在廣東惠州，由五礦投資興建的哈施塔特項(xiàng)目正在爭議中迅速成長。這座對(duì)奧地利“最美村莊”完全照搬的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，自去年6月傳出消息以來便引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛熱議。而最新的進(jìn)展是，項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)目前已基本建成，其身后的群山中，一棟棟別墅也在興建之中。

克隆國外小鎮(zhèn)發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，五礦·哈施塔特并非是先行者。從瑞士茵特拉根小鎮(zhèn)、意大利托斯卡納蘭溪堡、威尼斯灣，到德國新天鵝城堡……近年來，這類“山寨”作品頻頻出現(xiàn)在中國的各大城市，如同上世紀(jì)修建的錦繡中華、世界公園一樣，滿足了人們對(duì)于世界風(fēng)景名勝的好奇心理。

“最美村莊”背后的隱憂

由五礦建設(shè)有限公司投資60億元修建的五礦哈施塔特項(xiàng)目，其數(shù)百套別墅已于今年4月15日開始銷售。雖然其律師表示，哈施塔特項(xiàng)目開發(fā)商仿制建造屬于模仿性質(zhì)，不構(gòu)成侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)，但據(jù)《華盛頓郵報(bào)》報(bào)道，該項(xiàng)目已遭到歐洲議會(huì)奧地利籍議員的反對(duì)，并稱將推動(dòng)歐盟討論此事。五礦方面的回應(yīng)是，“在建設(shè)中，采取了一些當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?，并非原樣?fù)制”。

在涉嫌侵權(quán)事件后，五礦·哈施塔特項(xiàng)目今年又卷入“國家4A風(fēng)景區(qū)”風(fēng)波。今年3月，有媒體報(bào)道指出，即將開盤的五礦·哈施塔特項(xiàng)目在路旁的標(biāo)示、路牌及宣傳冊(cè)上有寫有“國家AAAA景區(qū)”字樣。但惠州市旅游局相關(guān)負(fù)責(zé)人予以了否認(rèn)，指出五礦·哈施塔特項(xiàng)目并沒有提出要?jiǎng)?chuàng)建國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)的申請(qǐng)。

資料顯示，五礦·哈施塔特小鎮(zhèn)占地近100萬平方米，三面環(huán)山，內(nèi)擁17萬平方米原生內(nèi)湖，產(chǎn)品品類型涉及別墅、高層、商業(yè)、酒店等。對(duì)于克隆有“世界最美村莊“之稱的奧地利哈斯塔特小鎮(zhèn)，更多的人質(zhì)疑，如此復(fù)制是否只學(xué)其表，而不得其里。

“就算山寨了建筑，山寨了環(huán)境、天氣和幸福指數(shù)嗎？”有網(wǎng)友在微博上質(zhì)疑。據(jù)了解，在項(xiàng)目現(xiàn)場，除了小鎮(zhèn)中心的建筑風(fēng)格拷貝得像模像樣之外，整個(gè)項(xiàng)目與真正的哈施塔特差距甚遠(yuǎn)。而世界聞名的哈施塔特湖，其原本最令人著迷的一灣天藍(lán)，也只復(fù)制成了一潭平凡的綠水。

“如果真能做成奧地利那樣的生態(tài)的、自然的、美景的實(shí)實(shí)在在的東西，把養(yǎng)生休閑融合進(jìn)去，會(huì)是一個(gè)很好的創(chuàng)意?！北本┐髮W(xué)博雅方略旅游研究院副院長楊敬之在采訪中表示，“但是不要僅僅把建筑復(fù)制過來，更重要的是要復(fù)制當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)景區(qū)、樹木山水。”

然而，據(jù)媒體報(bào)道，就在哈施塔特的項(xiàng)目所在地，大量的原生林地被毀掉，山體被挖開，田野和濕地被鏟平，這座以“嶺南第一山”羅浮山、象頭山國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)聞名的博羅縣城，其珍貴的自然資源正被房地產(chǎn)慢慢“吞噬”。

冷眼看“山寨”

在旅游地產(chǎn)“狂飆突進(jìn)”的時(shí)代浪潮下，“山寨”一個(gè)歐洲小鎮(zhèn)或是著名景觀，已成為許多開發(fā)商賺取市場噱頭的慣用伎倆。專家分析，從經(jīng)濟(jì)的角度講，這種“山寨”做法有一定的合理性，它能夠在一定的時(shí)間內(nèi)獲得游客或其他消費(fèi)者的認(rèn)可，并獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。所以，對(duì)開發(fā)商來說，“山寨”一下賺點(diǎn)眼前小利未嘗不可。

世界上最早的“山寨”景區(qū)應(yīng)屬1929年的巴塞羅那西班牙民俗村，當(dāng)年參與工程的設(shè)計(jì)師走訪了西班牙及葡萄牙南部1600個(gè)村落，從中選擇了114座代表性單體建筑，在民俗村里原樣復(fù)制，有“西班牙的縮影”之稱。直至今天，西班牙民俗村仍是巴塞羅那最著名的旅游景點(diǎn)之一。

中國第一批“山寨”景區(qū)當(dāng)屬深圳華僑城的錦繡中華、世界之窗和北京的世界公園，這些景區(qū)都投資上億元并在當(dāng)年收回成本，成為中國旅游景區(qū)發(fā)展史上的神話。

當(dāng)“山寨”文化蔓延到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，并成為一時(shí)風(fēng)氣，其背后的現(xiàn)實(shí)因素亦不能忽視。從開發(fā)商的角度而言，任何主題或者風(fēng)景的選擇，必須要滿足經(jīng)濟(jì)效益的最大化。而在本土、本地文化極具地方性，缺乏吸引力的情況下，“山寨”國外成熟的建筑及城市形態(tài)，無論從影響范圍或者見效速度上都遠(yuǎn)勝于前者。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，“旅游地產(chǎn)的這種手法，就是用一個(gè)概念或風(fēng)格，給自己的項(xiàng)目貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽并不重要，關(guān)鍵是看是否適合這個(gè)項(xiàng)目本身的條件?！?/p>

針對(duì)五礦對(duì)于奧地利哈施塔特小鎮(zhèn)的復(fù)制，楊敬之表示，奧地利的旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，可以將滑雪、養(yǎng)生、養(yǎng)老、溫泉、美食等諸多休閑元素結(jié)合，當(dāng)?shù)貙?duì)施華洛世奇水晶產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，并依托山水修建博物館，都是值得借鑒的地方。 “一窩蜂地照抄是有問題的。”楊敬之說。

旅游地產(chǎn)的圈地運(yùn)動(dòng)

在現(xiàn)實(shí)中，以山寨、復(fù)制的手法造景，若由旅游企業(yè)單方面完成顯然存在諸多難題，特別是對(duì)于大型的旅游項(xiàng)目，往往需要大筆的資金，以及較長的投資回報(bào)周期，若旅游和地產(chǎn)的聯(lián)姻就能解決資金問題，而對(duì)于地產(chǎn)商而言，快速造景并非難事。

值得注意的是，旅游地產(chǎn)的開發(fā)往往是成區(qū)域、大體量的，其規(guī)劃建設(shè)與地方政府關(guān)系密切。通常來說，企業(yè)在開發(fā)中會(huì)承擔(dān)起主導(dǎo)角色，幫助政府完成地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段的旅游地產(chǎn)更大程度是只是“幌子”，房企大規(guī)模進(jìn)入旅游地產(chǎn)，其中一個(gè)目的是獲得大量低廉土地。

來自五礦建設(shè)的公告顯示，五礦向深圳泛華工程集團(tuán)有限公司收購博羅縣碧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所購地塊，代價(jià)約7.49億人民幣，其最高可建樓面面積約195.4萬平方米，地價(jià)折合每畝60萬元，折合樓面價(jià)約每平方米500元。而其今年6月該項(xiàng)目的聯(lián)排均價(jià)已達(dá)1萬-1.2萬元/平方米。

無疑，旅游地產(chǎn)的持有運(yùn)營能為企業(yè)帶來穩(wěn)定、可持續(xù)的資金收入，對(duì)于深受行業(yè)波動(dòng)之苦的房地產(chǎn)企業(yè)誘惑不小，而對(duì)于地方政府而言，自然資源優(yōu)越但經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，更希望有旅游因素拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，因而紛紛給出優(yōu)惠的政策和便宜的地價(jià)。于此，地產(chǎn)大佬們的搶占稀缺資源的“上山下海”之路也做得風(fēng)生水起。

“感覺都是在搶占資源，房地產(chǎn)調(diào)控之后，旅游文化大勢很好，搶占稀缺資源的先機(jī)是防止以后沒地可搶?！睏罹粗f，“大部分就像圈地運(yùn)動(dòng)，并不是真正去做旅游地產(chǎn)?！?/p>

“真旅游，假地產(chǎn)”，“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”，通過旅游的概念來帶動(dòng)地產(chǎn)的銷售，通過地產(chǎn)銷售獲得高額利潤，當(dāng)越來越多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目暴露出諸如空置率高、配套欠缺，管理混亂的問題后，低價(jià)圈地的隱憂也真正呈現(xiàn)于世人。

目前，我國的旅游業(yè)發(fā)展尚處于大眾化旅游階段，只有少量的精英人群才進(jìn)入到所謂的“休閑階段”，專家分析，或許只有當(dāng)常態(tài)旅游休閑成為一種生活方式， 跑馬圈地的資源搶占式開發(fā)才會(huì)停下來。

成功模式仍需探索

從海南的濱海地產(chǎn)，到云南的山水風(fēng)情，再到江南園林、沿海城市，旅游地產(chǎn)的布局在全國已呈井噴之勢。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，全國房地產(chǎn)總投資為15835億元，旅游地產(chǎn)的份額占到將近1/5。以萬達(dá)為例，其在長白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山等地旅游地產(chǎn)的投資規(guī)模預(yù)計(jì)高達(dá)1700億元左右。

此外，雅居樂在云南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖三個(gè)地方圈地合計(jì)高達(dá)6萬畝，投資總規(guī)模預(yù)計(jì)超過450億元；陜西旅游集團(tuán)花100億元打造延安“圣地河谷”等，總規(guī)模達(dá)2600多億元；萬科也在青島、唐山拿下兩大地塊紛紛準(zhǔn)備做旅游地產(chǎn)。

單純依靠自然風(fēng)景的開發(fā)模式顯然已經(jīng)脫離了旅游地產(chǎn)的本意。“未來應(yīng)該是從旅游城市向旅游綜合體進(jìn)行轉(zhuǎn)變?！辈稍L中，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從一個(gè)旅游縣市的開發(fā)，再到達(dá)成一個(gè)旅游路線，讓更多的游客長期來度假休閑，形成以休閑產(chǎn)業(yè)、度假產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)支撐，良性循環(huán)才會(huì)產(chǎn)生。

目前，我國在旅游地產(chǎn)開發(fā)方面大致有3種較為突出的模式，包括以華僑城為代表的旅游主題社區(qū)模式、以成都文旅為代表的旅游轉(zhuǎn)地產(chǎn)模式及以萬達(dá)、世貿(mào)為代表的地產(chǎn)轉(zhuǎn)旅游模式。而即便如做旅游地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富的華僑城，如何保持人氣仍是需要長期思考的問題。

按照目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程來看，從旅游地產(chǎn)到休閑地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，人們更期望在一個(gè)地方獲得長久的度假休閑感受，以公園為代表人造景觀在未來很可能失去其高端范疇。不過盡管如此，華僑城在未來幾年內(nèi)布局二三線城市，其效益仍然可觀。

在旅游地產(chǎn)的探索上，更多新的模式還在產(chǎn)生，今典集團(tuán)旗下的紅樹林酒店模式、恒大的“世紀(jì)旅游城”等近來也廣泛被業(yè)界看好。但是，在市場還未趨于理性、消費(fèi)者尚未進(jìn)入休閑時(shí)代的情況下，一個(gè)成熟模式的形成顯然還困難重重。