余豐慧

警惕溫州炒房團(tuán)全軍覆沒引爆金融風(fēng)險(xiǎn)

多位溫州炒房者、房產(chǎn)人士近日在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，之前十多年叱咤全國市場的“溫州炒房團(tuán)”，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒。

“溫州炒房團(tuán)”是全國炒房的典型代表，也是全國房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)向標(biāo)?！皽刂莩捶繄F(tuán)”全軍覆沒意味著全國房地產(chǎn)市場中的投機(jī)購買力絕大部分被擠出市場，也意味以擠出投資投機(jī)為重點(diǎn)目標(biāo)之一的樓市調(diào)控取得階段性成果。

“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒的教訓(xùn)有利于促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于將資本資金導(dǎo)流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)渠道。當(dāng)然，筆者所說的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的準(zhǔn)確定義是，實(shí)實(shí)在在從事商品生產(chǎn)和商品流通，從事各類服務(wù)的企業(yè)。而不是用資本資金進(jìn)行短期投機(jī)炒作，以追求暴利的行業(yè)。從這個(gè)意義上說，“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒是個(gè)好現(xiàn)象，對將整個(gè)經(jīng)濟(jì)從虛無縹緲、虛火過旺的全民一大炒中解救出來大有裨益。

但是，“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒后可能引發(fā)引爆的金融風(fēng)險(xiǎn)我們不能不警惕。從“溫州炒房團(tuán)”的資金構(gòu)成看，其資金7成來自于借款，包括兩個(gè)方面：一是民間借貸，二是銀行貸款。而民間借貸大多又都是高息借款炒房，少則月息一兩分，高達(dá)三四分。去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監(jiān)測報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。另一個(gè)事實(shí)是，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主、20%的專業(yè)炒家，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成。在目前房地產(chǎn)調(diào)控力度不減特別是限購政策不松懈和中小企業(yè)經(jīng)營嚴(yán)重困難兩面夾擊之下，大部分炒房者已經(jīng)資不抵債，抵押房產(chǎn)價(jià)值下降到不能抵償債務(wù)，資金鏈條已經(jīng)開始斷裂，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始暴露。這是浙江特別是溫州企業(yè)主不斷跑路的原因。這背后的民間借貸和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)可能被引爆。今年以來，溫州除了民間借貸接連傳來崩盤以外，溫州銀行不良貸款率也出現(xiàn)大幅上升。到今年2月末，溫州不良貸款率快速升到1.74%，3月末為1.99%，4月末為2.27%，5月末為2.43%，6月末為2.69%，而去年6月末溫州銀行業(yè)不良貸款率僅為0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。有跡象表明未來急劇攀升的可能性很大。

雖然溫州資本有其一定特殊性，但“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒也從一定程度上折射出全國的狀況。主要表現(xiàn)在，在全國住房投機(jī)投資中，有一部分從去年最嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺后，就金盤洗手，甩賣存量房，獲利了結(jié)了。但確實(shí)有一部分炒房客抱著調(diào)控再次流產(chǎn)的幻想，捂盤不賣到如今。特別是高價(jià)位接盤者，剔除各種費(fèi)用、借款利息已經(jīng)虧損很多。這里面包括開發(fā)商捂盤惜售部分。讓炒房客和捂盤開發(fā)商沒有想到的是，調(diào)控政策如此堅(jiān)定不移，特別是限購政策不但沒有取消跡象而且可能還要加碼?！皽刂莩捶繄F(tuán)”炒房資金七成來自借款，其他地區(qū)將高于七成。全國不斷發(fā)生的民間借貸崩盤風(fēng)險(xiǎn)，大多都是房地產(chǎn)不景氣引爆的，最為典型的是鄂爾多斯市。接下來將很快威脅到銀行房貸資金安全。截至6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu) （含外資）房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的 19.5%，其中，個(gè)人住房貸款余額6.9萬億元。筆者最為擔(dān)心的是，4.42萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)和6.9萬億元個(gè)貸中的一部分投機(jī)投資貸款風(fēng)險(xiǎn)。

從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大看，從企業(yè)經(jīng)營不景氣面急劇擴(kuò)大觀察，從房地產(chǎn)行業(yè)頹勢加重分析，最終都將波及到金融行業(yè)，對民間借貸和銀行信貸安全構(gòu)成威脅。無論是監(jiān)管部門還是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)一定要對未來金融風(fēng)險(xiǎn)高度重視，要有充分充足的估計(jì)和考量，要有未雨綢繆的應(yīng)對方案。力爭把風(fēng)險(xiǎn)壓縮到最低程度。