張碩

◆資本的追捧，令房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行迎來一陣意外的小陽春。

◆然而隨著調(diào)控持續(xù)，哪些因素會成為推倒房地產(chǎn)信托資金鏈斷裂的多米諾骨牌，猶未可知。

“剛收到平安財富佳園(35)號集合資金信托計劃推介資料，感覺產(chǎn)品不錯，30分鐘后正準(zhǔn)備花300萬元投資，卻被告知它已經(jīng)賣完了?！逼桨残磐锌蛻絷悇?化名)不敢相信，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)情況下，一款認(rèn)購規(guī)模2億-3億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不到1小時竟然全部售完。

“簡直瘋掉了。”當(dāng)聽說一位上市公司原始股東將大部分股票套現(xiàn)，轉(zhuǎn)而購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時，陳剛發(fā)出一聲嘆息。

陳剛的遭遇并非個案。3月起，平安信托連續(xù)推出的幾款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品均意外熱銷。其中規(guī)模為2億元的平安財富佳園(39)號集合資金信托計劃(下稱佳園39號)與3億元平安財富聯(lián)合創(chuàng)盈投資之清水灣項(xiàng)目集合資金信托(下稱清水灣信托產(chǎn)品)均在一天內(nèi)全部售完，即使是認(rèn)購規(guī)模約在30億元的平安財富安富1號房地產(chǎn)基金集合資金信托產(chǎn)品(下稱安富1號)，銷售周期也只有2-3天。

資本的追捧，令房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行迎來一陣小陽春。據(jù)普益財富最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅3月份就有56款投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品順利發(fā)行，環(huán)比增加60％，房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品當(dāng)月募資規(guī)模超百億元，平均成立規(guī)模達(dá)1.94億元，環(huán)比上升20.33％。

那么，誰在“逆市”追捧房地產(chǎn)信托投資熱并促發(fā)收益倒掛?

一位平安信托客戶經(jīng)理向記者分析說，目前購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的資金五花八門，有客戶拿著到期信托產(chǎn)品的資金認(rèn)購，也有部分從股市資金取出數(shù)百萬元轉(zhuǎn)購房地產(chǎn)信托，還有一些高端投資者原先打算投資PE，但發(fā)現(xiàn)PE投資回報率持續(xù)下滑后干脆轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)信托。

然而，仔細(xì)觀察佳園39號等房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推介資料，陳剛還是發(fā)現(xiàn)信托公司為成功營銷“頗費(fèi)功夫”。

如佳園39號擬投資的江蘇省宿遷市恒大華府項(xiàng)目，是當(dāng)前宿遷市唯一的精裝修樓盤，且鄰近市中心與城市核心商圈。每個城市都有高端住宅的剛性需求，目前恒大華府項(xiàng)目已建樓盤從去年7月起已銷售30％的成績，已表明上述樓盤項(xiàng)目銷售前景良好。

事實(shí)上，在一家信托公司財富管理部負(fù)責(zé)人看來，真正推動房地產(chǎn)信托逆勢熱賣的，或是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品高收益率，“現(xiàn)在高端投資者普遍認(rèn)可的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年化收益率至少在10％以上”。

記者發(fā)現(xiàn)，佳園39號、清水灣信托產(chǎn)品與安富1號設(shè)定的年化收益率均在10％-13.4％。為了確保信托投資本金利息按期收回，平安信托在上述產(chǎn)品推介資料注明嚴(yán)格資金監(jiān)管措施。如在富力1號推介資料里，平安信托要求融資方廣州富力房地產(chǎn)股份有限公司(2777.HK)在信托計劃到期前三個月內(nèi)向信托計劃保證金賬戶存放保證金，且累計存放資金在信托計劃到期前的第三個月，第二個月與最后一個月不得低于優(yōu)先投資人本金余額的20％、50％、100％。

“列舉詳盡資金監(jiān)管措施，在以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推介資料中不多見?！标悇傊赋?，讓他更加意外的，則是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推介資料用量化數(shù)據(jù)預(yù)測方式，揭示房價跌幅對信托計劃投資收益與本金所面臨的潛在損失程度。

不過這種預(yù)測值是否準(zhǔn)確，卻是未知數(shù)。

上述信托公司財富管理部負(fù)責(zé)人表示，真正衡量一個房產(chǎn)項(xiàng)目價格波動趨勢與銷售前景，取決于這個樓盤能否從城市居民的剛性住宅需求“獲利”，某些地段良好，交通便捷的樓盤即使在房地產(chǎn)調(diào)控期間依然價格堅挺銷售良好，但這種對項(xiàng)目銷售前景的判斷卻很難反映在推介資料中，這也是投資者熱捧房地產(chǎn)信托產(chǎn)品背后隱藏最深的風(fēng)險。

值得一提的是，房地產(chǎn)信托逆勢熱賣，也令平安信托轉(zhuǎn)而做起“買斷”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的新生意。

在陳剛拿到清水灣信托產(chǎn)品推介資料時，除了得知擬投資項(xiàng)目是貴州省安順市竹園·清水灣項(xiàng)目(該市目前最大的城市建設(shè)項(xiàng)目及國家1000萬套保障性安居工程重點(diǎn)支持項(xiàng)目之一)，還意外發(fā)現(xiàn)其中附加條款注明“交易對手是金谷信托”。

經(jīng)過詢問，他了解到清水灣信托產(chǎn)品原是金谷信托設(shè)計發(fā)行，后來可能被平安信托“買斷”，目前購買這款信托產(chǎn)品的客戶是直接和平安信托簽訂信托投資合同的。

不過，清水灣信托產(chǎn)品的主要風(fēng)險控制條款仍然由金谷信托設(shè)計，其中包括金谷信托的大股東——中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺信達(dá)投資有限公司承諾信托到期時受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)。為了突出后者資金實(shí)力，推介資料特別注明信達(dá)投資有限公司2010年業(yè)務(wù)收入達(dá)到58.76億元，凈利潤為8.09億元。

在一位接近平安信托的人士看來，平安信托敢于買斷清水灣信托產(chǎn)品，可能是4月份平安信托推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量并不多，但客戶投資需求旺盛。

“此外在價格談判過程，平安信托也應(yīng)該具有某種優(yōu)勢。”他說道。畢竟，原先金谷信托設(shè)計的清水灣信托產(chǎn)品風(fēng)險控制條款，有著太多關(guān)聯(lián)交易的痕跡。如產(chǎn)品設(shè)計發(fā)行方金谷信托的大股東是中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，信托計劃“擔(dān)?！睓C(jī)構(gòu)又是信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司旗下信達(dá)投資有限公司，這可能是金谷信托有意轉(zhuǎn)讓清水灣信托產(chǎn)品的原因之一，以引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)控信托產(chǎn)品風(fēng)險。

但平安信托“買斷”后，又如何監(jiān)控產(chǎn)品資金鏈風(fēng)險，需要另一番大智慧。