鄭東雄

摘 要：文章分析了土地租賃的兩種形式國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)出租的不同,提出了地上房屋登記的意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：土地租賃 土地出租 房屋登記

中圖分類號(hào):F301文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914（2012）09-054-02

近年來(lái)，在我國(guó)隨著土地使用制度改革的深化，土地租賃作為一種新的土地使用形式，日益被大家所接受。土地租賃目前存在著兩種不同的方式，一是國(guó)有土地租賃；二是國(guó)有土地使用權(quán)出租。兩種都是國(guó)有土地有償使用的方式，特別是國(guó)有土地租賃由于具有可以保持地方政府土地收益的連續(xù)性，減輕用地單位負(fù)擔(dān)的優(yōu)點(diǎn)被越來(lái)越多地采用。在目前的登記實(shí)務(wù)中，由于土地部門規(guī)章規(guī)定比較明確，所以土地登記部門中對(duì)上述土地租賃的登記意見(jiàn)比較統(tǒng)一；但由于房管部門規(guī)章規(guī)定不夠明確導(dǎo)致房產(chǎn)登記部門對(duì)通過(guò)土地租賃方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何進(jìn)行房屋所有權(quán)登記眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。

筆者認(rèn)為，考量出租土地上的房屋所有權(quán)如何登記時(shí)，應(yīng)首先區(qū)分其建房人土地來(lái)源是國(guó)有土地租賃還是國(guó)有土地使用權(quán)出租。因?yàn)閮烧叩臋?quán)屬內(nèi)容截然不同，只有區(qū)分清是國(guó)有土地租賃還是國(guó)有土地使用權(quán)出租，才能做好出租土地上房屋所有權(quán)登記。下面筆者試著從幾個(gè)角度來(lái)分析兩者的不同。

一、兩者的法律內(nèi)涵不同

1999年1月1日起施行的國(guó)務(wù)院《土地管理法實(shí)施條例》中將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。國(guó)土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)第一條規(guī)定：“國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充?！薄兑庖?jiàn)》第六條規(guī)定：“國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃一般不超過(guò)5年；對(duì)需要在土地上進(jìn)行房屋、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限?！?/p>

1990年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

從以上法律規(guī)定可以看出，國(guó)有土地租賃與國(guó)有土地使用權(quán)出租是兩個(gè)不同的概念，兩者存在重要區(qū)別：

第一，所處的土地市場(chǎng)不同。國(guó)有土地租賃屬于土地使用權(quán)的原始取得，它發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)；國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得，它發(fā)生在土地二級(jí)或者三級(jí)市場(chǎng)。

第二，法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地租賃的主體是國(guó)有土地所有者（目前由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門代表）與土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)出租主體是各土地使用者，其出租人是通過(guò)劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人；承租人是為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或部分使用權(quán)，定期向出租人支付租金的行為人。

第三，法律關(guān)系客體不同。國(guó)有土地租賃的客體只可以是國(guó)有土地使用權(quán)不含地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)出租的客體可以是國(guó)有土地及地上建筑物、其他附著物使用權(quán)。

第四，取得方式不同。國(guó)有土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣或雙方協(xié)議方式。采用雙方協(xié)議方式租賃國(guó)有土地的租金，不得低于租金底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議租賃結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開(kāi)披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。國(guó)有土地使用權(quán)出租的方式?jīng)]有限制也無(wú)須向社會(huì)公開(kāi)。

第五，期限不同。國(guó)有土地租賃的期限由雙方通過(guò)租賃合同約定，但最長(zhǎng)期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限，也就是說(shuō)期限可以超過(guò)20年；而國(guó)有土地使用權(quán)出租的期限由雙方通過(guò)出租合同約定，但最長(zhǎng)期限不得超過(guò)20年。

第六，土地使用者的權(quán)益不同?！兑庖?jiàn)》第六條規(guī)定：國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

土地使用權(quán)出租的承租人只取得土地使用權(quán)的部分權(quán)能，在通常情況下無(wú)法改變?cè)撟谕恋氐耐恋厥褂脵?quán)權(quán)屬，承租人也無(wú)權(quán)將該宗土地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。

二、兩者土地登記實(shí)務(wù)不同

根據(jù)國(guó)土資源部頒發(fā)的《土地登記辦法》規(guī)定：依法以國(guó)有土地租賃方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。國(guó)土部門審查完成后，按規(guī)定為承租人辦理的是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

根據(jù)土地登記相關(guān)規(guī)定：土地使用權(quán)出租，出租人應(yīng)當(dāng)持出租合同及有關(guān)材料依照規(guī)定辦理登記。國(guó)土部門審查完成后，按規(guī)定為承租人辦理的是國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)利登記。

從以上分析可以看出，國(guó)有土地租賃雖然有租賃和租金等字眼，但它的實(shí)質(zhì)更應(yīng)該理解為是一種特殊形式的國(guó)有土地使用權(quán)出讓，與通常意義上的國(guó)有土地使用權(quán)出讓不同的只不過(guò)是以分年形式繳付土地出讓金的形式。國(guó)有土地使用權(quán)出租則是通常意義上的出租。

現(xiàn)在回到房屋所有權(quán)登記的問(wèn)題上來(lái)，反對(duì)給通過(guò)土地租賃方式取得土地使用權(quán)后在地上合法建造的房屋進(jìn)行房屋所有權(quán)登記的一派，最主要依據(jù)是“房地權(quán)屬一致”的原則（即房地產(chǎn)是一個(gè)有機(jī)的不可分割的整體。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)人，必須是同一人）。筆者認(rèn)為不能一看到租賃或出租兩字，不加分析就認(rèn)為房地權(quán)屬不一致，不予登記。原因就是上面筆者分析了土地租賃的兩種不同形式其土地使用權(quán)歸屬、土地登記形式截然不同。國(guó)有土地租賃形式下，土地使用權(quán)歸承租人所有也就是房地權(quán)屬一致；國(guó)有土地使用權(quán)出租形式下,土地使用權(quán)仍歸出租人所有也就是房地權(quán)屬不一致。

綜上所述，筆者的意見(jiàn)是：

1.通過(guò)國(guó)有土地短期租賃取得土地使用權(quán)的承租人按規(guī)定只能在其地上建造臨時(shí)建筑，不符合房屋所有權(quán)登記的條件，房管部門應(yīng)不予登記。

2.通過(guò)國(guó)有土地長(zhǎng)期租賃取得土地使用權(quán)的承租人在其地上進(jìn)行合法建造房屋的并申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的，其申請(qǐng)登記的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)主體都是國(guó)有土地租賃的承租人，登記部門在承租人齊全地提交房屋所有權(quán)登記所需的材料且材料符合法定形式的，房管部門沒(méi)有理由不予登記，應(yīng)該按規(guī)定予以登記。在房屋登記具體操作中應(yīng)注意的是在房屋登記簿和房屋所有權(quán)證上應(yīng)該載明該宗土地的使用年限，以防范可能的風(fēng)險(xiǎn)。

3.通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出租取得土地使用的承租人，在該宗土地上進(jìn)行房屋建造并申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的，雖然房屋由承租人建造但由于該宗土地使用權(quán)仍歸屬土地使用權(quán)的出租人所有，承租人獲得的只是該宗土地的他項(xiàng)權(quán)利，明顯不符合《房屋登記辦法》中對(duì)房屋所有權(quán)初始登記的要求，房管部門應(yīng)不予登記。

參考文獻(xiàn)：

1.國(guó)土資源部.規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn).

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3.殷琳.土地租賃的兩種方式.中國(guó)改革，2005（7）

4.陳令楓.土地租賃法律制度研究.湖南大學(xué)碩士論文，2005

5.黃釗.論民法上的土地與建筑物的關(guān)系.中國(guó)政法大學(xué)碩士論文，2004

（作者單位:福建省三明市資產(chǎn)管理營(yíng)運(yùn)中心 福建三明 365000）

（責(zé)編:賈偉）