□ 文/駱正南

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格月環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)逐步增加。2012年到1月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)、持平的城市有22個(gè)，大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線停漲，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)現(xiàn)了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)。未來(lái)一段時(shí)間這些城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)又將如何——房?jī)r(jià)是繼續(xù)下跌，還是轉(zhuǎn)變?yōu)橛袧q有跌？眾說(shuō)紛紜。

——從購(gòu)房需求看，房地產(chǎn)需求大體可分為三種：剛性需求、改善性住房、投資需求，而占據(jù)主導(dǎo)地位的還是剛性需求。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，住房需求將有增無(wú)減。對(duì)國(guó)人來(lái)說(shuō)，人們大多持有“租不如買(mǎi)”的觀點(diǎn)，這成為支持住房需要量長(zhǎng)時(shí)間處于高位的重要原因。而對(duì)相當(dāng)一部分有錢(qián)人而言，不論是出于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)“只會(huì)漲不會(huì)跌”的期盼還是將房子作為資產(chǎn)留給子女的觀點(diǎn)，都讓人產(chǎn)生一種“只有自己買(mǎi)的才會(huì)安心”的想法，直接產(chǎn)生了購(gòu)買(mǎi)的大量需求。當(dāng)然，由于諸多政策“抑制投機(jī)”包括房產(chǎn)稅開(kāi)征的傳聞都使得投資者的空間越來(lái)越小，當(dāng)住房理念進(jìn)一步地被還原為“居住”這一主體訴求，投資需求會(huì)更趨于理性。因此，面對(duì)如今的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)仍持觀望態(tài)度。在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間高價(jià)位的今天，人們堅(jiān)信并且有理由希望價(jià)格的一次大跳水，只是誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，拐點(diǎn)將會(huì)在何時(shí)到來(lái)。

——從調(diào)控政策看，政策是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的最重要因素。2011年1月26日，國(guó)家頒布“新國(guó)八條”和推行信貸緊縮政策，2011年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)越來(lái)越明顯，北京、上海等一線城市月成交量更是萎縮過(guò)半，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅下滑至個(gè)位數(shù)，新開(kāi)工面積則已轉(zhuǎn)入同比負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的持續(xù)降溫已經(jīng)給地方政府帶來(lái)了巨大的財(cái)政壓力。實(shí)際上，房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個(gè)組合，不能簡(jiǎn)單地理解為壓。對(duì)于過(guò)度的投機(jī)和投資性需求堅(jiān)決抑制，“不放松”就是針對(duì)這一塊；對(duì)于普通商品住房，中央強(qiáng)調(diào)要加大供應(yīng)，也是非常明確的。雖然眾多專家和業(yè)內(nèi)人士都希望限購(gòu)和限貸等行政性限制手段能夠有所松動(dòng)，但在調(diào)控不放松的主基調(diào)下，估計(jì)限制政策手段不會(huì)出現(xiàn)根本性的變化。

——從房地產(chǎn)商看，史無(wú)前例的調(diào)控力度使得房地產(chǎn)商處境艱難，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的銷售都受到影響，那些規(guī)模不大的中小房企更是舉步維艱。調(diào)研顯示，有56%的中小房企2011年銷售業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)下降，超過(guò)84%的企業(yè)銷售業(yè)績(jī)同比下降10%。而在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等強(qiáng)硬房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，大型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的優(yōu)勢(shì)：資金鏈更為穩(wěn)健和安全，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有更大的彈性空間；經(jīng)營(yíng)管控能力更為成熟，能夠更理性從容地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；前期積累的品牌知名度開(kāi)始發(fā)揮巨大的作用，消費(fèi)者更傾向于選擇有著較高知名度的品牌。在較大的融資壓力下，許多資金周轉(zhuǎn)壓力較大的中小房企開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)型、被收購(gòu)或退出市場(chǎng)，部分非房地產(chǎn)主業(yè)的房產(chǎn)公司退出市場(chǎng)回歸發(fā)展主業(yè)；而規(guī)?；潭容^高、資產(chǎn)實(shí)力雄厚能夠更加靈活地把握政策的房地產(chǎn)企業(yè)將整合市場(chǎng)，促使行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高。可以說(shuō)，兩極分化的局面已悄然成型。

展望2012年，擺在房地產(chǎn)市場(chǎng)面前的是這樣一個(gè)局面：過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展，因此不可能全面放松房地產(chǎn)調(diào)控，但嚴(yán)厲的政策又會(huì)增加經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險(xiǎn)及與之相關(guān)的失業(yè)問(wèn)題?？紤]到地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，下半年開(kāi)始可能會(huì)有微調(diào)，支持居民合理購(gòu)房需求等。但是，由于整個(gè)宏觀調(diào)控以“刺激消費(fèi)，抑制投機(jī)”為主旨，整體而言房地產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境仍不會(huì)太寬松，不論是房地產(chǎn)商還是購(gòu)買(mǎi)者還抱著觀望的態(tài)度觀察市場(chǎng)的變化，只是說(shuō)在經(jīng)歷寒冷的第一季度后，2012年市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)相對(duì)溫暖的季節(jié)。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2012年的態(tài)度需用“謹(jǐn)慎”應(yīng)對(duì)，掌握政策變化的規(guī)律，找準(zhǔn)市場(chǎng)需求釋放的節(jié)奏，積極進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型發(fā)展。要更為謹(jǐn)慎地拿地，提高新項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)；要制定合理的價(jià)格策略；要實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成開(kāi)發(fā)不局限于住宅地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等多元化組合，以求得企業(yè)持續(xù)發(fā)展。