葉檀

如果房?jī)r(jià)不反彈20％到30％，將有大批的炒房客死在沙灘上。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道，溫州新建商品房比最高價(jià)時(shí)下跌30％到40％，加上融資成本，80％以上的炒房一族已經(jīng)資不抵債，成為“負(fù)翁”一族。

一切源于金融杠桿的緊縮。

以該報(bào)道為例，設(shè)定炒房客的融資比例為70％，30％為自有本金，同時(shí)融資比率為較為樂(lè)觀的年息10％。根據(jù)收益率公式計(jì)算，炒房客購(gòu)買的房產(chǎn)以23％為臨界點(diǎn)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌23％，炒房客手中的資產(chǎn)即為負(fù)資產(chǎn)，資不抵債。換句話說(shuō)，就算用較為樂(lè)觀的數(shù)據(jù)估算，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20％到30％這個(gè)敏感區(qū)間時(shí)，在2010年、2011年高位接盤的炒房者會(huì)成為負(fù)翁。

此輪房?jī)r(jià)下跌，以此前房地產(chǎn)泡沫最大、金融杠桿最長(zhǎng)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)降溫最快的城市，房?jī)r(jià)下降最為明顯。溫州房?jī)r(jià)大幅下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年5月溫州市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比為84.9，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比為82.9，成為全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下降幅度最大的城市?！度A夏時(shí)報(bào)》調(diào)研的情況遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)更為嚴(yán)峻！以溫州公認(rèn)的豪宅項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)為例，2011年二手房?jī)r(jià)格最高峰達(dá)8萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在攔腰斬?cái)嘞碌?010年的開(kāi)盤價(jià)4萬(wàn)元/平方米也出不了手，甚至有喊出3.8萬(wàn)元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房?jī)r(jià)曾“破四（萬(wàn)）沖五（萬(wàn)）”，號(hào)稱全國(guó)房?jī)r(jià)最高的縣，如今房?jī)r(jià)普遍下跌了1萬(wàn)元/平方米以上。

溫州與鄂爾多斯的情況較為相似。目前，鄂爾多斯正在重演上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫崩潰的一幕，當(dāng)從煤炭財(cái)富轉(zhuǎn)移而來(lái)的資金被釜底抽薪，這個(gè)城市因此前的房地產(chǎn)泡沫被冠以鬼城的稱號(hào)。因?yàn)闊o(wú)法找到溫州住宅房產(chǎn)詳盡的官方數(shù)據(jù)，我們以同處浙江省、泡沫同樣較高的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)類比。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，杭州商品住宅新開(kāi)盤 8 個(gè)，商品住宅供求比為 0.8，其中供應(yīng)面積88 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16%，同比下降8%；成交面積 110 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升45%，同比上升236%。成交均價(jià) 14196 元/平方米，環(huán)比上升12%，同比下降21%。

上述數(shù)據(jù)非常奇特，成交量大幅上升，而同比價(jià)格大幅下降——這只有兩個(gè)可能：或者是成交價(jià)格被有意壓低，或者是此前泡沫太大，此次成交量反彈以剛性需求為主?？梢钥隙ǖ氖?，如果成交量大幅反彈的勢(shì)頭得以延續(xù)，那么成交價(jià)總有一天會(huì)反彈到原位。

從目前的價(jià)位反彈到原點(diǎn)，房屋同比價(jià)格得上漲21％，如果回到2010年前期購(gòu)房時(shí)的收益預(yù)期，房?jī)r(jià)就得上升40％以上，這是做夢(mèng)，除非政府徹底放棄房地產(chǎn)調(diào)控，鼓勵(lì)購(gòu)房。

炒房客禍不單行，壞消息接踵而來(lái)。8月13日，《上海證券報(bào)》報(bào)道，相關(guān)渠道的消息顯示，可能跨城市聯(lián)網(wǎng)實(shí)施限購(gòu)。目前的限購(gòu)政策在四十幾個(gè)城市實(shí)行，住建部在6月底前完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這將為跨城市“聯(lián)網(wǎng)限購(gòu)”提供技術(shù)支持。未來(lái)跨區(qū)域的投資投機(jī)性購(gòu)房將面臨限制。即便其他城市有資金，也不可能跨區(qū)域大規(guī)模炒作住宅地產(chǎn)，房地產(chǎn)再無(wú)“奇兵”。

在既有房產(chǎn)稅試點(diǎn)向新增住房交易征稅的基礎(chǔ)上，近日全國(guó)三十多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，從而為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。一旦房產(chǎn)稅大規(guī)模開(kāi)征，炒房客將遭遇當(dāng)頭痛擊，資金緊縮與房產(chǎn)稅兩大繩索勒住脖子，炒房客將走投無(wú)路。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有反彈，雖然商業(yè)地產(chǎn)租金在上升，所有這些好消息都無(wú)法阻擋一個(gè)最明確的預(yù)期，住宅地產(chǎn)炒作時(shí)代結(jié)束。

別炒房了。