泓宜

樓市“新政”又出臺了！

10月7日，貴陽市公布多項樓市措施，在貴陽購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，且不受入住時間和購房面積的限制。此外，凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)（公司）或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖號直接申請一個小汽車專段號牌。據(jù)了解，該措施試行一年。

此“新政”一經(jīng)公布，立刻引發(fā)熱議。一方面這被理解是地方政府出手“救市”，另一方面此時推出“買房送戶口”被認(rèn)為與中央樓市調(diào)控不放松的政策相悖，有點不合時宜。

花招不斷，叫停還是默許？

“我覺得買房送戶口挺好的，大家花一樣的錢置業(yè)，卻不能享受同等待遇，這種制度本身就不合理?！币晃毁彿空咴诜慨a(chǎn)中介告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，這幾年一直在討論取消戶籍制度，作為來滬工作的外地人，他舉雙手贊成，但他擔(dān)心有生之年未必能看到此政策開花結(jié)果，“如果在買房時能把戶口解決了，用市場行為替代行政干預(yù)，這簡直是為老百姓謀福利?！?/p>

然而，很多人持不同看法。微博實名認(rèn)證的財經(jīng)評論人吳其倫發(fā)表微博稱，房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時期，貴陽市悍然拋出救樓市五大舉措，如此大力度密集救市，實在罕見！這些政策必將誘使消費者盲目入市，導(dǎo)致房價出現(xiàn)大幅反彈，各地也將紛紛效仿，此政策應(yīng)盡快叫停！

一些網(wǎng)友的評論則更有趣。有人說“點子都出在刀刃上”；有人說“失誤的房地產(chǎn)政策導(dǎo)致房地產(chǎn)就像脫韁的野馬，成為社會深層次矛盾點爆的導(dǎo)火索，將徹底影響和動搖到利益集團(tuán)的統(tǒng)治根基”；還有人調(diào)侃說：“2010年開始搞什么假調(diào)控，房價漲到天堂，上帝等著！”

對此，開發(fā)商也有自己的看法。有開發(fā)商認(rèn)為，貴陽出臺購房入戶政策，和當(dāng)?shù)鬲毺氐姆康禺a(chǎn)市場有關(guān)系，貴陽當(dāng)?shù)氐臉鞘刑幱趷盒愿偁帬顟B(tài)，地方出讓土地沒有經(jīng)驗，大型開發(fā)商拿了大量土地，壟斷了市場，小開發(fā)商基本沒有競爭力。還有的開發(fā)商稱，當(dāng)下整體政策不會放松，市場形勢也不會有大的改變，貴陽這樣的政策，屬于松動得比較厲害，可能會被叫停。

無論樓市出臺什么“新政”，最終都由消費者埋單。在《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者的街頭隨機調(diào)查中，就買房送戶口而言，支持者多數(shù)是無房一族，或者是有剛性需求的潛在購房者；而反對者大多為已經(jīng)至少擁有1套住房的當(dāng)?shù)厥忻?，他們的理由是城市資源日益緊張，人口容量已經(jīng)飽和，城鎮(zhèn)化發(fā)展過速。當(dāng)然，最重要的是居高不下的房價實在讓老百姓傷不起了，樓市調(diào)控不能半途而廢。

國慶長假房地產(chǎn)升溫

十一長假過后，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的最新主要城市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，9月30日到10月7日其監(jiān)測的15個城市（北京、上海、深圳、南京、成都、重慶、武漢、福州、蘇州、青島、廈門、寧波、徐州、揚州、連云港）中，12城市樓市日均成交量同比上漲，6城市漲幅在50%以上，其中廈門同比漲幅最大，達(dá)到478.87%；其次是寧波，漲幅達(dá)165.67%，日均成交量同比下跌的城市跌幅亦在20%以內(nèi)。重點城市中，僅北京和成都同比下跌，跌幅均在10%，其余5城市均上漲，其中南京同比漲幅最大，達(dá)到153.09%，上海漲幅亦超過50%。

果真如此嗎？利用國慶假期，《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者在江蘇一些三四線城市進(jìn)行了實地調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貥鞘写_實火爆，一些新的樓盤還在緊鑼密鼓的施工當(dāng)中，就連縣城的房價也達(dá)到了3000-5000元/平方米。記者又采訪了某縣城的一家房企財務(wù)總監(jiān)，她透露，當(dāng)?shù)孛看涡麻_的樓盤都被哄搶，但大部分為剛性需求或是改善性住房需求，投資的心態(tài)比以往有所收斂?！霸谖覀冞@個縣城，售樓小姐仍是最緊俏的職業(yè)，每月能賣出十幾套房子，工資能拿到上萬元，一般要走后門才能進(jìn)來?！?/p>

該財務(wù)總監(jiān)告訴記者，近幾年農(nóng)村人口進(jìn)城現(xiàn)象嚴(yán)重，很多房子都是被農(nóng)村人買下了，有的是給兒子結(jié)婚用，有的是孩子買給父母養(yǎng)老，但這些買主仍定期回到農(nóng)村種田，在城里居住好像度假一樣?！艾F(xiàn)在他們最時髦的結(jié)婚方式就是到城市里買一個房子，男方經(jīng)濟條件好的，女方會提出這個要求。”

城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的確是促成房價居高不下的一個原因。據(jù)貴州省2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，同2000年第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了330余萬人，按每個家庭平均3人計算，從2000年到2010年，100余萬個家庭需要在城鎮(zhèn)買房安家，或許由此可以解釋為何房價多年來節(jié)節(jié)攀高。然而，有一些業(yè)內(nèi)分析人士質(zhì)疑，貴陽人均GDP在全國排名靠后，房價卻不低，也許此次購房入戶針對的是外地投資者，當(dāng)?shù)厝瞬皇侵饕紤]人群。

調(diào)控艱難

如果回顧一下過去，我們發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)實際上主要經(jīng)歷了兩個發(fā)展階段。第一個階段是1998-2003年，在朱镕基的帶領(lǐng)下在全國范圍內(nèi)推動了以住房分配體制改變?yōu)楹诵摹⑿路繉嵤┬麦w制的住房改革，以此推動住宅消費拉動經(jīng)濟增長，并全面開放住房二級市場，推進(jìn)物業(yè)管理等。主要表現(xiàn)在三個方面：一是建立完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對改善結(jié)構(gòu)平抑價格發(fā)揮了重要的作用，1998-2003年全國經(jīng)濟適用房竣工面積4.8億平方米，使600萬家庭改善了住房條件；二是加大住房建設(shè)和供應(yīng)，商品住宅上市量始終大于市場成交量，供求關(guān)系處于均衡狀態(tài)；三是全面開放住房二級市場，允許居民將已購公房提前上市，鼓勵居民依托已購公房上市出售，通過支付差價，以小換大，以舊換新，以差換好。

第二個階段是2004年至今，房地產(chǎn)市場基本上處于一個反復(fù)調(diào)控當(dāng)中。2004年針對一季度經(jīng)濟過熱問題，國務(wù)院召開會議全面部署宏觀調(diào)控工作，房地產(chǎn)作為調(diào)控重點，隨著土地和信貸兩道閘門的關(guān)閉，投資增長速度從當(dāng)年年初的41.1%回落到28%。然而，緩解經(jīng)濟過熱的同時，也帶來了供求關(guān)系的矛盾，投資、投機購房迅速擴大，給房價帶來了泡沫，當(dāng)年商品住宅價格上漲15.2%，而且?guī)恿硕址績r格飆升。之后2005、2006年國家連續(xù)下發(fā)調(diào)控文件，在一段時間內(nèi)控制了房價，但是調(diào)控效果難以保持鞏固，有一些政策甚至帶來了逆向的結(jié)果。比如，2006年5月24日，國務(wù)院專發(fā)了九部委文件的7090政策，這個政策幾個月之后才出來，使得很多城市半年多沒有批出一個新開工項目，導(dǎo)致一些城市出現(xiàn)供求關(guān)系緊張，引發(fā)了2007年4月開始新一輪房價的上漲。

2010年，隨著限購限貸和增加保障房等一系列組合拳出擊，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控取得了一定成效，市場成交面積持續(xù)下降，價格上漲勢頭得到了有效控制，遏制了投機和投資性需求，推遲了首次置業(yè)和外來人口的購房。但是，房地產(chǎn)市場走勢依然不確定，剛性需求依然十分旺盛，再加上流動性資金隨時準(zhǔn)備入市，調(diào)控政策稍有松動將會進(jìn)入。另外，調(diào)控導(dǎo)致部分市場過度萎縮，使得待售商品房不斷上升，尤其是商品房成交量下跌，開發(fā)商拿地積極性下降，放慢開發(fā)節(jié)奏。

據(jù)了解，去年全國落實住房供地13.59萬公頃，落實率僅為62.3%，沒有一個城市完成供地計劃。今年土地供應(yīng)計劃為17.26萬公頃，比去年還少，土地供應(yīng)和成交以及新開工面積的減少，會對一年或者一年半以后的市場供應(yīng)帶來巨大挑戰(zhàn)，那時可能出現(xiàn)市場成交量的回升。

“完善制度，穩(wěn)定預(yù)期”

“政府出臺的很多政策看似為大多數(shù)百姓服務(wù)，實則還是替少數(shù)人辦了事。” 全國人大常務(wù)委員會委員、全國人大財政經(jīng)濟委員會副主任委員吳曉靈日前在由中歐國際工商學(xué)院和中歐陸家嘴國際金融研究院聯(lián)合主辦的“第三屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上，這樣告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者。寥寥數(shù)語，耐人尋味。

吳曉靈表示，頻繁變動的政策使住房消費這一居民的長期行為失去了穩(wěn)定的預(yù)期，完善制度，穩(wěn)定預(yù)期是未來住宅市場健康發(fā)展的重要條件。

那么，房地產(chǎn)下半場調(diào)控究竟走向如何？《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》又采訪了住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓，他認(rèn)為：“在中央連續(xù)兩年的政策調(diào)控下，房價得到了有效控制，作為長期的國家政策，未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控依然會繼續(xù)以微調(diào)與維穩(wěn)為主題?！?/p>

謝逸楓進(jìn)一步表示，此次貴陽樓市政策松動，意味著地方政府面臨巨大的調(diào)控與市場及財政三層壓力。一是盡管房價反彈風(fēng)險信號已經(jīng)出現(xiàn)，但不變的是決策層繼續(xù)緊盯市場堅持調(diào)控，動輒喊話的警示，表明房地產(chǎn)調(diào)控仍屬常態(tài)。二是現(xiàn)在是市場與政策博弈的關(guān)鍵點，如果市場回暖過快，也不排除會出臺收緊樓市的政策?，F(xiàn)在開發(fā)商的定價與政策亦步亦趨。三是今年前三季度土地出讓計劃與土地出讓金任務(wù)完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季財政收入下降的情況下，土地財政導(dǎo)致地方政府調(diào)控放松的沖動越來越明顯。

“中央政府一方面要保持樓市與房價穩(wěn)定預(yù)期，鞏固前期調(diào)控成果，防止樓市過熱與房價全面上漲反彈的現(xiàn)象。另一方面還要考慮到合理購房需求，防止投資投機炒房入市，以及開發(fā)商哄抬房價上漲。同時也要地方政府完成今年價格控制目標(biāo)?！?/p>