郝春水

[摘 要] 本文歷數(shù)改革開(kāi)放二十多年來(lái)外資商業(yè)地產(chǎn)的重磅力作，冷靜地指出在商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”時(shí)代，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的種種不足和面臨的巨大產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并以建設(shè)性的眼光，指出未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)人深思。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì)

2009年7月30日，《大河報(bào)》刊登《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)締造洛陽(yáng)商業(yè)絕對(duì)中心》之整版廣告，給河南商業(yè)地產(chǎn)界帶來(lái)震撼。

首先是恒基系。恒基兆業(yè)入駐大陸商業(yè)地產(chǎn)版圖相對(duì)是比較早的，這也體現(xiàn)了創(chuàng)始人李兆基博士的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，無(wú)愧過(guò)江龍之美譽(yù)。這位順德人早年到香港打拼，以務(wù)實(shí)、穩(wěn)健、預(yù)見(jiàn)力和宅心仁厚，贏得香江市場(chǎng)的高度認(rèn)可，天道酬勤，市場(chǎng)也不負(fù)有心人，李博士曾經(jīng)是世界華人首富，排名一度在李嘉誠(chéng)之前。位于北京長(zhǎng)安街正中、毗鄰北京站的恒基中心，正是李先生的杰作，由李先生的公子親自打理。恒基中心一個(gè)物業(yè)，東西南北面朝四條街，筆者第一眼見(jiàn)到這個(gè)項(xiàng)目的沙盤(pán)時(shí)，真真有一種氣沖霄漢、壯志凌云的感覺(jué)?，F(xiàn)在，恒基中心深得三菱株式會(huì)社這樣世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的青睞，在此辦公的知名企業(yè)大都聲名顯赫。

其次是新鴻基。香港新鴻基地產(chǎn)在華人地產(chǎn)界的地位就好比是珠穆朗瑪峰，萬(wàn)科早年，曾以新鴻基為學(xué)習(xí)榜樣，后來(lái)，改變經(jīng)營(yíng)策略，去學(xué)習(xí)美國(guó)的工業(yè)化造房，那是后話。新鴻基在北京最有名的一條商業(yè)街——王府井大街做了一個(gè)鴻篇巨制的商業(yè)項(xiàng)目——新東安市場(chǎng)。有意思的是，這么大的一個(gè)項(xiàng)目，居然沒(méi)有見(jiàn)到怎么招租就住滿了。原來(lái)，新鴻基的客戶滿天下，在香港是新鴻基的租戶，新鴻基到了北京，這些租戶也就跟著老房東一起過(guò)來(lái)了。生意做到這個(gè)份上，怕是想超越都難啊！

再次是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)。李嘉誠(chéng)先生不必多言了，多言即是不敬。李氏的商業(yè)版圖進(jìn)駐北京可能稍晚些，但后勁十足，一個(gè)東方廣場(chǎng)項(xiàng)目，東邊是銀街（東單大街），西邊是金街（王府井大街），南邊是長(zhǎng)安街，北邊是大名鼎鼎的協(xié)和醫(yī)科大學(xué)。在中國(guó)，恐怕永遠(yuǎn)也不會(huì)有比這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更享地利之便的了。

與成熟的港資商業(yè)地產(chǎn)商相比，內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商們深陷種種痛苦：

一、樓可以蓋起來(lái)，往里邊裝什么

平心而論，開(kāi)發(fā)、建設(shè)樓宇與經(jīng)營(yíng)、管理樓宇不是一回事。開(kāi)發(fā)商都知道，單位平方米的樓宇的造價(jià)差不多，但單位平方米的商業(yè)樓宇的賣價(jià)卻極懸殊，因?yàn)槠涔δ?、作用、生發(fā)財(cái)富的能力是遠(yuǎn)不一樣的。但當(dāng)大家拼命蓋商場(chǎng)的時(shí)候，都在為一個(gè)事犯愁：誰(shuí)來(lái)把商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好？商場(chǎng)要是經(jīng)營(yíng)得好，最好是人滿為患，銀行也看在心上，為下一個(gè)項(xiàng)目貸款的時(shí)候，高估幾倍的價(jià)值也不是沒(méi)可能，融資大事自然不成問(wèn)題；商場(chǎng)要是門前冷落鞍馬稀，貸審會(huì)上要想通過(guò)也不是一件容易的事情，后續(xù)發(fā)展的資金來(lái)源就成了大問(wèn)題。

港資地產(chǎn)商們要心中有數(shù)的多，前面提到新鴻基在北京王府井的新東安市場(chǎng)幾乎沒(méi)有見(jiàn)到怎么招租都已經(jīng)住滿了，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)實(shí)則是內(nèi)涵地產(chǎn)，缺乏內(nèi)涵、內(nèi)容，徒具框架與硬件，的確很成問(wèn)題。而位于上海南京西路的恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)（53600平方米）則是名品薈萃，擁有世界第一流的商業(yè)感召力。港資半島酒店集團(tuán)所到之處，通常會(huì)把世界頂級(jí)的服裝品牌一塊兒捎上，像位于北京金魚(yú)胡同的王府半島酒店，其所擁有的世界頂級(jí)服裝和箱包等奢侈品的密集度，簡(jiǎn)直令人咋舌，在其他商場(chǎng)中難以見(jiàn)到的愛(ài)馬仕、范思哲、夏奈爾、卡地亞等，在這里都能夠讓人大開(kāi)眼界。

二、蓋樓都不難，難的是不懂商業(yè)

通常，開(kāi)發(fā)商習(xí)慣于蓋樓；即便開(kāi)發(fā)商不懂怎么蓋樓，建筑商可以代勞，這是社會(huì)分工的結(jié)果。但是，難就難在，開(kāi)發(fā)商蓋的樓不是商業(yè)運(yùn)營(yíng)商想要的。比如，一個(gè)本來(lái)是為百貨店設(shè)計(jì)的商場(chǎng)，因?yàn)槟撤N原因改變業(yè)態(tài)，換成了餐飲店，首先一個(gè)問(wèn)題是，沒(méi)有天然氣管道和排煙設(shè)施，消防上的要求也發(fā)生變化，這就難壞了工程師。有鑒于此，萬(wàn)達(dá)早年就提出訂單生產(chǎn)的概念，讓商業(yè)運(yùn)營(yíng)商自己出技術(shù)指標(biāo)，通知設(shè)計(jì)院來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓建筑商照?qǐng)D施工，的確是一個(gè)辦法。

外資地產(chǎn)商們不一定是這樣機(jī)械地看問(wèn)題的，他們請(qǐng)的設(shè)計(jì)師可能既是建筑師、又是通曉商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理的專家，或者是有這樣一個(gè)集成度很高的團(tuán)隊(duì)，在某一專業(yè)類型化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上掌握著最為先進(jìn)的全套技術(shù)，除了常規(guī)的土建，更擅長(zhǎng)暖通、電氣、垂直運(yùn)輸、智能化、安防等各樓宇子系統(tǒng)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的高度融合（這種功夫，國(guó)內(nèi)的高等教育體系本身就很難達(dá)到，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的高等教育體系是單一縱深體系，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家則重視復(fù)合縱深體系），地產(chǎn)商只需要告訴他們做什么差不多就夠了。從上海金茂大廈、上海環(huán)球金融中心（日資森大廈株式會(huì)社）、北京中國(guó)工商銀行總行大廈等樓宇的集大成性來(lái)看，可以印證這一切。

三、大體量建筑綜合體的業(yè)態(tài)組合如何實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化

商業(yè)樓宇蓋起來(lái)了，業(yè)態(tài)組合又成為一大難題。吃喝穿戴拉撒睡，還要盡可能舒服，把銷售毛利率放大到極致，這是一個(gè)集經(jīng)驗(yàn)、感覺(jué)、心理、常識(shí)、知識(shí)、技術(shù)、手段等于一體的綜合性解決之道，而且因時(shí)、因地制宜，貴在反復(fù)論證，現(xiàn)場(chǎng)求證。中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心堪稱是這方面的典范——每天，數(shù)十萬(wàn)人進(jìn)進(jìn)出出，相互間的沖突最小化，總和利益最大化，這非常不簡(jiǎn)單。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)（以一、二線城市為主）做了很多的城市建筑綜合體，在這方面仍然感覺(jué)有不滿意之處，問(wèn)題是，鋼筋混凝土一旦做成，調(diào)整的難度非常之大。

四、融資短期化與物業(yè)長(zhǎng)期持有的矛盾

國(guó)內(nèi)大多民營(yíng)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，沒(méi)有借過(guò)短期高息的實(shí)屬不多。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的階段，似乎多高的息都在所不惜，但是，商業(yè)地產(chǎn)的特性是：大塊兒買的少，大塊兒租的多，而且，對(duì)于租戶而言，當(dāng)然希望租的時(shí)間越長(zhǎng)越好，而且，一般會(huì)要求帶轉(zhuǎn)租權(quán)、分租權(quán)，這樣以來(lái)，大的租戶甚至可以演變成房產(chǎn)中間商，單靠吃租金差就可以生存得很好。如此一來(lái)，利滾利的本息連軸轉(zhuǎn)疊加增長(zhǎng)，和現(xiàn)金流流入的分散化，使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都面臨龐大的資金壓力。

為了解決這個(gè)困難，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)想出一個(gè)把物業(yè)拆分銷售加返租，再由一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)將其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理的模式出來(lái)，這樣做，對(duì)于那些有大縱深的大物業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其適合；但是，這樣做最大的風(fēng)險(xiǎn)是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)能不能獲得成效，如果統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)得好，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流流入，以對(duì)沖現(xiàn)金流流出（返租租金支出），而且，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)能夠?qū)⑹罩Х€(wěn)定平衡，就可以有力地支持當(dāng)初的拆分銷售，使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力大大減輕。