孫維晨

當(dāng)湖南長(zhǎng)沙正在炒作自己那座所謂的“838米”的摩天大樓時(shí)，全國(guó)各地的摩天大樓也都在如雨后春筍般成長(zhǎng)著。

比如，武漢計(jì)劃將原高606米的武漢綠地中心增高30米。660米的深圳平安金融中心正在拔地而起；珠海宣布要建680米高的橫琴十字門CBD地標(biāo)，而高達(dá)777米的青島777大廈也已步入了選址階段。

專業(yè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，以美國(guó)“152米以上的建筑為摩天建筑”為標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)大陸現(xiàn)有摩天大樓350座，在建摩天大樓287座，規(guī)劃摩天大樓461座。如果一切順利，5年后中國(guó)摩天大樓的總數(shù)將超1000座，達(dá)到現(xiàn)今美國(guó)摩天大樓數(shù)量的4倍。同時(shí)，這些巨大的建筑物已經(jīng)不局限于一線城市，正在籌建的基本聚集于二三線城市。

但有一種說法認(rèn)為，摩天大樓的突發(fā)增長(zhǎng)是樓市泡沫和經(jīng)濟(jì)衰退的前兆。這個(gè)被稱為“勞倫斯魔咒”的推論，由經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯-勞倫斯在1999年提出，又稱“摩天大樓指數(shù)”。勞倫斯列舉大約9個(gè)摩天大樓建設(shè)完成前后出現(xiàn)的股市崩盤或經(jīng)濟(jì)衰退。

當(dāng)然，大多數(shù)研究認(rèn)為，這不能成為決策者或投資者必要的決策參數(shù)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來說，摩天大樓的數(shù)量猛增只能論證一個(gè)國(guó)家存在貨幣超發(fā)，土地價(jià)格飆升以及過于樂觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)等情況的可能性。但這僅僅是可能而已。

而從目前國(guó)內(nèi)的情況來看，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且超過90%進(jìn)入至住宅項(xiàng)目中。當(dāng)下很多地方的土地價(jià)格并未出現(xiàn)明顯反彈，反而市場(chǎng)極為清淡，甚至政府要為賣不出地而苦惱。至于“過于樂觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)期”，讓我們看看近期的A股市場(chǎng)就知道了。主要股票交易市場(chǎng)的指數(shù)一直在2200點(diǎn)上下起伏。這顯然不是“過于樂觀”的表現(xiàn)。

目前看來，摩天大樓的增加與中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期并不存在必然關(guān)系。但是，摩天大樓遍地開花肯定具有潛在的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

很多專業(yè)建筑和設(shè)計(jì)工作者在不同場(chǎng)合抱怨，樓高經(jīng)常要屈服于長(zhǎng)官意志。很多地方領(lǐng)導(dǎo)都以“高”和“大”為美，但并未估計(jì)摩天大樓建成后能否提振當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，能否增加財(cái)政收入與民謀福。

主流研究結(jié)果認(rèn)為，超過300米的摩天大樓就會(huì)因綜合成本的顯著上升而喪失實(shí)用價(jià)值。

以420.5米高、共88層的國(guó)內(nèi)某摩天大樓為例，該建筑每平方米造價(jià)為2萬元，建設(shè)總投資50億元，其中24億元為貸款；而管理費(fèi)用比建造投資更大，如果大廈使用壽命以65年計(jì)算，管理費(fèi)用大約是建設(shè)投資的3倍。目前，這座摩天建筑僅日常的管理維護(hù)費(fèi)用每天就需要100萬元。“兩架擦窗機(jī)一天到晚不停地擦，擦完一遍窗需要一年。”

同時(shí)，這種大型建筑的消防安全性也多有隱患。目前全世界最高的消防云梯只有130米左右，我國(guó)目前還難以普及消防滅火直升機(jī)。消防人士認(rèn)為，一旦超高建筑發(fā)生火災(zāi)，高層生命逃生幾率基本為零。

因此，各地方比誰(shuí)建的樓高幾乎可以被看做是一個(gè)滑稽的笑話。而更可怕的是這些大廈的建設(shè)需要高成本，因此無論租售都需要高價(jià)格。在一些二三線城市，大量企業(yè)都為減少辦公成本而煩惱。有多少人會(huì)選擇這種高價(jià)的辦公環(huán)境？有多少大型國(guó)有企業(yè)和外國(guó)企業(yè)會(huì)在這里將辦公室“更新?lián)Q代”？

所以，這些大家伙完工后，能不能“填飽肚子”還真是個(gè)頭疼的問題。

有媒體報(bào)道稱，330米高的北京國(guó)貿(mào)三期A階段工程的成本接近2萬元/平方米。這一價(jià)格的前提，還是因?yàn)樵擁?xiàng)目拿地較早，土地成本較低，通過自有資金、公司債券和銀行貸款解決。同樣，632米高的“上海中心”項(xiàng)目概算投資為148.7億元，也是由項(xiàng)目法人通過自籌和申請(qǐng)銀行貸款解決。

而理性的投資者或許不應(yīng)該選擇經(jīng)濟(jì)有待激活的二三線城市。因?yàn)槟μ齑髽窃诮ǔ珊螅栈鼐揞~投資并不容易。按照一般產(chǎn)業(yè)規(guī)律，摩天大樓建成后無論租售，收回成本所需時(shí)間十分漫長(zhǎng)。如果以收租償還投入成本，一般要15年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

萬一這些摩天大樓連建設(shè)都完不成呢？這樣的結(jié)果或許只有一個(gè)——爛尾。