作者簡(jiǎn)介：楊欣和（1988—），男，漢族，甘肅蘭州人，資產(chǎn)評(píng)估碩士，單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)，研究方向：金融資產(chǎn)評(píng)估。

摘要：目前，在商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估中，商圈因素和評(píng)估方法的選取因素日益成為了影響商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的重要因素。本文將分別從這兩個(gè)角度進(jìn)行分析，闡述其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估；商圈；評(píng)估方法選取

一.商圈因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的影響

商圈因素是商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中極為重要的因素。所謂商圈，指的是目標(biāo)商家按特定的方向拓展，所能夠吸引到相關(guān)客戶(hù)的區(qū)域。而商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中的商圈因素，就指的是評(píng)估師在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估中，由于商家的商圈差異而對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響的因素，主要包括交通因素、人口因素、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、競(jìng)爭(zhēng)因素。

（1）交通因素

在商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估中，要特別注重交通因素對(duì)評(píng)估的影響。在其他因素不變的情況下，交通狀況的便捷與否直接影響了商鋪的價(jià)值。以成都市為例，由于前些年地鐵還未完全鋪設(shè)，因此，成都市的商業(yè)圈相對(duì)比較傳統(tǒng)。商家主要集中在春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市商圈等人口數(shù)量較多的商圈里。但這兩年地鐵項(xiàng)目的大力發(fā)展，將迅速增加周邊人流、客流量，許多大型地鐵口、中轉(zhuǎn)站等將形成新的商圈，對(duì)傳統(tǒng)商圈會(huì)形成一定的沖擊。

就從目前一號(hào)線以及二號(hào)線的布局形態(tài)來(lái)看，一方面諸如荷花池商圈、騾馬市商圈、天府廣場(chǎng)商圈等一些傳統(tǒng)商圈的發(fā)展更為穩(wěn)定；另一方面，地鐵線的鋪成，也將會(huì)帶動(dòng)新的商圈。一號(hào)線的起始站，華陽(yáng)、紅花堰將徹底轉(zhuǎn)變?cè)械纳虡I(yè)形態(tài)，形成新的商圈。與此同時(shí)，總規(guī)劃17萬(wàn)人口的成都南部新區(qū)將打造商務(wù)、辦公、金融一體化的新城南片區(qū)，一號(hào)線為新規(guī)劃提供了便捷的交通，將為新規(guī)劃提供強(qiáng)有力的支持。二號(hào)線中的新成都客運(yùn)站位于沙河堡，作為成渝高速鐵路的起點(diǎn)，是未來(lái)成都最大的鐵路交通樞紐之一，沙河堡區(qū)域擁有極高的人流量，經(jīng)過(guò)未來(lái)的發(fā)展，也很有可能形成新的商圈形態(tài)。因此，交通的方便與否，直接決定了該商圈客流量多少和所能覆蓋的范圍，也將對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量產(chǎn)生影響。

（2）人口因素

通常情況下，人口因素，也是商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中所要考慮的因素。包括待評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的人口總量，人均可支配收入、所受教育水平、職業(yè)分布，年齡分布等等?？傮w來(lái)看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較多的地方，商圈就較為發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也就越高。春熙路商圈、鹽市口商圈以及城南的幾大商圈都分別分布在人均可支配收入較高的地方，因此，該地區(qū)整體商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也越高。反之，當(dāng)一個(gè)地區(qū)整體居民可支配收入較低的時(shí)候，商圈范圍也較小，其所對(duì)應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也越低。

（3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)包括多方面的因素，有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)模式，地區(qū)所受金融機(jī)構(gòu)的扶持程度以及企業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到影響，在評(píng)估的過(guò)程中，都應(yīng)該綜合考慮這些因素。以2010年成都市各區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值為例，錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值分別為4313879億元、4902714億元、5024990億元、4713141億元；大邑縣、浦江縣、新津縣、崇州市的地區(qū)生產(chǎn)總值分別為927392億元、569630億元、1191684億元、11246613億元。我們也可以觀察到，經(jīng)濟(jì)總量越高的地區(qū)，商圈的分布也呈現(xiàn)出總量多、范圍廣的特點(diǎn)，其區(qū)域內(nèi)所對(duì)應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估值也越高。因此，在評(píng)估的過(guò)程中，也應(yīng)該充分考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素的影響。

（4）競(jìng)爭(zhēng)因素

通過(guò)分析企業(yè)外在的競(jìng)爭(zhēng)者和內(nèi)在的發(fā)展情況，來(lái)綜合分析評(píng)估企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。還可以分析企業(yè)所處行業(yè)的飽和程度以及是否存在規(guī)模優(yōu)勢(shì)等等，這也直接影響了目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，這也是評(píng)估中所考慮的重要因素。

二.評(píng)估方法的選取因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的影響

房地產(chǎn)的基本評(píng)估方法有三種：市場(chǎng)法、成本法和收益法。在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中，由于成本法的評(píng)估基礎(chǔ)主要是通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)各個(gè)部分的構(gòu)建成本來(lái)進(jìn)行估算的，而商業(yè)地產(chǎn)作為一種收益性的房地產(chǎn)，用成本法去評(píng)估的參考意義和參考價(jià)值就不是很大，所以在對(duì)評(píng)估方法的選取上，主要是從市場(chǎng)法和收益法中進(jìn)行選擇。

（1）選取市場(chǎng)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的影響

市場(chǎng)法作為目前評(píng)估界使用頻率最高的評(píng)估方法，具有很強(qiáng)的操作性和實(shí)踐性。其理論基礎(chǔ)實(shí)際上是根據(jù)與待評(píng)估目標(biāo)地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)的交易價(jià)格，通過(guò)一定的原則去修正，得到評(píng)估目標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)值。

正是由于市場(chǎng)法的便于操作性和直觀性，因此，在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中，也大量地被評(píng)估單位所采用。但商業(yè)地產(chǎn)畢竟不同于住宅型房地產(chǎn)，一座商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值可能涉及多方面的因素，與該地產(chǎn)所出的地理位置，周?chē)南M(fèi)環(huán)境、該商業(yè)地產(chǎn)的品牌價(jià)值都有很大的關(guān)系。換而言之，就算是兩個(gè)地理位置很近，各方面狀況都相近的房地產(chǎn)，也極有可能由于周?chē)用駞^(qū)分布或者消費(fèi)群體位置的遠(yuǎn)近，而存在不小的差距。其次，市場(chǎng)法多是基于供求關(guān)系的基礎(chǔ)，特別是在商業(yè)地產(chǎn)受到經(jīng)濟(jì)的景氣程度影響比較大，僅通過(guò)參考周?chē)虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)格很可能是一種短期價(jià)格，就會(huì)使得評(píng)估值偏離市值。因此，在一些情況下，選取市場(chǎng)法在商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估中，盡管具有比較強(qiáng)的便捷性，但是也會(huì)存在著諸多容易出現(xiàn)誤差的地方，而有些因素僅憑修正是無(wú)法得到的。

（2）選取收益法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的影響

收益法作為房地產(chǎn)評(píng)估中的三大方法之一，其理論基礎(chǔ)主要是通過(guò)對(duì)未來(lái)的預(yù)期收益而非現(xiàn)在的價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。由于收益法在評(píng)估的過(guò)程中涉及收益率的選取、未來(lái)預(yù)期收益的估算、確定未來(lái)收益年限等因素，存在一定程度的復(fù)雜性。因此在實(shí)際方法的選用中，不少評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)收益法的應(yīng)用較少。

在商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估中，由于商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種收益性的地產(chǎn)，在采用成本法和市場(chǎng)法的方面都有一定的局限性，可以說(shuō)，從適用性的角度來(lái)說(shuō)，收益法相比其他幾種方法都有更強(qiáng)的適用性。但收益法在實(shí)際的評(píng)估中，也存在著一定的問(wèn)題，比如各項(xiàng)指標(biāo)不好估計(jì)，存在一定的主觀性，甚至不少評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)調(diào)整收益率或者資本化率來(lái)起到控制評(píng)估價(jià)值，進(jìn)而使其滿(mǎn)足客戶(hù)評(píng)估要求，違背了中介機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)。如果在商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估中，各個(gè)機(jī)構(gòu)能夠加大對(duì)收益法的選用和推廣，在充分市場(chǎng)調(diào)查和驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格評(píng)估程序和操作步驟，使各個(gè)指標(biāo)更加細(xì)化和科學(xué)，無(wú)疑，收益法將會(huì)比市場(chǎng)法更能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

綜上分析，選取收益法更符合商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估的客觀需要，但在實(shí)際的推廣中，還存在著一定的技術(shù)問(wèn)題和道德風(fēng)險(xiǎn)。

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