明鵬

近年來,媒體上關(guān)于房地產(chǎn)商在內(nèi)地囤地的報道接連不斷,作為華人巨商李嘉誠近日在記者會上再次表示,未在內(nèi)地囤地。

然而,李嘉誠的北京十三陵“皇家別墅”項目,在拿地8年多后的今天,仍未開工;包括在全國8個城市13個地產(chǎn)項目,均不同程度的疑似閑置。按國家規(guī)定,土地閑置滿一年,按土地出讓或者劃撥價款的20%繳費;滿兩年的,無償收回土地使用權(quán)。據(jù)不完全統(tǒng)計,李嘉誠的這些土地價格近100億元。

但已上國土部“閑置土地黑名單”的李嘉誠,公然撒謊底氣何來?他曾經(jīng)說,成功要靠信譽,但是這次公開回應(yīng)顯然不是如此。

“集團并無在內(nèi)地囤地,批評的聲音全是錯的?！?月2日,李嘉誠在出席“長和系”2012年中期業(yè)績報告會時,針對“囤地”指責(zé)再次進行強烈否定。然而,長和系計劃巨資打造的北京十三陵“皇家別墅”項目,在拿地8年多后的今天,仍未開工,而且預(yù)計在10年后的2014年,僅能完成該項目的1%。

這只是長和系旗下項目涉嫌閑置的冰山一角;據(jù)不完全統(tǒng)計,李嘉誠在全國8個城市的13個項目,均不同程度的疑似閑置,這些項目的土地價格近100億元。

7月1日,國土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行。如果以閑置一年以上、收取20%的土地閑置費計算,這些土地將應(yīng)被追繳近20億元的土地閑置費,如果以閑置兩年以上將被收回,又有多少土地要被收回?

然而現(xiàn)實情況是,長和系旗下的眾多項目或?qū)⒗^續(xù)“閑置”,并信誓旦旦地否認“囤地”。

皇家別墅擱淺8年

巍巍燕山山脈,自西北逶迤而來;環(huán)山之內(nèi),是洪水沖刷形成的小盆地;綠樹濃蔭之間,一座座紅墻黃瓦的陵園,坐落在三面山麓之上。這便是北京市昌平區(qū)、被稱為“世界上保存最完整、埋葬皇帝最多的墓葬群”—— 十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)。

在這片環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)水上乘的保護區(qū)內(nèi),長和系正計劃打造占地25.5萬平方米、建筑總面積逾8萬平方米的“皇家別墅”。

早在2005年5月26日,長和系旗下的長江實業(yè)(集團)有限公司(以下簡稱為“長江實業(yè)”)與和記黃埔有限公司(以下簡稱為“和記黃埔”),聯(lián)手斥資1.84億元從北京嘉海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱為“嘉海興業(yè)” )收購了位于十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)內(nèi)占地25.6萬平方米的該地塊,以及地面上名為“北新嘉園”的現(xiàn)有建筑物。

該地塊坐落于北京昌平區(qū)十三陵鎮(zhèn)北新村,毗鄰十三陵水庫和北京國際高爾夫球俱樂部,容積率為0.3,長江實業(yè)與和記黃埔官網(wǎng)均稱,將建成為十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)內(nèi)罕有的高檔低密度住宅區(qū)。因其坐落于十三陵世界遺產(chǎn)某建設(shè)控制區(qū)里,被業(yè)內(nèi)人士稱為“皇家別墅”。

但是5年后的2010年8月,和記黃埔巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項目,卻登上了國土部曝光的“閑置土地黑名單”。

對于這一“皇家別墅”閑置近6年的原因,和記黃埔將責(zé)任推到政府身上。然而,北京市昌平區(qū)國土分局工作人員在8月14日稱,“在項目實施過程中‘國六條政策出臺,市政府相關(guān)部門暫停受理容積率小于1的住宅項目的審批。因此,該項目需報批的立項、規(guī)劃等相關(guān)后期手續(xù)停滯?！?/p>

但是直到拿地8年多后的今天,這一“皇家別墅”項目仍處于“計劃中”,仍未開工,和記黃埔2011年年報顯示,預(yù)計2014年僅能完成該項目的1%。昌平區(qū)國土分局工作人員在采訪回復(fù)中稱:“據(jù)了解,該項目現(xiàn)正辦理調(diào)規(guī)等相關(guān)工作。近年來,我局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果?！?/p>

7月1日,國土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行,其中規(guī)定“閑置土地,是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地”。

和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目,距合同約定的2004年11月7日的開工時間已過去近8年。7月9日,記者欲向和記黃埔媒體聯(lián)絡(luò)人李惠明詢問目前該項目進展情況,其秘書以其“開會為由”婉拒,另一位媒體聯(lián)絡(luò)人李翠華的秘書則表示幫忙轉(zhuǎn)達采訪要求。7月23日,記者再次聯(lián)系李惠明和李翠華,其兩位秘書再次以“開會為由”婉拒。8月12日,記者第三次聯(lián)系李惠明和李翠華,李惠明的秘書稱“她今天休假了”,李翠華的秘書則表示,“李翠華女士主要負責(zé)香港的業(yè)務(wù),內(nèi)地業(yè)務(wù)由李惠明女士負責(zé)?！?/p>

《閑置土地處置辦法》規(guī)定:“未動工開發(fā)滿一年的,按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。未動工開發(fā)滿兩年的,無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)?！?/p>

而和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目,未動工開發(fā)遠遠超過兩年,是否會被收回?昌平區(qū)國土分局工作人員在回復(fù)中巧妙地回答:“下一步將依照新修訂的《閑置土地處理辦法》對相關(guān)情況進行界定并依規(guī)定處理?！?/p>

并無在內(nèi)地囤地?

北京十三陵的“皇家別墅”北新嘉園項目,只是長和系旗下的長江實業(yè)與和記黃埔“土地閑置”的一個縮影,雙方在全國8市共有13個項目涉嫌閑置。

《閑置土地處置辦法》中規(guī)定:“已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地,也可以認定為閑置土地。”

2005年5月,和記黃埔與長江實業(yè)斥資16億元拿下武漢江漢區(qū)花樓街和老浦片兩個舊城改造地塊,占地面積共 約16萬平方米,但截至2011年底,這兩個項目仍處于“計劃中”。和記黃埔2011年年報顯示,預(yù)計在拿地10年后的2015年,才能完成老浦片區(qū)項目的1%、花樓街項目5%。

雙方在2005年9月26日,還以9600萬元的轉(zhuǎn)讓成交價,獲得了珠海占地20萬平方米的淇澳島柏濤灣項目。截至2011年底,該項目同樣處于“計劃中”,和記黃埔2011年年報顯示,預(yù)計2014年和2015年僅分別能完成1%。

2005年年底,雙方還聯(lián)合獲得上海浦東新區(qū)世紀大道2~4地段世紀匯項目,該項目占地5萬多平方米,總投資額達47億元,但是直到拿地6年后的2011年3月18日才開工。截至去年底,該項目仍處于“地基工程建設(shè)中”,和記黃埔去年年報預(yù)計,在拿地10年后的2015年,能完成該項目的17%。

2006年10月,長江實業(yè)與和記黃埔聯(lián)合以8.32億元的代價,從富都世界發(fā)展有限公司的手中,取得上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X3-2地塊的土地使用權(quán),總建筑面積為8萬平方米,投資總額約達17.4億元。但是該項目卻在拿地5年后的2011年2月才開工,和記黃埔年報預(yù)計,在拿地7年后的2013年,僅能完成該項目的16%。

兩個月后,雙方又斥資22億元獲得上海真如城市綜合體項目,但是在拿地3年后的2009年4月才開工。和記黃埔2011年年報預(yù)計,拿地6年后的今年,僅能完成該項目的30%,整個項目要到2018年才能完成。

2006年12月,雙方還獲得江門占地133萬平方米的銀湖灣項目,總投資額達21億元,打造銀湖灣游艇休閑度假區(qū)。但是截至拿地5年后的2011年年底,該項目仍處于“地盤平整中”,和記黃埔預(yù)計,拿地7年后的2013年僅能完成1%。

2007年4月,長江實業(yè)與和記黃埔還聯(lián)手斥資24.5億元,獲得重慶南岸楊家山片區(qū)2500畝土地,宣布投資120億元打造集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。但是截至去年底,該項目仍處于“計劃中”,和記黃埔2011年年報顯示,預(yù)計在拿地13年后的2020年才能完成該項目的1%。同樣于2007年拿下的深圳觀瀾湖地塊,雖然目前已開工建設(shè),但是和記黃埔年報預(yù)計,在拿地5年后的今年,僅能完成該項目的10%。

2008年1月,雙方以11.6億元的價格,摘得上海嘉定南翔地塊,2011年底剛開工,和記黃埔預(yù)計6年后的2014年能完成5%。同年,雙方還獲得上海周浦鎮(zhèn) “御沁園”項目,該項目占地面積約26.3萬平方米,該地塊在2010年1月榮登上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布的8幅擬收回和督促開工的閑置土地名單,一年多后的2011年4月22日才姍姍開工,拿地4年后的今年能完成項目的50%。

此外,長江實業(yè)與和記黃埔在2005年拿下的廣州增城項目,總建筑面積達214萬平方米,在6年后的2011年6月23日才“奠基”,和記黃埔去年年報預(yù)計,2012年能完成38%,2013年總共能完成39%。

和記黃埔與長江實業(yè)上述8個城市的13個項目是否屬于閑置?為何開發(fā)速度如此之慢?截至發(fā)稿時,和記黃埔媒體聯(lián)絡(luò)人李惠明和李翠華仍然沒有給予記者任何回復(fù)。

然而報道稱,和記黃埔與長江實業(yè)掌門人的李嘉誠在8月2日出席“長和系”2012年中期業(yè)績報告會時聲稱,集團并無在內(nèi)地囤地,過去于東莞曾發(fā)生一件類似事件,但純粹因為手續(xù)上需要以地換地,涉及金額數(shù)千萬元,但也強調(diào)并不是囤地。李嘉誠所指應(yīng)該是指旗下位于東莞厚街的海逸豪庭項目,因“閑置”長達近8年,于2007年被國土部門征收7915萬元土地閑置費的事件。

“沒有一個項目不是希望能加快開工”。李嘉誠說,目前集團在內(nèi)地的發(fā)展基本都是自有資金,并沒有貸款,一切的工程都會依法進行,并且與政府充分合作。

變相囤地成商業(yè)模式

長和系接二連三地否認囤地的說法,難以讓人信服。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受記者采訪時曾說:“其他開發(fā)商開發(fā)一個項目要四五年時間,而和記黃埔開發(fā)一個項目卻要花8年甚至10年時間,這實際上就是一種變相囤地。如果是某一個特定的項目,背后可以有什么復(fù)雜的原因,但是現(xiàn)在它普遍這么做,就是它的一種商業(yè)模式?！?/p>

實際上,長和系也正在踐行著這一商業(yè)模式。雙方于2010年11月26日耗資13億元,拿下的重慶兩江新區(qū)照母山地塊,截至去年底仍處于“地盤平整中”,和記黃埔2011年年報預(yù)計,在拿地3年后的2013年僅能完成該項目的1%。

2010年11月,雙方還斥資12.7億元摘得大連市“臥龍灣國際商務(wù)區(qū)”的兩幅地塊,占地總面積約32萬平方米,建筑面積近40萬平方米。截至2011年底,該項目仍處于“計劃中”,和記黃埔年報預(yù)計,在拿地5年后的2015年只能完成該項目的1%。

在拿下上述兩地塊后,2010年12月,和記黃埔與長江實業(yè)拿地速度依然不減,一個月內(nèi)在3個城市摘得3塊地,其中不乏“地王”項目:12月7日,雙方借助重慶偉卓房地產(chǎn)公司耗資4.1億元拿下中山一塊10.9萬平方米的商住地塊;12月9日,又以總價16.2億元摘得上海趙巷板塊,并成為上海“地王”;12月24日,和記黃埔還斥資31.8億元拿下南京建鄴區(qū)應(yīng)天大街“地王”項目。

但是在急速拿地之后,和記黃埔與長江實業(yè)卻依然像以前一樣,進行著“蝸?！卑愕拈_發(fā)。截至2011年年底,上述三項目仍處于“計劃中”。和記黃埔去年年報顯示,預(yù)計在拿地3年后的2013年,中山翠麗湖項目和上海青浦區(qū)趙巷項目僅分別能完成1%,南京建鄴區(qū)應(yīng)天大街“地王”項目,預(yù)計在拿地5年后的2015年才能完成1%。

但是進入2011年,和記黃埔與長江實業(yè)仍在加速拿地。2011年6月,雙方斥資4.6億元投得占地16萬平方米的長春國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)商住地塊;8月,又耗資19億元成功拿下占地14萬平方米的大連西崗區(qū)黑嘴子碼頭商住地塊;11月,又拿出8.9億元摘得占地7.5萬平方米的佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)住宅地塊。

按照和記黃埔去年年報預(yù)計,在拿地3年后的2014年,能完成長春高新區(qū)項目的1%;在拿地4年后的2015年,能完成佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)項目的1%;拿地5年后的2016年,能完成大連西崗區(qū)黑嘴子項目的1%。

如果長和系旗下的上述8個項目,按照和記黃埔2011年年報預(yù)計的開發(fā)速度開發(fā),都將涉嫌成為閑置土地。

國土部新聞處處長龍兵在接受記者采訪時表示:“按照《土地法》規(guī)定,超過兩年未開發(fā),肯定要收回。但是在實際執(zhí)行中,有些人總能找到規(guī)避的辦法,責(zé)任最后也都不是由他承擔(dān)?！?編輯/俞曉蘭)