田月昕 劉丹

[摘 要]近年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟增長的重要引擎，其發(fā)展受到了廣泛的關(guān)注，而我國尚未構(gòu)建出一個專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的基于財務(wù)信息角度的成長性評價指標(biāo)體系。本文以成長性理論為基礎(chǔ)，結(jié)合分析房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)發(fā)展特點，構(gòu)建針對房地產(chǎn)上市公司的成長性評價指標(biāo)體系。通過體系的構(gòu)建，為房地產(chǎn)上市公司的利益相關(guān)者，特別是股東、債權(quán)人提供一個能夠了解被投資單位情況和進行投資決策的良好依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)上市公司 成長性指標(biāo)體系 投資者

房地產(chǎn)與土地是相互聯(lián)系的，它作為一種稀缺性的資源，在國民經(jīng)濟的發(fā)展、城市建設(shè)加快過程中和人民生活環(huán)境、質(zhì)量的改善及提高等方面中，都起著舉足輕重的作用，對我國國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重大影響。并且近些年來隨著房價出現(xiàn)較大程度的增長，無形中增加了人民群眾購房的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也進一步成為人們在日常生活中高度關(guān)注的熱點，越來越多的受到了大家的重視?；谝陨蟽?nèi)容，本文決定選擇以房地產(chǎn)行業(yè)作為研究對象。

自改革開放以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個起起伏伏的過程，其中近些年來出現(xiàn)了一些非理性的過度炒作現(xiàn)象，這在促進房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績的飛速增長起到了不小的作用，但是這種現(xiàn)象的出現(xiàn)不僅會造成市場不穩(wěn)定，也嚴(yán)重損害了中小投資者的利益，最終將會影響到房地產(chǎn)市場的正常運行。如何幫助投資者理性地分析和投資房地產(chǎn)市場，正確理解房地產(chǎn)上市公司的成長性并公正地評價成長性已成為當(dāng)前亟待解決的問題。而根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的行業(yè)特點，構(gòu)建的成長性評價指標(biāo)體系就能在一定程度上較好的解決這一問題。通過對房地產(chǎn)上市公司成長性指標(biāo)體系的研究，可以使投資者、債權(quán)人了解其所投資企業(yè)的發(fā)展?jié)摿蜖I運能力，為其決策提供依據(jù)。

一、企業(yè)成長性的涵義

企業(yè)的成長是指企業(yè)從小到大、由弱到強的發(fā)展過程。成長性是企業(yè)所具有的不斷挖掘未來可利用資源，保障其持續(xù)發(fā)展的能力。我們可以從以下方面來理解企業(yè)的成長性：第一，成長最基本的表現(xiàn)為增長，既財務(wù)報表相關(guān)數(shù)據(jù)的增長。量的增長即企業(yè)規(guī)模的擴張，表現(xiàn)為企業(yè)資本規(guī)模和生產(chǎn)規(guī)模的擴大、銷售額的提高、盈利的增長和員工數(shù)量的增加等方面。第二，企業(yè)成長是企業(yè)在未來較長的一段時期所表現(xiàn)的一種整體持續(xù)發(fā)展和擴張態(tài)勢，單純某方面的短期發(fā)展不能視為成長。第三，企業(yè)的成長性是企業(yè)所具有的將自身做大做強的能力，是企業(yè)潛在的配置資源的能力，是企業(yè)創(chuàng)新能力、管理能力、市場能力等諸方面的綜合體現(xiàn)，人們通常依據(jù)企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r和內(nèi)外部影響因素對企業(yè)成長性做出評價和判斷。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，公司的成長性已經(jīng)成為衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和發(fā)展前景的一項非常重要的指標(biāo)，是投資者判別投資風(fēng)險、進行長期投資決策的重要依據(jù)。

二、分析房地產(chǎn)上市公司成長性的作用

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的不斷深化，房地產(chǎn)上市公司如何搶抓機遇、發(fā)揮優(yōu)勢，如何在市場經(jīng)濟條件下求得生存和保持較快發(fā)展，是所有企業(yè)當(dāng)然也包括房地產(chǎn)上市公司都需要也是必須要面對的嚴(yán)峻現(xiàn)實，而企業(yè)能否保持持續(xù)、穩(wěn)定的成長是檢驗企業(yè)生存和發(fā)展能力的最基本和最客觀的標(biāo)準(zhǔn)。近些年來，由于國家宏觀調(diào)控政策的實施以及房地產(chǎn)市場自身作用的結(jié)果，房產(chǎn)市場價格波動較大，包括房地產(chǎn)企業(yè)自身在內(nèi)的許多利益相關(guān)者對房產(chǎn)市場的走向均持觀望態(tài)度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成長性日益成為企業(yè)管理者、投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者所共同關(guān)心的問題。同時，成長性作為一個企業(yè)乃至整個行業(yè)的發(fā)展?jié)摿︻A(yù)測標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)成為企業(yè)努力追求的目標(biāo)之一，成為企業(yè)高度關(guān)注的焦點。而對房地產(chǎn)企業(yè)成長性的分析正是圍繞企業(yè)的生存和發(fā)展?jié)摿o予的客觀評價。通過分析房地產(chǎn)上市公司的特點，構(gòu)建起的基于財務(wù)信息的房地產(chǎn)上市公司的成長性評價指標(biāo)體系，可以為企業(yè)的管理層了解企業(yè)狀況，調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略措施，保證企業(yè)持續(xù)成長提供可以做出決策的依據(jù);投資者也可以通過評估結(jié)果，進一步認識企業(yè)在競爭中所處的地位及發(fā)展趨勢，判斷企業(yè)經(jīng)營狀況和發(fā)展?jié)摿?，決定是否對其投資。

三、房地產(chǎn)上市公司評價體系的特點

目前在國內(nèi)研究的成長性體系中，尚未有針對房地產(chǎn)行業(yè)所構(gòu)建出的成長性評價體系，而房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，其財務(wù)發(fā)展數(shù)據(jù)中具有一些其他行業(yè)所不具有的特點，因此，我們需要特別考慮房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)特點和影響其發(fā)展的因素，總結(jié)和概括出一個適合房地產(chǎn)行業(yè)的成長性分析的評價指標(biāo)體系，以為投資者和債權(quán)人提供一個較好的參考依據(jù)。

首先，加入“預(yù)收賬款與主營業(yè)務(wù)收入的比例關(guān)系”指標(biāo)。預(yù)收賬款是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的主要來源之一，同時也是反映企業(yè)財務(wù)安全狀況的指標(biāo)之一。預(yù)收賬款是房屋銷售時取得現(xiàn)金的最及時的記錄指標(biāo)，預(yù)收賬款的本期發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定且金額越大，說明房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷量和開發(fā)量穩(wěn)定，體現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力和強償債能力。實踐證明，大部分破產(chǎn)倒閉的企業(yè)都是盈利情況非常好的企業(yè)，這些企業(yè)雖然利潤豐厚，擁有大量的流動資產(chǎn)，但現(xiàn)金支付能力卻很差，甚至無力償還到期債務(wù)，導(dǎo)致最后破產(chǎn)清算。在房地產(chǎn)企業(yè)中，收入的確認時間是不同于一般的商貿(mào)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)的，《新企業(yè)會計準(zhǔn)則》要求，房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認以業(yè)主簽字確認收房手續(xù)為依據(jù)，這就導(dǎo)致主要的收入指標(biāo)對現(xiàn)金流量體現(xiàn)的滯后性，因此，我們在分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力時，不應(yīng)像一般行業(yè)的指標(biāo)評價體系一樣，僅僅分析主營業(yè)務(wù)收入的增長情況和潛力，而應(yīng)在此基礎(chǔ)之上，加入預(yù)收賬款與營業(yè)收入的比率關(guān)系指標(biāo)，這樣才能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)上市企業(yè)的行業(yè)特點，體現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)安全性。

其次，重視反映企業(yè)償債能力的“資產(chǎn)負債率”等指標(biāo)。由于房地產(chǎn)行業(yè)較一般工業(yè)企業(yè)具有資金需求量大、投資回報高、風(fēng)險集中以及投資回收期相對較長的特點，我們發(fā)現(xiàn)資金問題是制約房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展與穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)進行投資建設(shè)的款項大部分來自于銀行貸款，因而，房地產(chǎn)行業(yè)對市場、國家宏觀調(diào)控政策的依賴較為明顯，一旦市場或政策發(fā)生調(diào)整，就有可能導(dǎo)致資金受困，不但可能使整個房地產(chǎn)市場遭受打擊，更會造成與其所關(guān)聯(lián)的其他諸多相關(guān)行業(yè)的聯(lián)動危機。因此，重視資產(chǎn)負債率是關(guān)注資金結(jié)構(gòu)和整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要指標(biāo)。

再次，關(guān)注國家政策的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)受到市場和國家宏觀調(diào)控的雙重影響。由于近年來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度開始加大，如2011年公布的關(guān)于房地產(chǎn)的新八條政策，內(nèi)容涉及到了政府的監(jiān)管、交易稅費改革、金融新政策、土地交易等諸多方面，這次出臺的新政策也可以說是我國近年來有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的最為嚴(yán)厲的組合。并且規(guī)定2011年1月開始對上海、重慶的應(yīng)稅房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。這些政策使得房地產(chǎn)上市公司面臨著較大的籌資、融資壓力。上面已經(jīng)說過，房地產(chǎn)行業(yè)資金的最主要來源之一就是通過銀行貸款，而國家通過貸款利率的調(diào)控，會大大改變房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，我們在關(guān)注影響房地產(chǎn)行業(yè)的定量指標(biāo)時，也需重視政策、國民觀念轉(zhuǎn)變等定性指標(biāo)的分析，只有這樣，才能構(gòu)建一個較為完整、實用的針對房地產(chǎn)行業(yè)的成長性評價指標(biāo)體系。

四、房地產(chǎn)上市公司成長性評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

本文在參照一般成長性評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)之上，對房地產(chǎn)上市公司的特點進行了充分的考量，相應(yīng)加入了一些針對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)特點的指標(biāo)，從而確定了五大類14個具有代表性的定量分析的財務(wù)指標(biāo)，見下表。

通過對發(fā)展?jié)摿σ蛩亍⒇攧?wù)安全因素、償債能力因素、營運能力因素和盈利能力因素的分析，來了解房地產(chǎn)企業(yè)的成長能力和成長潛力。其中財務(wù)安全因素是針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入和收入確認的特點，而加入到一般行業(yè)的成長性評價指標(biāo)體系之中的，它的典型指標(biāo)就是預(yù)收賬款占營業(yè)收入的比重，預(yù)收賬款是房屋銷售時取得現(xiàn)金的最及時的記錄指標(biāo)，它所占到的營業(yè)收入的比例持續(xù)穩(wěn)定且比例越大，說明房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷量和開發(fā)量越穩(wěn)定，企業(yè)的財務(wù)安全性越高，反之則說明企業(yè)的財務(wù)安全性較差。

同時，我們在定量分析的基礎(chǔ)之上，還需要一定的定性分析。即根據(jù)近些年來國家宏觀調(diào)控政策的變化和方向，定性的分析這些政策措施對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)以及發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?，我們在分析時，盡可能的將定性分析量化，也就是需要拋開其他因素的影響，通過分析對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的不同的國家宏觀調(diào)控政策出臺前后，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的變化趨勢，如凈利潤的變化、主營業(yè)務(wù)收入的變化以及預(yù)收賬款的變化等。從而更加準(zhǔn)確和全面地反應(yīng)相關(guān)政策對房企的影響。

通過以上針對房地產(chǎn)上市公司的特點，初步構(gòu)建的成長性評價指標(biāo)體系，使得廣大的投資者、債權(quán)人可以利用該體系深入分析房地產(chǎn)上市公司的營運能力、發(fā)展?jié)摿?，為其進行投資提供良好的財務(wù)信息基礎(chǔ)和依據(jù)。以上所建立的房地產(chǎn)行業(yè)的成長性指標(biāo)體系僅僅是一個初步的考量，在以后的經(jīng)濟發(fā)展過程中，一定還會出現(xiàn)一系列新的問題和新的要求，這就需要我們不斷探索，不斷找尋到新的能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)成長性的關(guān)鍵指標(biāo)，從而使得房地產(chǎn)上市公司的成長性指標(biāo)體系能夠得到不斷地完善，為投資者、債權(quán)人提供一個更為可靠的分析基礎(chǔ)。

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