遲進軍

（哈爾濱廣廈房地產(chǎn)面積測量有限責任公司，黑龍江 哈爾濱150800）

一、房地產(chǎn)測繪是促進城市發(fā)展的必要工具

（一）房地產(chǎn)測繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的一項專業(yè)服務(wù)性技術(shù)活動。首先，房地產(chǎn)測繪能為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù)。一個城市、縣城乃至建制鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與測繪密不可分，房地產(chǎn)測繪通過房地產(chǎn)位置、界址、占地范圍、面積、數(shù)量等測量、形成圖表、卡冊簿，這些測繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、決策、銷售、核算提供了數(shù)量方面的依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費者選擇購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。其次，房地產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。房地產(chǎn)測繪通過在城市、縣城、建制鎮(zhèn)建立平面控制網(wǎng)、形成標準的坐標系統(tǒng)，并繪制房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，能為房地產(chǎn)管理部門提供房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用現(xiàn)狀等基礎(chǔ)資料，有利于管理部門正確決策；同時，在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，精密測量，進一步細化，繪制房地產(chǎn)分丘平面圖、分層、分戶平面圖，環(huán)環(huán)相扣，形成一個有機整體，能直觀地表現(xiàn)出每一處的房地產(chǎn)狀況，并且能為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門提供具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

（二）房地產(chǎn)測繪可以為其他部門提供參考資源。房地產(chǎn)測繪形成的測繪成果可以為城市規(guī)劃、綜合開發(fā)、拆遷改造提供必要的數(shù)據(jù)、信息資料等；同時，還可以為稅收、保險等部門提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息

二、市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)測繪現(xiàn)狀分析

（一）市場經(jīng)濟的發(fā)展促使房產(chǎn)測繪問題突出。市場經(jīng)濟的發(fā)展帶動了房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，這種人所需的重要行業(yè)利潤空前，不少的房產(chǎn)巨頭也在市場上撈足了腰包。后起的部分人以利益為目標，瘋狂斂財，導(dǎo)致了房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多丑陋的現(xiàn)狀。這種情況延伸到社會公益事業(yè)也經(jīng)常出現(xiàn)，經(jīng)常有報道這地大橋倒塌，那地有樓層倒塌，死傷多少多少人，這種豆腐工程的背后都離不開高層的黑幕交易！房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步活躍繁榮，但開發(fā)建設(shè)預(yù)售房屋"缺斤少兩"，面積縮水，不公平分攤等問題日益突出。房地產(chǎn)交易中發(fā)生大量的房屋建筑面積糾紛投訴案件。這等等都是測繪工作下的疏忽和失職。

（二）市場經(jīng)濟條件下，測繪主要侵犯買家權(quán)益問題突出。首先，公攤貓膩。開發(fā)商在公攤面積上做手腳的手法多樣。有的開發(fā)商增加每套住宅的公攤面積，將不應(yīng)計入每套銷售面積的部位計入銷售面積，如人防、自行車庫等；有的以建筑面積計價，承諾一個較高的使用系數(shù)但又不把使用系數(shù)寫入合同中，在實際交付時，使用系數(shù)大打折扣，這是利用了買房人很難確切測量整個小區(qū)的公攤面積；還有的開發(fā)商在預(yù)售時，暫定每戶分攤面積很小，但在實際入住時在允許的誤差范圍之內(nèi)增大分攤面積，按規(guī)定購房者無理由退房，只能增加房價款。還有按套內(nèi)建筑面積賣房時，開發(fā)商容易加大公攤比例來多掙錢。其次，測繪誤差。測繪誤差純粹是人為原因所導(dǎo)致的，就其目的很明顯，無非是謀取更多的經(jīng)濟利益。中消協(xié)投訴與法律事務(wù)部主任王前虎就北京國際友誼花園房屋面積糾紛進行呼吁，"對房屋面積測量和質(zhì)量檢測單位實行嚴格監(jiān)管，堅決打破行業(yè)壟斷和地區(qū)壟斷"，"要明確房產(chǎn)測繪單位違規(guī)操作應(yīng)承擔的法律責任，建立合法、有序的競爭機制"。第三，測繪違規(guī)。房產(chǎn)開發(fā)商擅改合同增添公攤部位，導(dǎo)致實際房產(chǎn)尺寸與實際的嚴重不相符合。開發(fā)商對進行測量的單位提供有限的資料或者數(shù)字不準確的資料，以此形成了錯誤的測繪結(jié)果，給買方形成了實際房產(chǎn)以外的機會成本。開發(fā)商無權(quán)擅自改變功能和改變合同增添公攤部位，開發(fā)商擅自更改資料和測繪隊的失職行為完全違反了《商品房公攤面積暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，也違反了合同法的規(guī)定。

三、房地產(chǎn)測繪改革與實踐創(chuàng)新舉措分析

（一）加強測繪隊伍建設(shè)，提高測繪人員素質(zhì)。在市場經(jīng)濟、行業(yè)競爭日益加劇的今天，誰占有市場的主動權(quán)，誰就立足于不敗之地，房地產(chǎn)測繪更是如此。房地產(chǎn)測繪技術(shù)性強，業(yè)務(wù)人員要精通各種現(xiàn)代化的測繪儀器的使用及測繪技術(shù)，熟練掌握測量規(guī)范。因此，房地產(chǎn)測繪單位擁有技術(shù)強、業(yè)務(wù)精的專業(yè)技術(shù)人員是立足于市場的必要條件。房地產(chǎn)測繪單位是中介服務(wù)機構(gòu)，要有規(guī)定數(shù)目的專業(yè)技術(shù)人員，并且在資質(zhì)允許的范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。法律、法規(guī)的頒布實施既給測繪單位帶來機遇、又使測繪單位面臨挑戰(zhàn)。因此，我們測繪人員要加強業(yè)務(wù)學(xué)習、獲得測繪執(zhí)業(yè)資格、掌握全面的測繪技術(shù)和技能。

（二）加強規(guī)范測繪業(yè)務(wù)，實施市場化運營。加強規(guī)范測繪業(yè)務(wù)，對任何測繪單位從上而下都要樹立了靠誠信、準確、優(yōu)質(zhì)服務(wù)才能不斷發(fā)展壯大的工作理念。在實施房屋建筑面積量算委托測繪業(yè)務(wù)中，要堅持嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》、嚴格執(zhí)行收費標準。在受理房屋測繪業(yè)務(wù)委托書后，要在承諾時限內(nèi)派測繪組進入現(xiàn)場按測繪對象實際現(xiàn)狀進行測量，對其房屋的外觀、現(xiàn)狀進行多角度的拍照存檔，對復(fù)雜敏感的公攤部位要求開發(fā)商與業(yè)主間填寫公攤部分面積認定表，盡量減少由此而產(chǎn)生的糾紛。實行計算過程公開，采取測繪人員自查，復(fù)核人員檢查，領(lǐng)導(dǎo)抽查確認無誤后簽發(fā)測繪報告。工作中堅持嚴把質(zhì)量關(guān)，保證測繪成果納完整、準確、高效，并做到熱情服務(wù)。

（三）房地產(chǎn)測繪單位要在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)開展工作，并積極拓展業(yè)務(wù)面。房地產(chǎn)測繪單位的工作要走在委托單位委托辦理測繪業(yè)務(wù)之前，要按照"先整體后局部、先控制后碎部"的原則建立房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，確立平面坐標系統(tǒng)。這項工作范圍廣，所用時間長，修測、補測要求及時。然后，要繪制分幅平面圖、分丘平面圖和分層、分戶平面圖。同時，房地產(chǎn)測繪單位要認清形勢，積極拓寬業(yè)務(wù)面。我國國情是中國特色的社會主義，市場經(jīng)濟給測繪單位提供了發(fā)展空間，提供了競爭機會。自古以來就有商場如戰(zhàn)場的說法，測繪單位要在確保主要業(yè)務(wù)的同時爭取合法的他項業(yè)務(wù)，并且只要資質(zhì)允許，就要涉足工程測量、地籍測量，同時還要探索接納新業(yè)務(wù)，以保證有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和良好的企業(yè)形象。

（四）加強健全市場管理制度，實行透明化服務(wù)。市場經(jīng)濟的發(fā)展把企業(yè)推向市場，實行市場管理，由市場去裁決企業(yè)的運營方向，加以必要的宏觀調(diào)控，讓企事業(yè)單位更透明，更能適應(yīng)WTO帶來的挑戰(zhàn)。為使測繪工作真正形成一個健康有序、勤政務(wù)實、廉潔高效的工作局面，保證測繪成果的完整、準確、無誤。可以制定了一套行之有效的管理制度和測繪質(zhì)量控制制度，明確了法人代表崗位責任、質(zhì)檢負責人員崗位職責、兩級檢查、設(shè)備管理、質(zhì)量監(jiān)控、質(zhì)量記錄、檔案管理、用戶服務(wù)、考核考勤、財務(wù)管理等制度。分解工作任務(wù)，簽訂目標責任，按月考評獎懲，實行測繪政策、經(jīng)營證照、辦事程序、收費標準、承諾時限公開透明，各項獎懲制度落到實處，建立了一個良好的工作管理體系。對于違反國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》違規(guī)測繪的測繪單位，堅決查處。通過實施"凡在市場上流通交易的房屋，無論是預(yù)測數(shù)據(jù)還是實測數(shù)據(jù)，包括分攤情況，都將在網(wǎng)絡(luò)上公示"，切實作到房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的公平、公正、公開，方便群眾、服務(wù)全社會；對測繪市場上的違規(guī)行為予以堅決的查處，使房產(chǎn)測繪市場逐步向規(guī)范化、專業(yè)化邁進。

結(jié)束語

隨著我國加入WTO將會有更多的先進技術(shù)和完善的人才會加入到測繪業(yè)務(wù)中來，市場是大家的市場，一切只有建立在公平的基礎(chǔ)上才能完善和諧。因此，通過實行房產(chǎn)測繪市場化運作，將會有更多的有測繪能力的企業(yè)進入測繪市場，從而提高我國測繪事業(yè)單位的技術(shù)水準和服務(wù)效率。

[1]夏硯博,胡駿紅.建立房地產(chǎn)測繪地理信息系統(tǒng) 大連鵬程工程勘測設(shè)計有限公司 【期刊】中國高新技術(shù)企業(yè) 2007-10-20