摘 要：房產(chǎn)稅改革在上海市和重慶市試行一年來，帶來積極效應(yīng)的同時(shí)也暴露出諸多問題，例如法律修訂工作滯后、評(píng)估體系仍未建立、試點(diǎn)代表性有限等。如何通過制度的設(shè)計(jì)和實(shí)際中的操作解決此類問題，如何進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅的改革，這都是我們應(yīng)該進(jìn)行思考的。
　　 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革 法律修訂 評(píng)估體系 試點(diǎn)代表性
　　 中圖分類號(hào)：F810.423
　　 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　 文章編號(hào)：1004-4914（2012）05-183-02
　　
　　 2011年1月27日，上海市人民政府和重慶市人民政府先后發(fā)布了對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的暫行辦法，規(guī)定對(duì)部分非營(yíng)業(yè)性居民住房征收房產(chǎn)稅，并就征稅范圍、征收對(duì)象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率以及計(jì)算方法等作出規(guī)定。
　　 上海市、重慶市開始對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅，標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅改革的開始。
　　 經(jīng)過一年的時(shí)間，盡管兩個(gè)試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的正面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，例如相比改革前稅收收入有所增加，對(duì)高檔住宅以及投資投機(jī)需求起到一定遏制作用等，但更多的是暴露出一些問題：
　　 首先，房產(chǎn)稅法律修訂工作滯后，當(dāng)前房產(chǎn)稅改革僅憑兩試點(diǎn)政府發(fā)布的暫行辦法予以支持，因其法律效力有限，無法進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅的改革。
　　 其次，在計(jì)稅依據(jù)上，仍以房產(chǎn)交易價(jià)格為依據(jù)，而未采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為依據(jù)。這就使得當(dāng)前房產(chǎn)稅仍無法反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，也無法反映城市建設(shè)和地方政府提供的公共服務(wù)對(duì)房產(chǎn)升值所起到的作用。當(dāng)然這也與當(dāng)前房產(chǎn)登記制度和評(píng)估體系不完善，評(píng)估隊(duì)伍尚未建立，評(píng)估方法尚未出臺(tái)有關(guān)，需進(jìn)一步建立和完善與房產(chǎn)稅相關(guān)的配套制度。
　　 最后，兩試點(diǎn)的代表性有限。上海市和重慶市作為東部省市和西部省市的代表，其在房產(chǎn)稅制改革上的嘗試無疑對(duì)這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的其他省市帶來很大的啟示，然而對(duì)于其他地區(qū)，例如中部欠發(fā)達(dá)省市，其代表性相對(duì)較弱。下一步房產(chǎn)稅改革面臨著在全國(guó)范圍內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，如何讓試點(diǎn)更具有代表性、更能夠反映我國(guó)各區(qū)域特點(diǎn)，是應(yīng)該予以考慮的。
　　 一、推動(dòng)房產(chǎn)稅相關(guān)法律的修訂工作
　　 隨著房產(chǎn)稅改革的深入，相關(guān)的法律修訂工作也應(yīng)提上日程。
　　 從本質(zhì)上講，稅收是納稅人用其財(cái)產(chǎn)換取政府所提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)的一個(gè)過程，在此過程中，兩個(gè)主體的行為應(yīng)當(dāng)建立在法制的基礎(chǔ)上，稅收的各種要素應(yīng)在相關(guān)法律中明文規(guī)定。
　　 當(dāng)前，上海市和重慶市向個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅所依據(jù)的是兩個(gè)“暫行辦法”，由當(dāng)?shù)厝嗣裾l(fā)布的。然而在國(guó)務(wù)院頒布施行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。這種不一致很可能使納稅人對(duì)地方政府出臺(tái)的辦法的法律規(guī)范性產(chǎn)生質(zhì)疑，認(rèn)為自身的權(quán)利未得到保障甚至受到侵犯，進(jìn)而對(duì)這一稅收產(chǎn)生厭惡感，排斥征收工作的進(jìn)行，最終可能會(huì)導(dǎo)致偷逃稅款甚至抗稅等行為的產(chǎn)生。為避免上述情況的發(fā)生，房產(chǎn)稅的征收必須經(jīng)過嚴(yán)密的立法程序，由全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)行使權(quán)力，對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行修訂。
　　 房產(chǎn)稅的改革盡管已是大勢(shì)所趨，但因?yàn)樯婕暗綇V大納稅者的利益，且稅收作為國(guó)家獲取納稅人財(cái)產(chǎn)的手段強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的稅收法定，所以首先應(yīng)完成相應(yīng)的法律修訂工作。當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)在上海重慶此類房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)較為成熟的地區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)，應(yīng)該根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相關(guān)法條的研究，以便進(jìn)行法律修訂工作。法律修訂后，行政機(jī)關(guān)擁有了相應(yīng)的執(zhí)法權(quán)力，同時(shí)納稅人的基本權(quán)利也能得到應(yīng)有的尊重和保護(hù)，從而減少稅收不遵從現(xiàn)象的發(fā)生，推動(dòng)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步改革。
　　 二、建立起完整的評(píng)估體系
　　 作為房產(chǎn)稅改革中重要的一環(huán)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估實(shí)際體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的本質(zhì)：房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，作為財(cái)產(chǎn)有其自身的價(jià)值，這一價(jià)值有時(shí)并不能從其交易價(jià)格中真實(shí)反映出來，需要通過評(píng)估對(duì)其價(jià)值進(jìn)行測(cè)量；房產(chǎn)的價(jià)值不是一成不變的，而是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，隨著地方政府提供的公共服務(wù)水平提高逐步上升的，而房產(chǎn)的交易價(jià)格只能反映其在交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，無法反映交易時(shí)點(diǎn)后增值的那部分價(jià)值。
　　 因此使用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值能夠保證對(duì)房產(chǎn)應(yīng)稅市場(chǎng)價(jià)值的充分估價(jià)，避免因市場(chǎng)價(jià)值的低估而導(dǎo)致的稅收流失。由于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值具有這一特性，各國(guó)房產(chǎn)稅征收的趨勢(shì)都是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。
　　 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要采用房地產(chǎn)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，盡管房產(chǎn)稅改革已經(jīng)開始，但由于不具備房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的使用條件，仍無法以評(píng)估價(jià)值代替交易價(jià)格。
　　 因此，完善房產(chǎn)稅評(píng)估體系是房產(chǎn)稅改革過程中不可或缺的重要步驟，建立完善的評(píng)估體系是十分必要的。
　　 評(píng)估體系的建立應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：
　　 1.計(jì)稅依據(jù)的選取。房產(chǎn)稅從本質(zhì)上說，是一種財(cái)產(chǎn)稅，作為財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)以其課稅對(duì)象的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，因此房產(chǎn)稅應(yīng)以房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值課稅。而房產(chǎn)的價(jià)值有多種體現(xiàn)形式，一是房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，多以在一定時(shí)期內(nèi)同類房產(chǎn)的價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行系數(shù)修正后得出；二是房產(chǎn)的原值，即房產(chǎn)的歷史交易價(jià)格；三是房產(chǎn)的重置價(jià)值，即重建同樣的房產(chǎn)所需支付的成本。其中，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值由于是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)參考多個(gè)樣本后得出，能夠反映出房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值以及外界因素導(dǎo)致的價(jià)值變動(dòng)，更適宜成為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
　　 然而，在當(dāng)前由于評(píng)估機(jī)構(gòu)尚未設(shè)立，評(píng)估隊(duì)伍還未組建，具體的評(píng)估方法沒有出臺(tái)，評(píng)估所依靠的信息系統(tǒng)也沒有建立，因此由當(dāng)前的以交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)直接變?yōu)橐栽u(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是不現(xiàn)實(shí)的，而應(yīng)該通過過渡逐步實(shí)現(xiàn)：在過渡期內(nèi)，仍采用房屋交易價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額，同時(shí)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)備工作，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行模擬評(píng)估；條件具備后，借助模擬評(píng)估中取得的經(jīng)驗(yàn)，全面推廣使用房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　 2.評(píng)估方法的選擇。在房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域內(nèi)，目前采用較多的有三種評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。此處應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主進(jìn)行評(píng)估，特別是在住宅領(lǐng)域。住宅價(jià)值總量占全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值總量很大的部分，擁有十分龐大的交易樣本，且這些樣本的信息儲(chǔ)備完善、獲得容易，從而能夠使市場(chǎng)比較法準(zhǔn)確地反映待估房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
　　 在具體操作方法上，考慮到評(píng)估對(duì)象較多，若采用針對(duì)個(gè)別對(duì)象進(jìn)行人工評(píng)估的方法，會(huì)加大評(píng)估成本，延長(zhǎng)評(píng)估周期，且在登門評(píng)估的過程中也會(huì)受到人為因素的干擾，影響評(píng)估效果。因此應(yīng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)大量住宅進(jìn)行批量評(píng)估，具體操作過程分為四個(gè)階段：（1）將整個(gè)待評(píng)估轄區(qū)分為不同的區(qū)域；（2）通過普查，對(duì)每一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)信息進(jìn)行采集，包括房產(chǎn)區(qū)位、面積、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、建成年代、裝修情況、產(chǎn)權(quán)類型、折舊情況等信息，并將所有信息進(jìn)行整理存儲(chǔ)在相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫中；（3）搜集本地市場(chǎng)交易信息，如不同房產(chǎn)價(jià)格及其相關(guān)信息，運(yùn)用市場(chǎng)比較法建立估價(jià)模型；（4）根據(jù)區(qū)位、材料、面積及折舊情況等信息確定待估房產(chǎn)的修正系數(shù)，并將其輸入系統(tǒng)中得到相應(yīng)的評(píng)估值。
　　 目前，國(guó)內(nèi)已有多個(gè)城市設(shè)計(jì)開發(fā)了房地產(chǎn)評(píng)稅系統(tǒng)，這一系統(tǒng)為房地產(chǎn)的批量評(píng)估提供了技術(shù)支持和經(jīng)驗(yàn)借鑒。
　　 3.評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立。為確保房產(chǎn)稅征收工作的順利進(jìn)行，必須建立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評(píng)估人員。
　　 在實(shí)際操作中，價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該設(shè)置房地產(chǎn)管理部門而不是稅務(wù)部門，這是因?yàn)椋阂环矫?，房地產(chǎn)管理部門在之前的工作中儲(chǔ)備了大量的房地產(chǎn)信息，由其進(jìn)行評(píng)估工作，一則可以充分利用現(xiàn)有的資料，二則不需要進(jìn)行資料的交接或者建立復(fù)雜的信息共享系統(tǒng)；另一方面，從國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)中可以發(fā)現(xiàn)，借助于評(píng)估工作與征收工作的分離，能夠使評(píng)估結(jié)果更加客觀準(zhǔn)確，從而提高房地產(chǎn)稅收征收的效率。
　　
　　 4.評(píng)估隊(duì)伍的建設(shè)。盡管在評(píng)估環(huán)節(jié)采用了計(jì)算機(jī)批量評(píng)估的方法，但是在搜集信息、建立系統(tǒng)的時(shí)候，會(huì)涉及到房產(chǎn)的造價(jià)、折舊程度、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、功能等因素，需要專業(yè)的評(píng)估人員進(jìn)行分析與統(tǒng)計(jì)。因此，房產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍的建設(shè)關(guān)系到評(píng)估結(jié)果的客觀性、準(zhǔn)確性。為了保證房產(chǎn)稅的順利開征，房產(chǎn)評(píng)估工作可以分兩個(gè)階段：第一階段，由于當(dāng)前沒有專業(yè)的評(píng)估師隊(duì)伍，因此應(yīng)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作，由房地產(chǎn)管理部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督。第二階段，由房地產(chǎn)管理部門招聘培養(yǎng)專業(yè)人才，建立房產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍，逐步接手房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作。
　　 之所以由政府部門組建評(píng)估隊(duì)伍進(jìn)行評(píng)估，而不完全使用社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，是因?yàn)樵谠u(píng)估行業(yè)中，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的傭金按評(píng)估價(jià)值的一定比例收取，中介機(jī)構(gòu)可能會(huì)為獲得高額傭金而高估房產(chǎn)價(jià)值，造成評(píng)估價(jià)值的失真。
　　 5.評(píng)估周期的確立。由于房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)以及公共服務(wù)水平等影響而發(fā)生變動(dòng)，因此應(yīng)不斷地對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，以反映其真實(shí)價(jià)值。這就涉及到房產(chǎn)評(píng)估周期的確立。
　　 評(píng)估周期的確立過程要考慮兩個(gè)問題：
　　 （1）周期的長(zhǎng)短?？紤]到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及通貨膨脹等因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響，評(píng)估周期如果定得太長(zhǎng)，無法及時(shí)反映市場(chǎng)變化，導(dǎo)致價(jià)值評(píng)估結(jié)果失真。而評(píng)估周期定的太短，則會(huì)加大評(píng)估難度、提高評(píng)估成本。
　　 （2）周期的原則性和靈活性。評(píng)估周期應(yīng)該根據(jù)國(guó)家的發(fā)展情況和調(diào)控需要設(shè)計(jì)在一個(gè)固定的范圍內(nèi)，而不能隨意設(shè)置。但同時(shí)由于不同地區(qū)之間發(fā)展程度不同，轄區(qū)內(nèi)情況有差異，所以不適合統(tǒng)一評(píng)估周期。因此，在評(píng)估周期的確立上，應(yīng)堅(jiān)持原則性和靈活性的統(tǒng)一，即由中央政府設(shè)定評(píng)估周期的選擇范圍，而由地方政府根據(jù)自身情況確立轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)稅的評(píng)估周期。
　　 三、增加試點(diǎn)數(shù)量，增強(qiáng)試點(diǎn)代表性
　　 在下一步繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的過程中，無論是從樣本容量還是從樣本代表性角度考慮，都應(yīng)擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍，增加試點(diǎn)的數(shù)量。另外還需考慮試點(diǎn)城市的代表性問題。當(dāng)前，上海市和重慶市兩試點(diǎn)，盡管從地理位置上分別代表了沿海省市和內(nèi)陸省市，具有較強(qiáng)的代表性，但從國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略層面上看，這兩個(gè)試點(diǎn)只代表了東部省市和西部省市，而對(duì)于中部欠發(fā)達(dá)省市的代表性較弱，因此有必要在這一范圍內(nèi)選取一個(gè)新的試點(diǎn)。這一新試點(diǎn)的選取首先在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r以及城鎮(zhèn)居民居住水準(zhǔn)等方面具有代表性；其次，具有房產(chǎn)稅改革所需要的條件。通過這一新試點(diǎn)的選取，能夠摸索在中部省市征收房產(chǎn)稅的方式方法，考察其帶來的影響，并可以借此在當(dāng)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)不足，繼續(xù)深化改革，包括將征收范圍擴(kuò)大到普通居民住宅，摸索房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的建立模式等。
　　 四、結(jié)論
　　 對(duì)于正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中的我國(guó)而言，房產(chǎn)稅的完善是促進(jìn)公共財(cái)政體制建設(shè)和推進(jìn)房地產(chǎn)健康有序發(fā)展的良好契機(jī)。然而房產(chǎn)稅改革運(yùn)行一年后當(dāng)前立法滯后、評(píng)估體系建設(shè)緩慢等一系列問題的暴露說明，只有在改革試行過程中逐步解決此類問題，改革才能繼續(xù)深化。
　　
　　 參考文獻(xiàn)：
　　 1.殷琳.房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)必須改革[J].稅