司衛(wèi)平

河南建筑材料研究設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司（45000 2）

舊住宅,是指新建住宅隨著使用年限的增長(zhǎng)，其初始功能狀態(tài)受到物質(zhì)性、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性等多種因素作用影響而產(chǎn)生的‘蹤合性陳舊’過程的住宅。舊住宅區(qū)又稱舊居住區(qū)，是舊住宅單體及其居住環(huán)境在一定的自然地域空間、社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)和使用時(shí)間區(qū)段的整體功能狀態(tài)的集合。舊住宅和舊住宅區(qū)可統(tǒng)稱為“人口住宅區(qū)”。

與世界各國(guó)人口老齡化社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)相似，一個(gè)國(guó)家的舊住宅占住宅總量的比例將隨著該國(guó)的城市化、工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的提高而增大。隨著中國(guó)的城市住宅建設(shè)由規(guī)模數(shù)量型階段向質(zhì)量提高型階段轉(zhuǎn)變，必須充分重視對(duì)日益增多的舊住宅(區(qū))進(jìn)行持續(xù)有序的改善，并納入城市住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展總體規(guī)劃和21世紀(jì)住宅產(chǎn)業(yè)的有機(jī)構(gòu)成。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)城市舊住宅(區(qū))的改善發(fā)展理論政策、市場(chǎng)化途徑和管理經(jīng)驗(yàn)是十分必要的。

1 舊住宅(區(qū))改善的趨勢(shì)與政策

1.1 城市住宅建設(shè)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)變

世界主要工業(yè)化國(guó)家的城市住宅建設(shè)大體經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段:大規(guī)模新建、新建與維修改造并重及重點(diǎn)轉(zhuǎn)為對(duì)舊住宅更新改造現(xiàn)代化。

20世紀(jì)60年代,各國(guó)在基本解決住房困難問題后逐漸重視舊住宅(區(qū))維修與更新改造。80年代,歐洲各國(guó)建筑日常維修資金投入年遞增6% ～10%，舊住宅維修改造總額占住宅建設(shè)總額的1/3～1/20。瑞典1983年的維修改造投資占建筑業(yè)總投資的50%,1988年舊房維修改造工程占建筑工程總量的42%。英國(guó)從20世紀(jì)70年代改變大規(guī)模拆舊建新住宅建設(shè)方式，轉(zhuǎn)為保護(hù)性維修改造和內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代化，1978年改造維修投資是1965年的3.76倍，1980年舊房維修改造工程占建筑工程總量的1/30。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代，在國(guó)際建筑業(yè)新建市場(chǎng)日漸萎縮的情況下，以舊住宅為主要對(duì)象的建筑維修改造業(yè)正發(fā)展成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。

1.2 城市舊住宅區(qū)的改善政策

當(dāng)住宅建設(shè)和城市化水平達(dá)到較高程度后，將難以避免的出現(xiàn)城市住區(qū)衰退問題。主要體現(xiàn)在:①城市住房大多逐漸老化或標(biāo)準(zhǔn)過低；②城區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退和大城市中心人口過度外遷；③城區(qū)住房和土地價(jià)格不斷上漲使舊住宅改造日益困難；④居住環(huán)境劣化，住區(qū)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)損耗嚴(yán)重等。

各國(guó)通常采取的舊住區(qū)改善政策有:①升級(jí)改善，即認(rèn)為住區(qū)政策實(shí)質(zhì)是對(duì)主要城市尤其是老城市面貌和環(huán)境的升級(jí)，重點(diǎn)是修復(fù)更新陳舊住房和改善住區(qū)環(huán)境；②修正改善，即制訂新政策，以城市更新為重點(diǎn)，通過分區(qū)規(guī)劃，限制市郊發(fā)展，鼓勵(lì)社會(huì)參與，恢復(fù)舊城內(nèi)部居住吸引力，改善舊住宅區(qū)質(zhì)量；③經(jīng)濟(jì)改善，即通過復(fù)蘇舊城蕭條經(jīng)濟(jì)狀況，帶動(dòng)舊住宅區(qū)改造升級(jí)。

各國(guó)通常采取的主要改善措施有:①修訂住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)舊房更新改造；②制訂舊住宅區(qū)改造)修復(fù)規(guī)劃。采取減稅、借貸、補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)措施資助私人及合作社改造舊房。(匡偽低收入者提供幫助和貸款，使他們能繼續(xù)住在改造后的住宅中；③修改住房租賃法規(guī),鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)公共住房維修管理。

1.3 城市舊住宅區(qū)的再開發(fā)

城市住宅開發(fā)是指以住宅為對(duì)象的生產(chǎn)活動(dòng)及其過程。按性質(zhì)可分為:①開發(fā)，又稱新開發(fā)，是指在新市區(qū)、衛(wèi)星城或曾開發(fā)利用的土地上建造住宅及其相關(guān)設(shè)施的生產(chǎn)活動(dòng)；②再開發(fā)，是指對(duì)舊城區(qū)內(nèi)舊有住宅區(qū)進(jìn)行的改建、擴(kuò)建、重建等生產(chǎn)活動(dòng)。

按開發(fā)對(duì)象分為:①土地開發(fā)，是將生地或荒地改造成可供新建住宅使用土地的過程；②土地上的建筑改善，是指在已開發(fā)土地上建造住宅的過程。從經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)看，當(dāng)已開發(fā)使用的舊住宅區(qū)土地及其房屋和附屬設(shè)施的現(xiàn)有收益價(jià)值降低至少于當(dāng)初投資所期望的凈收益價(jià)值時(shí)，就應(yīng)對(duì)該土地資源進(jìn)行再開發(fā)。舊住宅區(qū)土地資源收益價(jià)值減少的原因來自多方面:可能是物質(zhì)性損耗,如住宅功能質(zhì)量老化,基礎(chǔ)設(shè)計(jì)陳舊;也可是經(jīng)濟(jì)性損耗，如經(jīng)營(yíng)效益不佳或住宅物業(yè)收益下降;還可能是社會(huì)性損耗，如城市用地規(guī)劃調(diào)整，舊城區(qū)衰退，舊住區(qū)環(huán)境劣化等。因此，可通過計(jì)算舊住院宅區(qū)在目前使用狀態(tài)下的現(xiàn)值，分析確定是否需進(jìn)行舊住宅區(qū)再開發(fā)。

城市舊住宅區(qū)一般采取綜合再開發(fā)方式，具體分為:①維護(hù)性開發(fā)。指對(duì)有較大保護(hù)價(jià)值的舊住宅區(qū)通過維護(hù)住宅正常使用狀態(tài),改善區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，提高住宅經(jīng)營(yíng)效益，增加居民就業(yè)機(jī)會(huì)和促進(jìn)社會(huì)發(fā)展等方法，維持或恢復(fù)舊住宅區(qū)使用功能和居住吸引力，保持土地利用價(jià)值；②整建性開發(fā)。指對(duì)舊住宅區(qū)內(nèi)各種住宅視改造需要分別采取改建、擴(kuò)建、部分拆建、維護(hù)養(yǎng)護(hù)、實(shí)施住宅內(nèi)部設(shè)備現(xiàn)代化和公共服務(wù)設(shè)施完善化等方法，明顯改善舊住宅區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量，保留舊住宅區(qū)原有風(fēng)貌特色，提高土地利用價(jià)值；③重建性開發(fā)。指對(duì)已無(wú)保留價(jià)值的舊住宅區(qū)地塊進(jìn)行拆除清理后,重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，調(diào)整用地功能或變更住宅形式規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，在小區(qū)內(nèi)重建住宅或其它建筑及設(shè)施，徹底改善舊住宅區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量，優(yōu)化土地利用。

2 舊住宅(區(qū))改善的市場(chǎng)化途徑

2.1 土地資源利用及利益影響

舊住宅(區(qū))占用著寶貴的城市土地，其改善任務(wù)和動(dòng)力首先來自對(duì)土地資源的充分利用和對(duì)改善利益的合理分配;其市場(chǎng)效用主要有:①分配舊住宅區(qū)房地產(chǎn)資源利益。利用級(jí)差地價(jià)，尋求舊區(qū)改造用地供給與開發(fā)市場(chǎng)需求之間的價(jià)格均衡；②反映對(duì)舊區(qū)各種資源和利益的需求變化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)趨向、稅收政策導(dǎo)向、居民收入及居住愿望、政府干預(yù)支持等，都會(huì)對(duì)舊住宅更新改造產(chǎn)生需求變化；③反映對(duì)市場(chǎng)供給資源條件的變化。改造用地政策，貸款供應(yīng)方式，不同階層居民對(duì)修繕舊住宅或購(gòu)置新住宅的選擇方式，新房建造與舊房改造市場(chǎng)供給數(shù)量比例等；④補(bǔ)償舊住宅土地資源所有人或利益人。如地區(qū)改造拆遷、居民安置補(bǔ)償、居民回遷購(gòu)房和提租資助等。一般通過資本投資或超額利潤(rùn)方式補(bǔ)償。

2.2 舊住宅改造市場(chǎng)運(yùn)行特征

舊住宅改造市場(chǎng)具有以下基本特性:①市場(chǎng)地方性，每一地區(qū)舊房改造都應(yīng)適應(yīng)地方市場(chǎng)需求和變化，不宜強(qiáng)求統(tǒng)一模式；②市場(chǎng)擴(kuò)散性，舊區(qū)改造要考慮對(duì)其他地區(qū)的市場(chǎng)影響，如新區(qū)開發(fā)、舊城新建住宅供應(yīng)、舊住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)聯(lián)系等；③品質(zhì)多樣性，舊住宅(區(qū))更新改造不應(yīng)象征新建住宅采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和方案,而應(yīng)多樣化多層次多標(biāo)準(zhǔn)，充分適應(yīng)不同市場(chǎng)需求；④調(diào)整滯后性，舊房改造投資大，周期長(zhǎng)，必須制訂長(zhǎng)期改造實(shí)施計(jì)劃。對(duì)短期項(xiàng)目則應(yīng)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)變化能力，準(zhǔn)備多種可增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)變化能力，準(zhǔn)備多種可調(diào)整動(dòng)態(tài)改造方案。

舊住宅改造市場(chǎng)的運(yùn)行特征及影響:①市場(chǎng)供求動(dòng)力。形成舊住宅改造市場(chǎng)供求持續(xù)作用的動(dòng)力有:投資、價(jià)格與地點(diǎn)、規(guī)模、質(zhì)量、時(shí)間的可變性;隨改造舊房的需求與供給變化而出現(xiàn)賣方或買方市場(chǎng)，導(dǎo)致改造活動(dòng)的增加或減少;信貸利率高低變化可刺激或限制舊房市場(chǎng)需求；②短期運(yùn)行調(diào)整。舊住宅改造市場(chǎng)的短期運(yùn)行中需求比供給影響更大，因市場(chǎng)需求比供給變化快得多。如一旦政府宣布在舊城某住區(qū)實(shí)施改造規(guī)劃，開發(fā)商、建筑商等就將蜂擁而至，改造市場(chǎng)需求將迅速上升。而改造周期的滯后性使得市場(chǎng)供給、即經(jīng)改造的土地和住宅不能迅速增加。當(dāng)改造過程中市場(chǎng)需求突然下降，如貸款利率提高、資金不到位時(shí)，將形成改造市場(chǎng)積壓過剩；③長(zhǎng)期運(yùn)行調(diào)整。舊城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)漸變過程，舊住宅(區(qū))改造成本呈必然上升趨勢(shì)，當(dāng)改造成本價(jià)格增至接近市場(chǎng)價(jià)格或利潤(rùn)明顯低于新區(qū)住宅開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，改造活動(dòng)將暫緩或放慢，影響到舊住宅改造長(zhǎng)期計(jì)劃的執(zhí)行；④循環(huán)周期發(fā)展。由于城市經(jīng)濟(jì)、人口、收入和住宅(區(qū))老化陳舊等周期性變化影響，舊住宅改造市場(chǎng)呈規(guī)律性升降循環(huán)變化。如舊城基礎(chǔ)設(shè)施改造周期為20年，則舊住宅改造活動(dòng)將同周期進(jìn)行；⑤市場(chǎng)運(yùn)行效率。舊住宅改造市場(chǎng)是非完整市場(chǎng)，如政府優(yōu)惠政策、改造開發(fā)項(xiàng)目、舊區(qū)居民補(bǔ)貼、改造后舊住宅出售租賃對(duì)象選擇等，并非都能在市場(chǎng)上正常獲得。市場(chǎng)有效信息的傳遞和處理速度是市場(chǎng)運(yùn)行效率的重要指標(biāo)。

2.3 市場(chǎng)扶助與產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作機(jī)制

聯(lián)合國(guó)人居中心在 《2000年全球住房戰(zhàn)略》中提出住房發(fā)展兩大扶助戰(zhàn)略:①社區(qū)扶助，指推動(dòng)提供民間住宅過程的戰(zhàn)略；②市場(chǎng)扶助，指在住宅生產(chǎn)中為擴(kuò)大私有住房提供便利的戰(zhàn)略。兩大扶助戰(zhàn)略的宗旨是減少公有住房建造和實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。該戰(zhàn)略已有多個(gè)發(fā)展中國(guó)家如印度尼西亞的貧民區(qū)改善項(xiàng)目中成功應(yīng)用。

舊住宅(區(qū))改善過程中的資金籌措一般可采取:①政府撥款啟動(dòng)改造資金；②政府優(yōu)惠政策減免部分改造費(fèi)用；③銀行為開發(fā)商和居民及業(yè)主改造項(xiàng)目貸款;④用房地產(chǎn)開發(fā)高收益項(xiàng)目補(bǔ)貼改造項(xiàng)目；⑤私人或企業(yè)集資或合作改造融資；⑥通過提租或提價(jià)售房從住房改善項(xiàng)目受益者處回收部分資金，實(shí)行滾動(dòng)再開發(fā)等融資途徑。

舊住宅(區(qū))的改善是一項(xiàng)內(nèi)容繁多、涉及面廣、計(jì)劃性強(qiáng)的社會(huì)發(fā)展工程，產(chǎn)業(yè)化是一種較普遍采用的運(yùn)作方式。納入舊城改造和發(fā)展計(jì)劃，明確舊住宅改善目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),制訂改善計(jì)劃和實(shí)施程序，市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政策引導(dǎo)相結(jié)合,鼓勵(lì)社區(qū)居民廣泛發(fā)展。如新加坡政府為改善20世紀(jì)60～'70年代大批建造的舊住宅并保證其產(chǎn)業(yè)增值,從90年代開始推行舊組屋全面翻新產(chǎn)業(yè)工程計(jì)劃。日本在‘面向21世紀(jì)的住宅產(chǎn)業(yè)”中開始實(shí)施“白一年住宅體系”，并通過住宅優(yōu)良部件產(chǎn)品認(rèn)定制度在舊住宅(區(qū))改善中優(yōu)先采用。

3 舊住宅(區(qū))改善的控制與管理

3.1 舊住宅改善方法與規(guī)劃控制

國(guó)外關(guān)于舊住宅(區(qū))改善的法規(guī)較健全，大體分類為:①綜合管理類。如日本頒布《有樁宅區(qū)改造法》,《廢住宅更新法》、《徽戎市再開發(fā)法》、《聚落地區(qū)整理法》、《再開發(fā)地區(qū)規(guī)劃法》。加拿大《全國(guó)住房法》的宗旨是“捉進(jìn)新住房建造、現(xiàn)有住宅的翻修更新和改善住房及生活條件”；②工程技術(shù)類。如《建筑物區(qū)分等級(jí)法》、《住宅區(qū)分等級(jí)法》、《舊居住區(qū)分區(qū)規(guī)劃》、《已有建筑物可靠性鑒定方法和檢驗(yàn)手冊(cè)》、《危險(xiǎn)建筑物法規(guī)》、《決定居住建筑拆除、現(xiàn)代化改建和大修設(shè)計(jì)方案的工作方針》；③經(jīng)濟(jì)計(jì)劃類。如《住房折舊法》,《斥遷補(bǔ)償法》、《減價(jià)資產(chǎn)的耐用年限規(guī)定》、《固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，《居住和公共建筑物進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢修條例》等；④產(chǎn)業(yè)管理類。如《偏屋管理法》、《公管住宅法》、,《偏屋檢查手冊(cè)》、《樁房與公共建筑大修手冊(cè)》。

改造是長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和分期實(shí)施的結(jié)合過程，規(guī)劃控制是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。加拿大采取的控制方法是:①控制舊房改造規(guī)劃層次，按舊房更新改造發(fā)展分為聯(lián)邦級(jí)、省級(jí)、市級(jí)規(guī)劃控制層次;按舊房更新改造規(guī)模分為區(qū)域改造、城市改造、鄰里改造、改造項(xiàng)目規(guī)劃控制層次；②控制舊房改造規(guī)劃目標(biāo)，分為繁榮、活力、平等、美觀、安全、衛(wèi)生、開放、效率八項(xiàng)規(guī)劃控制指標(biāo)；③控制舊房改造，規(guī)劃內(nèi)容分為改造用地規(guī)劃、改造政策規(guī)劃、改造地區(qū)規(guī)劃及改造詳細(xì)規(guī)劃。

歷史風(fēng)貌特色保護(hù)是各國(guó)在舊住宅(區(qū))改善控制中面臨的共性問題。包括:①繼續(xù)保護(hù)舊住宅區(qū))的歷史民居風(fēng)貌并重新使用，還是拆舊建新以滿足新的居住需求；②應(yīng)采取何種經(jīng)濟(jì)合理方式保護(hù)舊住宅(區(qū))資源和歷史風(fēng)貌，并同時(shí)增加住區(qū)的活力?歐美發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采取了保持歷史住區(qū)風(fēng)貌延續(xù)性原則。通過修舊如舊、內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代化、風(fēng)貌特色重建等方式，提高有歷史保留價(jià)值住宅(區(qū))的市場(chǎng)價(jià)值和居住功能及環(huán)境，使之成為城市住房建設(shè)中的歷史保護(hù)與發(fā)展見證。

3.2 舊住宅改造的社會(huì)人口問題

住宅改造是十分敏感的城市社會(huì)和人口問題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,對(duì)低收入的居民影響更為嚴(yán)重。

但舊住宅改造及人口拆遷可能會(huì)導(dǎo)致:①原有舊城區(qū)低收入市民階層的密切鄰里關(guān)系被破壞；②低收入者居住適應(yīng)能力降低，因他們更多依賴舊城中心地區(qū)附近就業(yè)的社會(huì)聯(lián)系互助、公共設(shè)施及社會(huì)服務(wù)較多的居住環(huán)境；③經(jīng)改造后的城市及住宅區(qū)可供選擇的低租金住宅迅速減少，低收入居民受到排斥，從長(zhǎng)期看將造成低收入居民的處境困難和舊城資源不均衡利用和浪費(fèi)，如大量商業(yè)用房閑置過剩、城市衰退和就業(yè)機(jī)會(huì)減少、低收入者無(wú)家可歸現(xiàn)在增加等。

在舊住宅改造中應(yīng)慎用大規(guī)模消除拆建方式。西方發(fā)達(dá)國(guó)家舊城住宅區(qū)改造普通經(jīng)歷兩個(gè)階段:①大規(guī)模清除重建；②通過整治改善復(fù)蘇城市中心區(qū)。第一階段通常出現(xiàn)舊城低收入居民因經(jīng)濟(jì)困難而流向郊區(qū)；第二階段因舊城居住環(huán)境質(zhì)量年久陳舊劣化,富人紛紛遷往郊外，出現(xiàn)城市“空心化”和“貧困化”。而漸進(jìn)式整治改善復(fù)蘇方式已成為當(dāng)今舊住宅(區(qū))改造的主流。

改變大規(guī)模拆建為漸進(jìn)改造方式的優(yōu)點(diǎn):①能有效防止對(duì)舊城悠久歷史文化傳統(tǒng)的不可挽回的破場(chǎng);②保留舊城土地及公共設(shè)施等已有資源，為今后可持續(xù)發(fā)展留有余地；③對(duì)低收入居聚地區(qū)按居民需要和能力適當(dāng)改造舊住宅(區(qū))，是充分利用現(xiàn)有資源和實(shí)際改善居民居住條件的市場(chǎng)化更經(jīng)濟(jì)的途徑。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的舊住宅改善重要基礎(chǔ)之一是鼓勵(lì)社會(huì)和居民積極參與改善計(jì)劃的全過程。推行舊住宅(區(qū))更新改造規(guī)劃方案的社會(huì)參與。主要途徑有:建立舊居住區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向社會(huì)區(qū)居民公示制度，由當(dāng)?shù)鼐用窦吧鐓^(qū)組織評(píng)選和提出修改意見。在專業(yè)人員幫助下，讓居民有組織地參與舊住宅改造方式?jīng)Q策和提出居住改善需求。

普及舊房改造專業(yè)培訓(xùn)。如加拿大常設(shè)全國(guó)性“住房修復(fù)技術(shù)培訓(xùn)課程”，面向社區(qū)和居民。培訓(xùn)對(duì)象有房產(chǎn)業(yè)主，改造承包商和經(jīng)營(yíng)者，房產(chǎn)質(zhì)量檢查評(píng)估員，修復(fù)項(xiàng)目管理人，擬改造住房的居民等。

鼓勵(lì)社區(qū)居民積極參與住房改善項(xiàng)目管理。如自行組建住房改造合作社、舊區(qū)改造居民管理委員會(huì)與社區(qū)組織,并賦予自主決策和監(jiān)督管理權(quán)，鼓勵(lì)私房業(yè)主和私營(yíng)業(yè)主參與住區(qū)改善項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，住房改造后交由社區(qū)居民組織管理。

3.3 舊住宅(區(qū))維修管理現(xiàn)代化

維修管理與更新改造是保證住宅(區(qū))建成后全壽命期內(nèi)正常使用功能狀態(tài)的兩類基本改善生產(chǎn)活動(dòng)，是住宅區(qū)新建生產(chǎn)活動(dòng)的“特續(xù)施工”。前者側(cè)重日常和連續(xù)性，后者是前者的周期性集中表現(xiàn)形式。

丹麥住房部規(guī)定，凡政府建造和改造后的住房在交工時(shí)必須附有維修計(jì)劃，每年嚴(yán)格實(shí)施，并建立組織嚴(yán)密和全國(guó)住房維修分級(jí)管理執(zhí)行系統(tǒng)。匈牙利、波蘭等東歐國(guó)家在全面推行住宅商品化的同時(shí)，改革維修管理體制，鼓勵(lì)居民自愿組織住房維修合作社。20世紀(jì)80年代匈牙利有870個(gè)住房維修合作社負(fù)責(zé)維修管理50萬(wàn)套舊有合作住宅。美國(guó)著重研究維護(hù)舊城居住區(qū)建筑歷史風(fēng)貌，使舊住房外面整修如舊而內(nèi)部設(shè)施不斷現(xiàn)代化。日本致力于簡(jiǎn)陋公產(chǎn)住宅改造和高層建筑修繕技術(shù)。前蘇聯(lián)重點(diǎn)研究大規(guī)模維修改造更新舊住房的技術(shù)和評(píng)價(jià)方法。

英國(guó)把舊住宅維修改善作為住宅發(fā)展計(jì)劃的中心?？刂乒芾碇攸c(diǎn)有:①提高修房效率，特定期維修費(fèi)用支出比例提高到占維修總費(fèi)用的60% ～70%;②舊房調(diào)查評(píng)定，確定居住最低標(biāo)準(zhǔn)和滿意標(biāo)準(zhǔn)作為維修改善依據(jù)；③分析舊房結(jié)構(gòu)體系優(yōu)劣，英國(guó)建筑研究所在20世紀(jì)80年代評(píng)價(jià)了全國(guó)2 000多種預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)住房，如發(fā)現(xiàn)某種體系不適繼續(xù)使用，即通過立法規(guī)定為不安全建筑，房主有權(quán)獲得當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼進(jìn)行維修改造；④鼓勵(lì)營(yíng)造商開發(fā)配套維修改造技術(shù)，政府擇優(yōu)認(rèn)定推廣，以降低成本造價(jià)和提高改善質(zhì)量;⑤采用計(jì)算機(jī)管理，英國(guó)全國(guó)房產(chǎn)管理中心儲(chǔ)存了每戶住房資料并與各城市房管所聯(lián)網(wǎng),還設(shè)有住房維修改造輔助決策系統(tǒng)。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，城市住宅的老化和舊住宅(區(qū))的改善需求將持續(xù)增長(zhǎng)。國(guó)外城市舊住宅(區(qū))的改善理論和方法研究表明，城市舊住宅(區(qū))的改善與可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)社會(huì)大系統(tǒng)工程，涉及建筑與規(guī)劃、住宅與房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)學(xué)、歷史與美學(xué)等眾多學(xué)科和行業(yè)領(lǐng)域。

城市舊住宅實(shí)有數(shù)量占住宅總量比例的增加是已被國(guó)外住宅建設(shè)演變證實(shí)的住宅發(fā)展必然趨勢(shì)。我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅總量已達(dá)到40億m2,其中50%為不成套住宅,并將在21世紀(jì)初葉逐漸進(jìn)入“住宅高齡化”和大修改善高峰時(shí)間。與此同時(shí)，住宅建筑市場(chǎng)由新建項(xiàng)目為主向維修更新改造等改善項(xiàng)目為主的“市場(chǎng)逆向化”轉(zhuǎn)變進(jìn)程已經(jīng)開始。借鑒國(guó)外城市舊住宅(區(qū))改善的發(fā)展途徑和理論方法,研究制訂適合中國(guó)國(guó)情的城市舊住宅(區(qū))改善發(fā)展規(guī)劃與實(shí)施政策，是一項(xiàng)重要而緊迫的工作。

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