孫偉

公布的32房地產(chǎn)企業(yè)年報中，21家負債額同比增長，10家負債增幅超過30%，9家資產(chǎn)負債率超過70%。

上市房企的業(yè)績歷來是投資者關(guān)注的焦點。截至3月19日，滬深兩市共有32家上市房地產(chǎn)公司披露了2011年年報。經(jīng)年的房地產(chǎn)調(diào)控，諸多房地產(chǎn)企業(yè)顯現(xiàn)出疲態(tài)，他們到底有著怎樣的困境與生存之憂？又如何謀求生存與發(fā)展？且看上市房企2011年年報如何解讀。

32家上市房企負債增千億

32家上市房企中，雖然七成左右企業(yè)年報報喜，但依然難掩地產(chǎn)行業(yè)的低迷；多數(shù)開發(fā)商存貨周轉(zhuǎn)率下降明顯，手中庫存量飆升；同時，銷售低迷已影響其資金鏈，部分房企負債率上升，現(xiàn)金流迅速下降。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止2011年年末，上述滬深兩市已發(fā)布2011年年報的32家房地產(chǎn)企業(yè)負債總額為4818.4億元，而2010年這32家房企的負債總額為3706.52億元，總負債較去年同期增加1111.88億元，其負債總額增幅達到30%。

除此之外，上述數(shù)據(jù)還顯示，6家房企負債增長幅度超過40%，其中負債增幅最高的是多倫股份，增長率達到86.7%；12家資產(chǎn)負債率超過或接近70%，其中資產(chǎn)負債率最高的是高新發(fā)展，達到96%。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，某些指標已經(jīng)暴露出行業(yè)面臨的潛在問題。例如，2012年面臨信托到期兌付的有30家上市房地產(chǎn)企業(yè)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年將到期的項目達61個，到期規(guī)模為318億元，占總共到期資金數(shù)額的86.9%。

由此可見，房企2011年面臨的資金壓力增大。同時，2012年，房企面臨的不只是進一步增大的資金壓力，還有陡增的庫存壓力。

楊紅旭認為，上市房企負債不斷攀升的因素很多，市場低迷，銷售疲軟，庫存壓力陡增是房企負債和資金壓力上升的主要原因。除此之外，資金回籠不及時，需要投資項目較多也是導致上述現(xiàn)象的重要原因。

值得注意的是，由于銷售遇阻，已發(fā)布年報的房企中有66%的企業(yè)出現(xiàn)存貨周轉(zhuǎn)率下降，存貨量大幅上升。龍頭房企萬科的負債總額達到了2283.76億元，占上述32家房企負債總額的47%，其資產(chǎn)負債率也由此前的74.69%上升至77.10%。遠洋地產(chǎn)的負債總值由2010年末的596億元上升到2011年末的715億元。

平安證券房地產(chǎn)分析師李曉東則認為，房企負債率走高是正常現(xiàn)象，因為這一行業(yè)預收賬款高。不過，也有資深分析師表示，過高的資產(chǎn)負債率意味著該企業(yè)債務(wù)負擔嚴重，資金鏈壓力大，財務(wù)風險大。

也正因為負債率走高，房企紛紛采取了“慎拿地、緩開工”的應(yīng)對策略。萬科、龍湖年報均顯示，2012年的新開工計劃有所調(diào)低。業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控不放松的基調(diào)之下，降價促銷、消化庫存將是房企今年的主要任務(wù)。

大房企依然斬獲頗豐

據(jù)不完全統(tǒng)計，公布業(yè)績快報的房企中，有七成的業(yè)績?nèi)詫崿F(xiàn)同比增長。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)四強“招保萬金”的業(yè)績報告更是受到各方矚目。

萬科去年實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%；招商地產(chǎn)2011年實現(xiàn)營業(yè)總收入151.11億元，同比增長9.64%；遠洋地產(chǎn)，去年實現(xiàn)營業(yè)額198.97億元，同比增長45%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤65.14億元，同比上漲32%；中海地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤126.7億元港元，同比增長66.6%；龍湖地產(chǎn)，營業(yè)額較上年增長59.6%，歸屬于股東的溢利較上年增長53.2%。

面對調(diào)控的艱難市場，大房企為何依舊發(fā)展勢頭迅猛？快速銷售還是“最大法寶”。

龍湖年報顯示，“堅定執(zhí)行年初既定策略，積極銷售、謹慎投資和嚴格現(xiàn)金管理，并憑借良好的品牌和質(zhì)量，在下行市場中實現(xiàn)了出色的現(xiàn)金流和盈利平衡?！?011年，龍湖地產(chǎn)合同銷售額為382.7億元，為歷史最高。萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)依然延續(xù)了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達到88%。

另外，除大型房企能及時轉(zhuǎn)頭，適應(yīng)新的市場外，房產(chǎn)公司銷售收入入賬帶有一定的滯后性也不無關(guān)系。據(jù)萬科年報顯示，萬科2011年年報的結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項目，當時市場價格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，雖然此后的市場繼續(xù)調(diào)整導致銷售困難增加和利潤率小幅度下降，但并不明顯。

從萬科、中海、招商的年報看，2012年各大房企的項目擴張速度有所放緩，計劃新開工面積，計劃竣工面積大體與2011年總體保持平衡，甚至略有減少。

受嚴厲地產(chǎn)調(diào)控影響，部分中小房企業(yè)績更現(xiàn)大跌?！?011年公司業(yè)績不進反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端項目沒有按期取得預售許可證，錯過了銷售節(jié)點”。億城股份相關(guān)人士表示。億城股份2011年營業(yè)收入為21.56億元，凈利潤為3.62億元，分別同比下降29.86%和33.7%。

地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落

年報數(shù)據(jù)顯示，隨著此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)加碼，2011年萬科、招商、金地等龍頭房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷策略已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變。在招商地產(chǎn)的年報中，如此表述：新項目注意根據(jù)市場情況調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，均衡高、中、低產(chǎn)品的配比，增強市場應(yīng)對能力。

實際上，大型房企早就做出了反應(yīng)，保利、招商、恒大等近期積極領(lǐng)銜降價，全面打折。其中，最為典型的是綠城，春節(jié)后一直致力于產(chǎn)品銷售，甚至連其董事長宋衛(wèi)平也自稱有銷售任務(wù)量，歡迎大家找他買房。除此之外，更多的房企忙于“找錢”。近期，首開、中海、龍湖、雅居樂、合景泰富等開發(fā)商頻繁通過信托、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等各種方式融資。

楊紅旭表示，開發(fā)商忙于銷售和融資償債，投資熱情明顯降溫，尤其是購地規(guī)模持續(xù)下滑。除此之外，華業(yè)地產(chǎn)的高管也曾透露，排除特殊情況，華業(yè)地產(chǎn)2012年將不會在北京拿地。更值得一提的是，據(jù)華遠地產(chǎn)已公布的2011年年報顯示，2012年，公司用于房地產(chǎn)開發(fā)計劃直接投資總額為46億元。比照2011年，其計劃投資總額縮水了14億元，縮水比例達到了23%。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1月-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點，比2011年同期下降7.4個百分點，增幅持續(xù)下滑。

楊紅旭也表示，房屋新開工面積增幅已經(jīng)開始出現(xiàn)大幅下滑，預計今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅還將繼續(xù)回落。