宿希強(qiáng)

種種跡象表明，房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)到走出煎熬期的時(shí)候。全員營(yíng)銷未必真的有效，但其再次釋放出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：房產(chǎn)商們已扛到臨界點(diǎn)了，真要扛不住了。

2月，中國(guó)樓市再次面臨復(fù)雜微妙而又敏感的時(shí)刻：一方面商品房?jī)r(jià)格基本停漲，成交量不斷下滑，房產(chǎn)商哀聲嘆氣；另一方面央行三年來(lái)二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，地方樓市“新政”蠢蠢欲動(dòng)……

房市要回暖？是不是該抄底了？消費(fèi)者不可避免地再次陷入糾結(jié)之中。

政策微調(diào)，釋放房地產(chǎn)利好信號(hào)？

這次貨幣政策微調(diào)似乎有些不同尋常。2月18日晚間，中國(guó)人民銀行宣布，從2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，我國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為20.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17%。

值得注意的是，和以往不同，這次存款準(zhǔn)備金率調(diào)整的時(shí)間放在了周末，且是晚間，這在歷次調(diào)整中實(shí)屬罕見(jiàn)。另外，這也是自2011年12月5日，央行三年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后的第二次下調(diào)。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，間隔僅兩個(gè)多月，央行即再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金，意味著貨幣政策由適度從緊向穩(wěn)健發(fā)展，而伴隨著銀根逐步松動(dòng)，資本市場(chǎng)流動(dòng)性必然相對(duì)增加，有利于緩解企業(yè)融資難的問(wèn)題。

這對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，不亞于一劑強(qiáng)心針。房產(chǎn)大亨潘石屹在得知這一消息后，第一時(shí)間在微博上將此評(píng)論為“好消息”。有網(wǎng)友就此感嘆，“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們，你們的春天可能會(huì)提前來(lái)臨。”

真的如此么？

現(xiàn)實(shí)中，就央行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)。一些人認(rèn)為，此次存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)將向市場(chǎng)釋放超過(guò)4000億元的資金，這傳遞出了房地產(chǎn)利好的信號(hào)。因?yàn)檫@些資金中必然會(huì)有一部分流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企的日子多少會(huì)好過(guò)一些。畢竟，2011年嚴(yán)苛的樓市調(diào)控政策讓不少開(kāi)放商的日子難過(guò)到了極點(diǎn)。再聯(lián)想到地方政府不斷帶有“刺探”性質(zhì)的“救市新政”，樂(lè)觀來(lái)看，中央調(diào)控總會(huì)有張有弛，也許央行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)意味著收緊的調(diào)控有松動(dòng)的跡象。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此次央行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)主要是為了滿足實(shí)業(yè)的需求，并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然房地產(chǎn)也是實(shí)業(yè)，但從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值的市場(chǎng)環(huán)境下，進(jìn)入房地產(chǎn)的實(shí)業(yè)資金往往用于炒房子、炒地皮，而且4000億元的資金對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，不過(guò)是杯水車薪，并不能從根本上改變局面。也就是說(shuō)，存準(zhǔn)率下降增加市場(chǎng)的可貸款資金會(huì)強(qiáng)化服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此對(duì)房地產(chǎn)的影響不會(huì)太大。

兩種觀點(diǎn)各有道理。而判斷一項(xiàng)宏觀貨幣調(diào)整政策，還是不妨從宏大的視角觀察。過(guò)去的2011年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)全年增長(zhǎng)速度為９．２％，鑒于國(guó)際經(jīng)濟(jì)的不景氣狀況，這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相當(dāng)不易。但是這種結(jié)果的背后，既有國(guó)際需求放緩的因素，更是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)揮作用、主動(dòng)調(diào)控使然。

正如國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源所指出的，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要矛盾不是增長(zhǎng)速度問(wèn)題，而是質(zhì)量和效益問(wèn)題。而國(guó)家控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，目的是利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，利于使投資、出口、消費(fèi)三大需求的關(guān)系更加協(xié)調(diào)。“十二五”期間，中國(guó)確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)是７％，這更加表明了中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的決心。過(guò)去的三年里，存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)，收緊的貨幣政策作為一種調(diào)控手段對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)降溫降速分外明顯，對(duì)資金依賴程度較高的房地產(chǎn)業(yè)受到打壓，正是起到了經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供緩沖。

但與此同時(shí)，持續(xù)過(guò)緊的貨幣政策也帶來(lái)了副作用——由于信貸配置不夠合理，大批中小企業(yè)融資非常困難，2011年下半年爆出的溫州民間借貸風(fēng)波即是典型的應(yīng)激反應(yīng)。

這就不難理解2011年12月到今年2月，央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，且始終堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng)的基調(diào)了。同時(shí)，政府也一直強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)金融體系服務(wù)于中小企業(yè)、農(nóng)業(yè)水利行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等方面，其實(shí)就是為了保證轉(zhuǎn)型期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”，因?yàn)橐坏┐罅康拿衿罂宓?，必然引發(fā)失業(yè)潮，而大量的失業(yè)會(huì)導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政支出的增加，國(guó)家要么陷入債務(wù)危機(jī)，要么陷入通貨膨脹的惡性循環(huán)。這當(dāng)然是高層不愿意看到的。

據(jù)此，中國(guó)貨幣政策、經(jīng)濟(jì)政策微調(diào)盡管客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好，但實(shí)際上與房地產(chǎn)關(guān)系并不大。此前不久，溫家寶總理已再三強(qiáng)調(diào)促房?jī)r(jià)合理回歸，2月22日國(guó)土部又重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松”，足以說(shuō)明中央從嚴(yán)調(diào)控的決心一直未變，中央鼓勵(lì)剛需、遏制投機(jī)投資購(gòu)房的調(diào)控思路一直沒(méi)有變。

博弈加劇房產(chǎn)商難捱煎熬期

房地產(chǎn)商們已經(jīng)難以淡定了。就在央行此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)之前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)大發(fā)牢騷，拋出了“夜壺論”。大意是，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是“夜壺”，需要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)把它提出來(lái)，不需要拉動(dòng)的時(shí)候就只能靠邊站。

而在一年前，他還對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自信滿滿。

存款準(zhǔn)備金率下調(diào)當(dāng)然和任志強(qiáng)的牢騷沒(méi)有因果關(guān)系。但任的牢騷卻說(shuō)明，房產(chǎn)商們的確有點(diǎn)“hold”不住了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格月環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)逐步增加?！吨腥A人民共和國(guó)2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2011年12月份，我國(guó)70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的城市為52個(gè)，比1月份增加49個(gè)。公報(bào)還顯示，2011年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比前年增長(zhǎng)27.9%。其中住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%。而2011年全國(guó)土地成交價(jià)款8049億元，同比下降1.9%。

同樣“hold”不住的是很多依賴土地財(cái)政的地方政府。不得不說(shuō)，基于緊密的利益關(guān)系，地方政府挽救樓市的心情幾乎和房產(chǎn)商們一樣迫切。2012年，廣受矚目的是，2月9日，安徽省蕪湖市出臺(tái)了被戲稱為“龍年救市第一槍”的地方房地產(chǎn)新政。新政規(guī)定，蕪湖市區(qū)購(gòu)買新房、二手房全免契稅，且購(gòu)房面積在90平米以下的均給予特定補(bǔ)貼。不過(guò)，這一救市意圖明顯的新政不久就被叫停。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來(lái)，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)門檻、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家樂(lè)嘉春撰文指出，當(dāng)前各級(jí)地方政府目前面臨的最大問(wèn)題，莫過(guò)于土地出讓收益減少、地方融資平臺(tái)需要清理及地方政府換屆導(dǎo)致投資沖動(dòng)增加等，導(dǎo)致地方政府財(cái)政吃緊，他們急切需要通過(guò)出臺(tái)或暗或明的樓市救市措施的“杠桿”效應(yīng)，來(lái)盡快增加其財(cái)政收入，阻止因樓市低迷對(duì)其未來(lái)財(cái)政收入可能造成大幅下降的負(fù)面影響。

但耐人尋味的是，這些從限購(gòu)、金融、契稅等不同角度入手的地方微調(diào)政策，卻遭遇了不同的待遇。如2011年10月，廣東佛山放松版“限購(gòu)令”施行一天即被廢止；2011年11月，四川成都放松限購(gòu)政策，將限購(gòu)范圍從家庭為單位放松至以個(gè)人為單位，但被媒體披露后，這一政策口子隨后又被收緊；同樣是2011年11月，重慶市財(cái)政局出臺(tái)政策，在重慶主城區(qū)購(gòu)買住房可實(shí)行購(gòu)房退稅，結(jié)果這一政策也被緊急叫停。

反觀北京、上海等地的房地產(chǎn)新政，也屬微調(diào)，卻沒(méi)有被叫停。如蕪湖新政之后，上海樓市調(diào)控政策同樣出現(xiàn)微調(diào)——“外地戶籍居民持長(zhǎng)期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)，即可以購(gòu)買第二套房。”這一定向?qū)捤傻恼{(diào)控政策，雖然看上去也是“曲線救市”，但并沒(méi)有被明令禁止。

仔細(xì)分析，可以發(fā)現(xiàn)，以“蕪湖新政”為代表和以“上海新政”為代表的地方微調(diào)政策，兩者最大的區(qū)別是，前者鼓勵(lì)的是包括投資投機(jī)性需求在內(nèi)的所有市場(chǎng)需求，而后者支持的是剛性需求。

專家測(cè)算，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果失去大部分成交量，一年下跌30%，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然硬著陸，這就意味著行業(yè)與相關(guān)行業(yè)的崩潰。不過(guò)，這顯然不是中央調(diào)控的初衷。

事實(shí)上，中央雖然采取各種措施打壓房地產(chǎn)，但并不愿看到房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸的局面。就在今年的2月下旬，國(guó)家副主席習(xí)近平出席中美經(jīng)濟(jì)貿(mào)易論壇時(shí)強(qiáng)調(diào)，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將按照穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，絕不會(huì)出現(xiàn)所謂的“硬著陸”。這其中自然包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。

由此可以預(yù)見(jiàn)，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，地方政府的微調(diào)政策和中央宏觀調(diào)控政策的博弈必然會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在，但真正能“挺市”的理由只有一個(gè)，那就是支持鼓勵(lì)剛性需求。

但“剛需”真的能救市嗎？在當(dāng)前全國(guó)仍然是被炒出來(lái)的高房?jī)r(jià)的情況下，有剛性需求的消費(fèi)者的出價(jià)水平肯定低于住房投機(jī)炒作者。對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，信貸再寬松，他們沒(méi)有支付能力也是枉然。

所以，盡管各地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都試圖希望借助央行貨幣政策的松動(dòng)讓消費(fèi)者進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，但并不樂(lè)觀。在房?jī)r(jià)沒(méi)有下行到一定程度的時(shí)候，房產(chǎn)商們只能在自己畫的資金牢籠里繼續(xù)煎熬。

熱錢轉(zhuǎn)移，房?jī)r(jià)下行箭在弦上

如果考察房地產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)，就可以更清楚房產(chǎn)商們的煎熬處境了。

曾有人統(tǒng)計(jì)過(guò)這樣一組數(shù)據(jù)，描述房地產(chǎn)行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬(wàn)平方米建筑量，就會(huì)影響30萬(wàn)人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬(wàn)噸，減少門窗需求8萬(wàn)套，減少2萬(wàn)套左右的衛(wèi)生潔具需求。

而房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，如鋼鐵、水泥、家裝、衛(wèi)浴等也都在“過(guò)冬”。

以最具代表性的鋼鐵行業(yè)為例，據(jù)中國(guó)建材報(bào)報(bào)道，2011年1至11月，納入中鋼協(xié)統(tǒng)計(jì)的會(huì)員企業(yè)產(chǎn)品銷售利潤(rùn)率下降至2.55%，其中10月份和11月份，會(huì)員鋼鐵企業(yè)當(dāng)月盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)僅為14億元和12.2億元，平均銷售收入利潤(rùn)率分別僅有0.48%和0.43%。中國(guó)鋼鐵工業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、首鋼總公司董事長(zhǎng)朱繼民透露，中鋼協(xié)會(huì)員鋼鐵企業(yè)2011年11月份若扣除投資收益則為凈虧損9.2億元，企業(yè)虧損面已經(jīng)超過(guò)1/3?！?012年鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)微利或虧損的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大”。

報(bào)道中提到，和房地產(chǎn)業(yè)類似，鋼鐵企業(yè)融資困難、融資成本大幅提升正是困擾企業(yè)的一大難題。雪上加霜的是，在鋼材市場(chǎng)需求下降、鋼價(jià)下滑的情勢(shì)下，以鐵礦石為主的原材料價(jià)格成本卻仍舊居高不下。

相關(guān)聯(lián)的另一條新聞是，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整錫礦石等資源稅適用稅率標(biāo)準(zhǔn)的通知》，有色金屬礦原礦中的錫礦石、鉬礦石以及其他非金屬礦原礦中的菱鎂礦、滑石等礦產(chǎn)資源的資源稅稅率均有所上調(diào)，其中，錫礦石稅率提高幅度較大，較此前提高了20倍。新聞中說(shuō)，上調(diào)礦資源適用稅是為了發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能，促進(jìn)錫礦等資源的合理開(kāi)發(fā)利用，遏制過(guò)度開(kāi)采和資源浪費(fèi)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

表面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷、鋼鐵業(yè)過(guò)冬、礦石價(jià)格上漲與上調(diào)礦資源適用稅并沒(méi)有必然聯(lián)系，但房地產(chǎn)業(yè)的一位資深人士向本刊記者透露，“實(shí)際情況是，原本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的熱錢轉(zhuǎn)移了，轉(zhuǎn)移去開(kāi)礦了”。

熱錢轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不言而喻。據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，以2011年的數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，依靠國(guó)內(nèi)貸款的約1.26萬(wàn)億元，僅占15.09%，絕大部分資金來(lái)源于自籌、定金及預(yù)售款。這意味著，熱錢一走，房地產(chǎn)高位運(yùn)行的“支撐”不在了，房產(chǎn)商資金鏈緊張是必然結(jié)果。

值得注意的是，銀監(jiān)會(huì)和國(guó)土部已開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防控。就在不久前，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出密集提示，明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模，并強(qiáng)化房企“名單制”管理，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開(kāi)展壓力測(cè)試。差不多同時(shí)，國(guó)土部也提出要加強(qiáng)與央行、銀監(jiān)會(huì)協(xié)商，抓緊出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，防范因地方債務(wù)壓力產(chǎn)生違規(guī)供地行為。

眾所周知，目前國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)“停漲”及“小幅下跌”，二三線城市“小幅波動(dòng)”不過(guò)是房產(chǎn)商“生扛”的結(jié)果。但“扛價(jià)”又能扛多久呢？

2月21日，地產(chǎn)大鱷綠城“全員營(yíng)銷”引起廣泛關(guān)注。所謂全員營(yíng)銷，其實(shí)不過(guò)就是資金壓力太大，盡快、盡多地賣出房子回籠資金罷了。

全員營(yíng)銷未必真的有效，但其再次釋放出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：房產(chǎn)商們已扛到臨界點(diǎn)了，真要扛不住了。

接下來(lái)，房?jī)r(jià)下行只能是水到渠成的事情。畢竟，只有“剛需”能救市了，而“剛需”是出不起高價(jià)的。