徐卓航

數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后樓市逐步放量回暖，北京市二手房成交價(jià)自3月后呈上升趨勢(shì)。隨著二手房房?jī)r(jià)的不斷上揚(yáng)，北京二手房交易“賣方毀約”的情形日益增多。一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員就告訴記者，隨著樓市反彈，一度罕見的跳價(jià)以及賣方毀約現(xiàn)象重現(xiàn)江湖。有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司粗略統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月以來，賣方跳價(jià)以及毀約數(shù)量約占北京二手房成交量的5%。

可要求賣方繼續(xù)履約

實(shí)際上，在賣方占據(jù)主導(dǎo)地位的二手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)的情況下，往往容易出現(xiàn)較多賣方毀約的現(xiàn)象。比如賣方認(rèn)為自己和買家事先說好的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，希望加價(jià)；又或者是賣方認(rèn)為自己的房子有更大的升值空間，不打算賣了。不過，面對(duì)可能出現(xiàn)或已經(jīng)出現(xiàn)的類似情形，買家也不必過于擔(dān)憂，可以通過合約條款等法律武器來有效保護(hù)自身的利益。

北京秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)徐斌就接到不少咨詢電話。“最近一個(gè)月來每天都接到這方面（二手房買賣糾紛）的咨詢電話。”為此，徐斌建議稱，合同法規(guī)定購房人作為守約方，在遭遇違約的情況時(shí)可以要求出賣方繼續(xù)履行合同。同時(shí)，購房人可以多出一些錢作定金，這樣即便雙方?jīng)Q定解除合同，購房人也會(huì)掌握更多的主動(dòng)性。

賠償方式買方選擇

原來，在簽訂買賣合同后，業(yè)主更改出售價(jià)格，如果買方不同意，業(yè)主需要向無違約責(zé)任一方即買方賠償合同細(xì)則中說明的違約金（例如為合同價(jià)的10%），或者買賣雙方購房時(shí)自定的定金以雙倍數(shù)額返還。兩種賠償方式由無違約責(zé)任一方即買方選擇，多數(shù)情況下買方會(huì)選擇賠償金額高的方式獲得賠償。從合同法角度來說，通常情況下只要買方掌握業(yè)主相關(guān)違約證據(jù)起訴，一般法律更多保護(hù)的是買方的利益。

另一方面，買家不選擇要求賠償而希望繼續(xù)履行合約的，若賣方不同意，則買家也可以向法院提起訴訟。根據(jù)買家的證據(jù)舉證、相關(guān)主張及簽訂的合同，已支付的定金、款項(xiàng)等等，法院也會(huì)視情況支持此交易合同繼續(xù)履行。律師指出，賣方若能繼續(xù)履行合同、有充分的舉證和有效的合同等內(nèi)容，法院也會(huì)保護(hù)賣方的利益。

合約簽訂很關(guān)鍵

因而，相關(guān)的糾紛問題需要在買賣雙方簽訂合約時(shí)就有所預(yù)防。購房時(shí)，在仔細(xì)審查合同時(shí)要盡可能地明確約定相關(guān)條款，最好向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢。無論是要求賠償?shù)膬?nèi)容、金額還是繼續(xù)履行合約，都需要根據(jù)實(shí)際有效的買賣合同來操作。

對(duì)于買家來說，應(yīng)該了解事先考慮周到的必要性，一方面是防止問題的出現(xiàn)，另一方面也是防止出現(xiàn)問題時(shí)的利益受損。畢竟，無論是要求賠償還是訴諸官司，都會(huì)對(duì)買賣雙方造成一定的麻煩，凡事未雨綢繆才是最佳的。

而對(duì)于賣方來說，也要注意自身利益的保護(hù)和避免糾紛的發(fā)生。業(yè)主毀約后不但可能需要支付賠償金額，有時(shí)候甚至還要承擔(dān)買家相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償，更不要說最后被告上法庭、強(qiáng)制履約的情況了。因此，業(yè)主在簽訂合同前應(yīng)考慮清楚再作決定，簽訂合同后再改主意對(duì)買賣雙方來說都是一種損失。

（摘自《理財(cái)周刊》）