邵 嶸

(四川華西房地產(chǎn)開發(fā)公司，四川成都610081)

資金緊張是目前企業(yè)的普遍問題，而房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張問題更為突出。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目資金占用費可占到項目開發(fā)總成本的5%～8%，金額可達到千萬元至上億元，財務(wù)費用管理與控制的風(fēng)險很大。如何關(guān)注開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，充分利用開發(fā)企業(yè)控制財務(wù)費用的方法，控制成本，降低財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)競爭能力是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員必須積極探索并努力解決的問題。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用管理與控制的必要性

負債經(jīng)營是企業(yè)謀求經(jīng)濟效益最大化的經(jīng)營方式之一，利用財務(wù)杠桿，適度的負債能夠使得企業(yè)獲得更多的利潤。但在經(jīng)濟變動中，如果企業(yè)的經(jīng)營狀況不佳，不但企業(yè)資金實力不能保證償債的安全，而且過度的負債將會導(dǎo)致財務(wù)狀況越加惡化。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資本密集型行業(yè)，一般項目資金需求都會上億元，大型項目資金投入會達到10億元甚至幾十億元。項目開發(fā)周期長，資金占用時間也長。在實際操作中銀行借款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源。同時房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期長，其土地價格、建造成本、銷售政策等受政府宏觀調(diào)控及外部環(huán)境條件影響大。

根據(jù)中國指數(shù)研究院等機構(gòu)的報告:截至2011年年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為63.43%，較2010年提高0.24個百分點?？傮w計算，已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到80%。非上市房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過上市房企負債率均值，有的開發(fā)商甚至超過80%。以上數(shù)據(jù)說明我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險已處于高位。

通過以上原因分析，不難看出，對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須加強財務(wù)費用管理與控制，降低資金占用費，提高企業(yè)利潤。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用管理與控制的有效方法

2.1 明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向，有效提高資金使用效率

清楚發(fā)展戰(zhàn)略方向的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能避免盲目的擴張和投資，將資金用在刀刃上，提高資金使用效率，加強對財務(wù)管理與控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的負債能力、經(jīng)營情況與經(jīng)營環(huán)境，制定切實合理的戰(zhàn)略方向，如:國內(nèi)領(lǐng)先的萬科追求專業(yè)化和跨區(qū)域的發(fā)展，利用高效的控制機制，將資產(chǎn)負債率通常都保持在一個穩(wěn)定的區(qū)間，大約在60%左右。實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)成長。

2.2 加快前期策劃和報建審批等準(zhǔn)備階段的速度

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房必須符合已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上等條件。換而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)收入前，前期設(shè)計費、報建費、土地出讓金及土地稅費等均已繳納，該部分成本約占總成本的35%～45%;且前期策劃報建審批過程花費的時間根據(jù)約為6～7個月，占用的資金利息較大。

一般來說，政府發(fā)布土地出讓信息到正式拍賣有幾個月的時間，在實際拍得土地前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該塊土地信息進行處理，加以調(diào)研和策劃，明確開發(fā)產(chǎn)品定位，獲批土地后即可加快前期策劃設(shè)計及報建速度，節(jié)省前期準(zhǔn)備階段的時間，降低財務(wù)成本。即使未能拍得土地，已發(fā)生的費用也是可控的。

2.3 加強市場營銷，實現(xiàn)銷售收入的快速回籠

待開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)售后，開發(fā)資金實現(xiàn)回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業(yè)負債，減少財務(wù)費用。因此，應(yīng)采取加強廣告投放，選擇適當(dāng)營銷機構(gòu)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等營銷手段力爭早日完成銷售任務(wù)。同時采取一次性付款獎勵的措施鼓勵客商支付全款;加強客戶管理督促客戶付款;加強與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項回籠。降低財務(wù)費用，控制財務(wù)風(fēng)險。

2.4 實現(xiàn)滾動開發(fā)，減輕資金壓力

可以具體分為:(1)大型項目分期分批開發(fā)，形成一個項目多期滾動開發(fā)。(2)多項目統(tǒng)籌調(diào)度，滾動開發(fā)。對于前 一種情況，通過分期開發(fā)，可以降低資金投入總量，盡早達到銷售條件，早日收回資金，且通過分期分批開發(fā)將前一批次收入款項投入到下一批次開發(fā)中，實現(xiàn)滾動開發(fā)。例如將一大型項目分成兩期開發(fā)，原一批次投入10億元就可變?yōu)榉謨善诿科谕度?億元，第一批次實現(xiàn)收入后可滾入第二批次開發(fā)所需資金中，大幅降低企業(yè)財務(wù)費用，控制財務(wù)風(fēng)險。對于后一種情況，可合理調(diào)度多個項目資金，組織企業(yè)內(nèi)部閑置資金的橫向融通，使資金在各項目之間進行靈活調(diào)度。在保持資金鏈安全前提下，實現(xiàn)多項目滾動開發(fā)，減輕企業(yè)財務(wù)費用壓力。

2.5 以成本管理為主線，加強工程款項支付管理

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造成本占開發(fā)項目總成本的45%～55%，資金占用量巨大。必須以成本管理為主線，嚴(yán)格按照合同審批支付工程款項，把握好工程款支付時間，既要保證工程進度，又要防止超額或提前支付造成的資金占用。達到控制開發(fā)項目造價，降低資金占用成本的目的。

總之，在當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控難以放松，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批仍嚴(yán)格的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強資金管理，在開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)中將財務(wù)費用管理控制的方法深入細化，挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力，才能緩解資金緊張，降低財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)的獲利能力。

［1］財政部企業(yè)司.企業(yè)成本管理［M］.經(jīng)濟科學(xué)出版社，2004

［2］朱亞兵.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理［M］.上海:立信會計出版社，2007

［3］馬艷秋.成本費用內(nèi)部控制相關(guān)問題研究［J］.商業(yè)經(jīng)濟，2007(5)

［4］羅劍.試論成本費用的核算與控制［J］.中國農(nóng)業(yè)會計，2008(1)