□文/范佳洋

經(jīng)濟適用房制度固然存在不足，但是政府不能因噎廢食而直接取消該項制度

存廢之爭

自1998年起，我國深化了城鎮(zhèn)住房改革，經(jīng)濟適用房建設(shè)也隨之進入了高速發(fā)展期。經(jīng)過多年的實施，經(jīng)濟適用房為不少家庭解決了住房問題，在保障人們住房權(quán)上發(fā)揮了重要作用。經(jīng)濟適用房不但滿足了部分中低收入者購房的需求，在一定程度上也抑制了商品房價格，同時在較偏遠地區(qū)建造經(jīng)濟適用房也促進了城市化。經(jīng)濟適用房制度在實施期間產(chǎn)生了眾多積極效果，因此受到大多數(shù)人的歡迎。

雖然經(jīng)濟適用房可以為中低收入家庭提供住房，緩解其購房壓力，使“居者有其屋”，但是由于管理上的缺陷，該項制度在實施過程中出現(xiàn)了大量“該得未得，不該得卻得”的現(xiàn)象，大大降低了經(jīng)濟適用房的保障性功能，因此有人提出了取消經(jīng)濟適用房制度的主張。支持該主張的學(xué)者普遍認為，目前經(jīng)濟適用房監(jiān)管制度缺失，大多數(shù)中低收入家庭未能通過此項制度獲得住房保障，實施“弊大于利”。上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華認為經(jīng)濟適用房制度主要存在四方面問題:一是我國目前沒有透明的收入制度；二是經(jīng)濟適用房的價格并不低，且獲得的產(chǎn)權(quán)不完整；三是買經(jīng)濟適用房的人在購房之后還是淪為“房奴”；四是興建經(jīng)濟適用房的土地通常在偏遠處，實際生活成本會有所上升。茅于軾、蔡繼明等學(xué)者也都提出了取消經(jīng)濟適用房的主張，他們認為經(jīng)濟適用房制度不公平，不能解決住房問題且助長了腐敗。

2012年1月4日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳省住建廳下發(fā)了《關(guān)于推進經(jīng)適房、廉租房、公租房三房合一的指導(dǎo)意見》。根據(jù)《意見》，從2012年開始，江西省將經(jīng)濟適用房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”，采取并軌建設(shè)的方式統(tǒng)一建設(shè)公共租賃住房。同時，申請公租房的條件將不再受戶籍限制，中低收入人群也納入了保障對象之內(nèi)。

江西省率先明確取消經(jīng)濟適用房的建設(shè)，引起了社會巨大的反響。但是，經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠認為，建設(shè)廉租房需要耗費地方政府極大的資金，其取代經(jīng)濟適用房不具有可行性；佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為經(jīng)濟適用房既是一項“民心工程”，又能平抑房價，不應(yīng)取消；李季平教授認為應(yīng)傾聽低收入階層群體的心聲，而目前大多數(shù)中低收入家庭希望購買經(jīng)濟適用房，因此不應(yīng)該取消經(jīng)濟適用房。

取消“弊大于利”

從長遠看，江西省的保障性住房新政有利于完善保障性住房體系。首先，“三房合一”可以把建設(shè)保障性住房的資金全部集中起來，興建更多的公租房，使更多人有房可住。其次，取消戶籍限制這一措施有利于吸引人才。不僅低收入者可以申請公租房，城鎮(zhèn)常住人口包括新就業(yè)人員、農(nóng)村進城就業(yè)者、創(chuàng)業(yè)人員，只要有一份穩(wěn)定的工作，都可申請公租房。再次，明確規(guī)定公租房的產(chǎn)權(quán)屬于地方政府有利于控制腐敗。最后，統(tǒng)一保障性住房有利于其規(guī)劃、建設(shè)、分配、管理，同時可以提高土地、資金使用效率，更好地增加保障性住房供應(yīng)。

但是，實際上，取消經(jīng)濟適用房會帶來眾多負面影響。首先，由于中國人的“房子情結(jié)”，大多數(shù)家庭都把房屋視為成家立業(yè)之本，即便經(jīng)濟條件艱難，也不顧壓力買房。經(jīng)濟適用房制度是一項“民心工程”，其目的在于幫助中低收入家庭購得房屋，真正實現(xiàn)“居者有其屋”。若取消該項制度，這一夢想將變得遙不可及。其次，經(jīng)濟適用房制度對保障中低收入階層的住房權(quán)具有重大意義。住房權(quán)為一項基本人權(quán)，理應(yīng)人人享有。經(jīng)濟適用房制度本是中低收入者實現(xiàn)住房權(quán)的有效保障，如果取消該項制度，中低收入者由于無力購買商品房，其“住房權(quán)”很可能淪為空談。最后，取消經(jīng)濟適用房也會起到助推商品房價格的作用。房價受到供求關(guān)系的影響，若政府停止提供經(jīng)濟適用房，原本有資格買經(jīng)濟適用房的人只能轉(zhuǎn)而購買商品房，這便會加大商品房的需求量，從而提升房價。

綜上，經(jīng)濟適用房制度固然存在不足，但是政府不能因噎廢食而直接取消該項制度。在找到更好的制度取代經(jīng)濟適用房制度之前，該項制度仍應(yīng)保留。況且，取消經(jīng)濟適用房制度弊大于利，經(jīng)濟適用房仍有其存在的必要。經(jīng)濟適用房制度的實施顯現(xiàn)出弊端，并非是制度本身存在缺陷導(dǎo)致的，而是由于缺乏相應(yīng)的配套措施。若是在完善配套制度的基礎(chǔ)上強化監(jiān)管，現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房制度存在的問題必能得到解決。

完善監(jiān)管制度至關(guān)重要

經(jīng)濟適用房制度推行中存在諸如購房主體資格不明確、申購程序不公開、實際用途缺乏監(jiān)管、退出機制不完善等問題，導(dǎo)致了一系列“該得未得，不該得卻得”的不公現(xiàn)象。不公現(xiàn)象的出現(xiàn)，錯不在經(jīng)濟適用房制度，而在于配套制度不完善?？傮w來說，經(jīng)濟適用房制度仍為解決住房問題的有效方法?，F(xiàn)階段的主要任務(wù)應(yīng)是完善經(jīng)濟適用房的監(jiān)管制度，使其落入真正需要的人之手。

——嚴(yán)格、明確規(guī)定申購主體資格。目前，大部分城市選擇根據(jù)居民的收入來確定申購標(biāo)準(zhǔn)，如杭州市購買經(jīng)濟適用房的條件之一為“屬中低收入家庭(家庭中低收入，指按市統(tǒng)計局每年向社會公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口數(shù)以下者)”。然而，由于個人收入申報、信用管理等制度還不完善，居民的隱性收入也無法得知，所以申購主體的真實收入無法查明。為了杜絕申購經(jīng)濟適用房中渾水摸魚的現(xiàn)象，必須盡快完善個人收入申報、信用管理等制度，為公平分配經(jīng)濟適用房提供基礎(chǔ)。各地政府確定的標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)與當(dāng)?shù)氐目傮w收入水平以及物價水平相適應(yīng)，確定申購主體資格時應(yīng)綜合考慮家庭收入、家庭住房面積等方面。隨著人們的住房條件逐漸改善，所需住房面積也將發(fā)生變化。在確定經(jīng)濟適用房面積時，還應(yīng)考慮申請主體的家庭人口數(shù)量，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e計算其所需經(jīng)濟適用房的面積。

——對申購主體采取公示與異議制度。申購程序不公開是導(dǎo)致經(jīng)濟適用房的銷售存在大量暗箱操作行為的主要原因。一方面，經(jīng)濟適用房制度本身缺乏監(jiān)督申購主體資格的相關(guān)規(guī)定；另一方面，外界無法得知到底哪些人獲得了經(jīng)濟適用房，從而無法進行社會監(jiān)督。對申購主體進行公示并賦予社會提出異議的權(quán)利，有利于經(jīng)濟適用房制度的公平實行。在公示期間，任何人可對申購人的資格提出異議。通過公示與異議制度可使購房過程置于社會監(jiān)督之下，從一定程度上避免暗箱操作，也避免了不符資格的人購買經(jīng)濟適用房以及一人購買數(shù)套經(jīng)濟適用房等現(xiàn)象。

——禁止空置、出租經(jīng)濟適用房及擅自改變經(jīng)濟適用房的用途。由于目前并不存在對經(jīng)濟適用房用途的后續(xù)監(jiān)督，購而不住的現(xiàn)象無法禁止，造成了保障性住房資源的浪費。一些人購買經(jīng)濟適用房并不以“居住”為目的，有大量購房人群在購得經(jīng)濟適用房后空置或?qū)⑵涑鲎狻⑥D(zhuǎn)賣，將其作為一種投資工具，這是與經(jīng)濟適用房的福利性質(zhì)相背離的。政府應(yīng)強調(diào)經(jīng)濟適用房的福利性質(zhì)，履行其監(jiān)管職責(zé)，對于將經(jīng)濟適用房對外出租、空置或者改變經(jīng)濟適用房用途的，應(yīng)沒收經(jīng)濟適用房，并對違規(guī)者作出懲罰。在條件允可的情況下，政府可成立專門的監(jiān)管機構(gòu)，對經(jīng)濟適用房的真實用途進行監(jiān)管，也可開辟相應(yīng)渠道使群眾參與監(jiān)管程序。

——確立政府回購制度。有些中低收入群體在脫離了申購經(jīng)濟適用房條件后仍占有房屋，浪費保障房資源。我國《經(jīng)濟適用房管理辦法》第三十條規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房滿五年，購房人可上市轉(zhuǎn)讓。這項規(guī)定的合理性值得商榷。經(jīng)濟適用房是一項福利性資源，允許其所有人在擁有一段時間后將其轉(zhuǎn)賣不符合其宗旨，不利于其他中低收入者住房權(quán)的保障。因此，有必要完善經(jīng)濟適用房退出制度，使經(jīng)濟適用房真正發(fā)揮保障作用。經(jīng)濟適用房由于性質(zhì)上的特殊性，其所有權(quán)人的處分權(quán)必然受到限制，應(yīng)當(dāng)由政府掌管回購權(quán)。政府回購價格的確立應(yīng)充分考慮政府及經(jīng)濟適用房所有人雙方的利益。事實上，一些城市已計劃采取此種措施，如北京市政府已于年初提出將實行政府回購制度，避免經(jīng)濟適用房上市自由流通。較之于江西省直接取消經(jīng)濟適用房的做法，北京的做法更適合國情，值得其他省市借鑒及推廣。