楊陽

更新單元規(guī)劃獲原則通過的消息吹皺一池春水。

自5月3日公告相關信息以來，深康佳A（000016）股價徹底被激活：目前該股累積上漲近14％，換手率也明顯增加。根據(jù)安信證券的判斷，在經歷了2011年的業(yè)績低谷后，2012年有望好轉。然而想要以現(xiàn)有的業(yè)績支撐起近120倍的動態(tài)市盈率，卻并非易事。

市場炒作的背后更多的恐怕是公司總部廠區(qū)變?yōu)樯虡I(yè)用地性質后所蘊含的巨大商業(yè)價值。根據(jù)此前研究員的預計，綜合蓋成寫字樓后康佳總部大廈每年將約可為公司貢獻超過1億元的利潤。由于康佳在公告中稱“方案尚需報深圳市政府有關部門審批”、“該事項對公司的影響尚具有不確定性?！庇钨Y目前的拉抬股價行為頗有些“望梅止渴”的意味。

更新計劃項目終獲進展

5月3日，深康佳A發(fā)布關于申報城市更新計劃項目進展情況的公告稱，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會近日下發(fā)復函，《南山區(qū)康佳集團總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃》已經深圳市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會審批并獲原則通過?！陡聠卧?guī)劃》確定的功能定位及改造目標為集研發(fā)、辦公、商業(yè)等多元功能為一體的城市綜合體。復函原則同意《更新單元規(guī)劃》的主要經濟技術指標：拆遷用地面積為37251.8平方米，開發(fā)建設用地面積為37251.8平方米，計容積率建筑面積為26萬平方米。

伴隨著公告的發(fā)布，深康佳A二級市場上走出一波加速上漲的行情：公告前一日股價即有所異動，上漲4.34％；公告當日漲幅1.94％；此后該股延續(xù)升勢，并于5月15日創(chuàng)下4.28元的反彈新高，自5月以來該股最高漲幅達23.41％。股價上漲的背后推手正是總部廠區(qū)改造將為公司帶來潛在收益。

事實上，早在2010年3月6日深康佳A就曾發(fā)布公告稱，總部廠區(qū)更新單元已被納入深圳市規(guī)劃和國土資源委員會擬定的《2010年城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃草案。時隔兩年之久，該事項終獲重大進展。

據(jù)了解，康佳總部位于深圳市南山區(qū)深南大道9008號，位置非常優(yōu)越。2010年中信證券研究員曾對康佳總部地塊的商業(yè)價值進行過估算。按當時距離康佳總部較近的其他商業(yè)大廈租金情況3元/平方米·天測算，若建成20萬平方米寫字樓全部租出，則每年可獲得租金收入約2.19億元。中信證券研究員認為，“寫字樓的成本主要由土地成本和建安成本構成。由于康佳土地使用期限截至2015年，同時土地的來源為政府劃撥，并無成本，預計獲得土地仍需走招拍掛的流程，但康佳應該能獲得土地使用權，土地成本也會比市場成本低出很多。”據(jù)測算，綜合蓋成寫字樓后康佳總部大廈的租金每年約可為公司貢獻1.35億元，每股收益0.11元，若按商業(yè)地產約20倍的估值水平，約合每股價值2.2元。東海證券研究員也持有相同觀點，其認為“如開發(fā)寫字樓，按保守月租金每平米120元計算，每年凈利潤高達1億元；如開發(fā)購物中心，保守按總面積3萬平米、月租金每平米300元計算，每年凈利潤也高達1億元。”

記者注意到，經過兩年時間的推移，目前康佳總部附近的商業(yè)大廈租金都有不同的提升，因此保守估值其每年為康佳帶來的凈利潤都將在1億元以上，按目前公司12億的總股本計算，為公司貢獻的收益將在0.1元以上。

2012年業(yè)績走出低谷

作為一家老牌家電公司，康佳近年來在CRT向平板電視轉換的彩電技術變革中由于技術轉型落后于市場步伐，導致盈利水平急劇下降，2011年步入業(yè)績低谷。

公司年報顯示，2011年實現(xiàn)銷售收入162億元，同比下滑5％；實現(xiàn)凈利潤2.5億元，同比下滑70％；每股收益0.02元。業(yè)績不理想一方面在于公司彩電新產品推出速度慢。2011年彩電市場共有1066個新產（上接64頁）品上市，康佳推出新產品37種，占比僅為3%；另一方面，面對智能手機的快速滲透，公司推出的智能手機產品尚不具備較強的競爭力，同時智能手機運營商渠道銷售對公司的傳統(tǒng)銷售渠道造成一定沖擊。從分產品來看也能印證這一結論，公司2011年彩電和手機收入都出現(xiàn)下滑，分別下滑4.33％和32.81％，僅有白電收入增長8.95％。“核心業(yè)務盈利能力較弱?！比A泰證券研究員張洪道對公司這樣評價道。

所幸的是，公司2012年一季報業(yè)績實現(xiàn)了轉正。報告期實現(xiàn)收入34.76億元，同比增長4.07％；歸屬于上市公司股東凈利潤1037萬元，同比增長113.33％。安信證券分析師衡昆表示，“從單季度收入增速來看，公司在2011 年年中對彩電體系的營運架構進行重新調整后，實現(xiàn)了研、產、供、銷的策略一體化，收入增速正在從歷史的低谷逐步恢復，2012年一季度實現(xiàn)4%的增長，說明公司在經過調整后正在逐步回歸正常增長軌道?！?/p>

華泰證券預計康佳2012-2014年EPS分別為0.04元、0.07元和0.10元，對應PE為95.90倍、51.57倍和34.56倍，給予“觀望”投資評級；安信證券則預計EPS為0.16元、0.17元和0.18元，對應的PE分別為21倍、20倍和19倍。維持“增持”的投資評級，6個月目標價4.50元。

對于深康佳未來幾年業(yè)績的預測券商分歧如此之大，實則反映出對公司未來前景存在一定的不確定性。不過，即使按安信證券樂觀的4.50元目標來看，離目前公司的股價也僅有不到10％的空間了。