陳俊琦

經(jīng)歷了最為嚴厲的一年調(diào)控后，省城房地產(chǎn)市場在冷清中開局。是繼續(xù)趨冷，還是春來回暖，好像市場反響不是很熱。而近來中國各地樓市表現(xiàn)低迷，大型房企的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計，16家標桿房企今年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月份的市場表現(xiàn)來看，情況也并不樂觀。在業(yè)績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交量。

曾經(jīng)風光無限的房地產(chǎn)業(yè)，近年來經(jīng)歷了冰火兩重天，全民炒房、只賺不賠的現(xiàn)象正在終結(jié)。不過，借助于城市化的快速推進，地產(chǎn)商如果能迅速適應變化的市場、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，依然有巨大的發(fā)展空間。能否借龍年騰飛，將是對他們魄力與智慧的真正考驗。

開春樓市有點冷

去年以來，房地產(chǎn)業(yè)整體陷入低迷，這在太原也不例外。從國家統(tǒng)計局公布的今年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，1月份太原市新建商品房住宅價格與上月相比保持不變，與去年同月相比也僅僅上漲1.0%。

筆者在春節(jié)假期里分別走訪了省城并州路和南內(nèi)環(huán)街數(shù)家售樓處，都是大門緊鎖。有的售樓處大門上還貼出了“春節(jié)放假時間：2012年1月16日至2月7日”的通知，關(guān)門停售時間竟超過了三周，比國家法定假期還要長。這在三年前的省城房地產(chǎn)市場簡直不可想象。一位資深售樓人員對此發(fā)表看法：前年春節(jié)由于公司積極參加房展會，他沒有休息；去年春節(jié)樓市已經(jīng)開始趨冷，但他所在的售樓處也僅休息了三天；今年春節(jié)，公司臘月二十五一直放假到正月初八。

如同嚴冬殺盡百花方見臘梅之俏麗一樣，從龍年春節(jié)的售樓處也可以看出房企的實力，富力、萬達、星河灣等旗下的項目售樓處春節(jié)長假期間沒有關(guān)門。這些都是全國知名房企，產(chǎn)品以高檔項目為主，但商家的熱情并沒有贏得多少回報。省城解放北路附近的富力愛丁堡售樓處，在春節(jié)期間雖然推出了免物業(yè)費、房價打折的優(yōu)惠，但現(xiàn)場看房者并不是很多，其中大多仍以觀望為主，購買意愿并不強。

調(diào)控一年房價應聲回落

龍年春節(jié)樓市的慘淡經(jīng)營，不過是去年房地產(chǎn)市場遭遇最嚴厲調(diào)控政策的延續(xù)?？v觀2011年樓市，太原調(diào)控政策一波緊似一波、一輪強似一輪，每一項調(diào)控政策發(fā)力都成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的節(jié)點。

2011年，太原市1月11日出臺 《關(guān)于進一步落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，明確提出了“限購”，只允許市民購買一套新建商品房；2月19日，又出臺配套政策，把“限購令”細化為11條，房屋限購不僅包括新建商品房，存量房也涵蓋在內(nèi)了； 3月15日，再出臺相關(guān)政策，由“限購”擴大到“限價”，開始制定新建住房價格年度控制目標，并且實行了存量房網(wǎng)上簽約。這三道調(diào)控政策的推出，迅速給脫韁狂奔的省城房價系上了籠頭，價格漲幅得到了有效遏制。

一年來，省城房產(chǎn)調(diào)控達到了預期效果。2011年太原市商品住房均價為每平方米6058元，同比下降了16.77%，成交面積244.42萬平方米，同比下降16.1%。

比官方統(tǒng)計數(shù)字更為形象直觀的是開發(fā)商的表現(xiàn)。一年來，隨著商品房交易量逐漸降低，開發(fā)商庫存持續(xù)增大。據(jù)中房信息集團統(tǒng)計信息顯示，2011年省城剩余商品房待售面積達到120萬平方米。從年中的促銷連連到年底的打折降價，財大氣粗的地產(chǎn)商們開始有點撐不住了。住在龍城網(wǎng)的分析人士認為，一些開發(fā)高價樓盤的地產(chǎn)商已經(jīng)在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)了嚴重漏洞。

為挽回購房者信心，及早回籠資金，開發(fā)商從去年底就開始大打降價牌。筆者在學府街與體育路交叉口的東潤花園售樓處了解到，該樓盤不僅推出特價房，一次性付款還可以打9.6折。據(jù)統(tǒng)計，今年1月，太原市六城區(qū)優(yōu)惠樓盤數(shù)量達到了創(chuàng)紀錄的163個，與去年9月份相比，打折增長率超過57%。在新建樓盤比較集中的小店區(qū)，打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量猛增到59個。而優(yōu)惠方式也多種多樣，有以全款或分期打折的，也有直接返現(xiàn)的，甚至有的還推出特價房、買房送禮品等。

保障房投用將進入高峰

從龍年開盤樓市來看，開發(fā)商的殷勤促銷并沒有贏得市場多少回報，購房者依然在等待觀望。大學畢業(yè)已經(jīng)5年的許某，一直在為買房問題糾結(jié)。他說，前幾年房價上漲的速度遠遠超過了他掙錢的速度，現(xiàn)在他看中的樓盤即使價格從7000元/平方米降到了6800元/平方米，依然買不起。像許某一樣，許多購房者推遲了購房計劃，因為他們相信今年房價會更低，希望自己購買時房價不僅是更低，甚至是最低。

新浪太原房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查顯示，67%的網(wǎng)友認為2012年房價會下跌，僅有29%的網(wǎng)友認為房價會繼續(xù)上漲。1月份召開的太原市經(jīng)濟工作會議透露，今年省城的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會變，而且政府在強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管的同時，還將持續(xù)重視保障性安居工程建設。

如果說政策調(diào)控對抑制房價而言是揚湯止沸的話，保障性安居工程的建設入市則是釜底抽薪。去年太原市保障性安居工程開工4.587萬套，加上“十一五”期間已經(jīng)開建的9.8664萬套。這些保障性安居工程將陸續(xù)交付使用，其中包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房等各種類型。來自太原市房管局的消息，太原今年還將新建保障性住房4萬套，并爭取實現(xiàn)5萬套。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，保障性安居工程中廉租房、公共租賃房主要針對低收入群體，這部分房源對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響有限；但經(jīng)濟適用住房、限價商品房的購房者有許多是屬于改善住房需求，肯定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。據(jù)了解，今年太原至少有上萬套經(jīng)濟適用住房交付使用，其中僅西華苑就將有4000多套房屋可以竣工入住。有人預言，保障房的大規(guī)模開建，將是真正解決剛性需求、徹底打破市場僵局的一劑猛藥。

優(yōu)化結(jié)構(gòu)才能成功突圍

雖然市場持續(xù)低迷，但房地產(chǎn)商并不認同“2012是樓市寒冬”的說法。山西某房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售代表認為，太原城市正在大發(fā)展，南部新區(qū)規(guī)劃已經(jīng)出爐，老城區(qū)改造也要同時進行，這都需要房地產(chǎn)企業(yè)的積極參與。他認為，晉陽湖改造片區(qū)、南部新區(qū)、長風商務區(qū)、山西高校新區(qū)都將成為今年樓市的熱點地區(qū)。

失之東隅，收之桑榆。與太原市房地產(chǎn)市場的低迷相比，周邊區(qū)市如榆次、古交等不受限購的地市房地產(chǎn)市場卻風生水起。尤其是在同城化方略的引導下，榆次區(qū)去年房價快速上升，均價已逼近4000元/平方米，尤其臨近省城的北部城區(qū)房價已緊追太原。

有調(diào)查顯示，近幾年來，太原每年約有1萬多對新人成為新增的住宅需求者。與此同時，應屆高校畢業(yè)生進入社會、外來務工人員進城務工，都會成為太原房地產(chǎn)市場的剛性需求。業(yè)內(nèi)人士分析認為，現(xiàn)在樓市滯銷的主要原因在于政策調(diào)控對購房者的限制，剛性需求并沒有從根本上得到緩解，太原房價不會出現(xiàn)大起大落。但隨著買賣雙方的持續(xù)博弈，實力雄厚的地產(chǎn)商會撐得更久，實力不濟的則可能降價。也有開發(fā)商分析，目前太原大多數(shù)樓盤利潤率多在10%至20%之間，超過20%利潤率的樓盤不多。這個數(shù)字跟一線城市許多樓盤的高利潤率沒有可比性，即使降價，幅度也不會像一線城市那么大。

太原市房地產(chǎn)局相關(guān)人士表示，目前的房價抑制措施已經(jīng)足夠嚴厲，在市場也起到了一定的效果?，F(xiàn)在新建商品住房出現(xiàn)滯銷，主要問題還在于供應結(jié)構(gòu)不合理，存在中低價位、中小套型普通商品住房供應不足的問題。就目前的房地產(chǎn)市場來說，供不應求的不是廣告上動轍六七千甚至過萬元的商品房，而是能讓企業(yè)職工、下崗人員、剛就業(yè)年輕人住得起的房子。

近日，克爾瑞太原機構(gòu)與新浪太原房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2011年四季度太原購房者信心指數(shù)》顯示，超過五成的置業(yè)者偏愛90-120平方米的傳統(tǒng)戶型，55%的受訪置業(yè)者認為單套房子的總價在61-80萬元之間較為合理。從太原市房管局發(fā)布的2011年省城房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行情況來看，144平方米以下的普通商品住房消費成為主流，其中小戶型占比逐步增大。

著名財經(jīng)評論員牛刀則公開表示：“未來房地產(chǎn)走勢可以分為幾個階段，第一階段是市場冰凍期，房價的表現(xiàn)是不漲不跌，個別區(qū)域樓盤將出現(xiàn)開發(fā)商降價出逃，但房價不會普跌，這個階段將持續(xù)到2012年4月；第二階段為政府去房價泡沫化階段，其間一些便宜的資產(chǎn)將投入市場，同時公租房開始啟用，租金漲價歷史結(jié)束，以此推算2012年5至10月房價會開始去泡沫；第三階段，房價開始普跌，市場正式進入買點，預計在2012年下半年至2013年間，樓市將產(chǎn)生較好買點，五年內(nèi)不會出現(xiàn)太大貶值，這樣的狀態(tài)將持續(xù)三年左右?！?/p>

而龍城樓市，將如何扛過春寒迎來盛夏，我們拭目以待。