際情況可能都不同，多數(shù)時(shí)候工程部門(mén)提出的工程范圍都只是很簡(jiǎn)單的敘述。此外，工程變更的引發(fā)原因，唯界面不清而引發(fā)是可以避免的，由于某些界面工程不清而重復(fù)招標(biāo)的情況也可避免，例如：室外管道的土方開(kāi)挖與回填、精裝修單位與電氣施工單位電氣接駁點(diǎn)的分界。

（2）付款方式的確定，是否需要由施工單位墊資，這將影響投標(biāo)單位對(duì)其回標(biāo)總價(jià)的綜合考慮。若需墊資，建議可采用節(jié)點(diǎn)付款，若不需墊資，則付款方式可靈活處理。

（3）工期的確定，若是不合理的工期，則會(huì)致使投標(biāo)單位提高回標(biāo)總價(jià)，以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的情況，故需工程部門(mén)能盡量給出合理的工期。以往工作中，趕工或拖延工期最終都會(huì)使成本增加。

3 合同執(zhí)行階段

根據(jù)付款辦法，做到工程進(jìn)度與實(shí)際需付款金額盡可能一致，為避免出現(xiàn)超付的情況，建議采用累計(jì)付款對(duì)應(yīng)累計(jì)形象進(jìn)度。但要做到此點(diǎn)往往難度很大：①工地實(shí)際完成情況，只有工程部門(mén)最清楚，而成本部門(mén)去工地現(xiàn)場(chǎng)也只能了解大概的完成情況，已完成工作是否完全合格，用一兩天去檢查進(jìn)度完成情況是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，此種情況可以按下述方式處理：要求承包商在每次申報(bào)進(jìn)度款時(shí)按合同清單中所列項(xiàng)目填報(bào)申報(bào)資料，工程部門(mén)注明其完成進(jìn)度情況，成本部收到資料后同工程部門(mén)檢查現(xiàn)場(chǎng)完成進(jìn)度，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況支付已完工進(jìn)度款，此種方式也只能讓付款與進(jìn)度盡可能一致；②有時(shí)為了趕工，可能會(huì)有來(lái)自工程部門(mén)的壓力，要求提前支付工程進(jìn)度款，此點(diǎn)則須領(lǐng)導(dǎo)層作出協(xié)調(diào)。

以上所述，其實(shí)是一種理想狀況，要求各部門(mén)的工作都十分配合去完成，而實(shí)際工作中，成本部與工程部門(mén)之間的矛盾也很難處理，工程部為了趕工期，會(huì)增加簽證工程進(jìn)度或工程變更，而不去考慮費(fèi)用的問(wèn)題，成本部則是要求控制成本，工程進(jìn)度或工程變更資料送至成本部，成本部則會(huì)根據(jù)合同否定部分進(jìn)度或判斷變更無(wú)費(fèi)發(fā)生或?qū)①Y料退回承包單位，要求其重新填報(bào)。

現(xiàn)場(chǎng)簽證單的處理，應(yīng)盡量要求承包商所提供的現(xiàn)場(chǎng)簽證單有詳細(xì)的理由及發(fā)生工程量的合理解釋?zhuān)⒂邢嚓P(guān)部門(mén)的簽證。此外，要求承包商申報(bào)詳細(xì)資料也有難度，監(jiān)理、工程部門(mén)的簽證往往都是“情況屬實(shí)”，也就是承認(rèn)所發(fā)生的事情是實(shí)事，但不對(duì)其原因做任何說(shuō)明，而成本部在拿到該類(lèi)資料時(shí)，還需重新去核實(shí)原因，導(dǎo)致重復(fù)的工作。工程變更的洽商，最先應(yīng)根據(jù)合同判斷該變更是否有費(fèi)用發(fā)生，若有費(fèi)用發(fā)生，才應(yīng)計(jì)算工程量及套取相應(yīng)的價(jià)格。

4 結(jié)算階段

結(jié)算資料的完整性，如開(kāi)工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明、竣工圖、變更通知、現(xiàn)場(chǎng)簽證單、隱蔽驗(yàn)收記錄、設(shè)備材料移交清單等，若材料不齊，可責(zé)其承包商補(bǔ)充完成。合同執(zhí)行階段未處理的變更，該階段處理時(shí)，變更的資料一定要齊全，如：變更指令、變更圖紙（能明確計(jì)算工程量的圖紙）、變更完成簽證。

工期是否延長(zhǎng)，是否需對(duì)施工單位索賠；施工過(guò)程中，是否有額外的罰款；對(duì)施工單位提出的索賠審核，需對(duì)合同有較全面的理解，需根據(jù)索賠原由在合同中找出相對(duì)應(yīng)的條款，以判斷索賠理由是否成立。實(shí)際工作中，承包商多數(shù)時(shí)候?qū)贤斫獠粫?huì)很全面，合同內(nèi)所要求的資料，承包商可能無(wú)法提供。

成本控制是一個(gè)整體而系統(tǒng)的課題，房地產(chǎn)成本控制需要企業(yè)各級(jí)管理者在開(kāi)發(fā)過(guò)程中通力合作。只有這樣，項(xiàng)目成本控制才有可能取得成功，項(xiàng)目投資才能取得預(yù)期效益。