王全寶

南京前“地王”——玄武區(qū)顧家營地塊，囤地達(dá)7年之久，明顯違反國土資源部關(guān)于土地開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，但未見當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門采取行動。

從南京市中心出發(fā)，坐地鐵2號線，徑直向東，大約一刻鐘時(shí)間，就來到南京東郊紫金山南麓的玄武區(qū)顧家營地塊。

12月2日中午，顧家營村的村民孫建軍拿著鏟子去整理門前的菜地——實(shí)際上就是在顧家營地塊邊緣開墾的小菜地。

2005年6月，顧家營這塊地被當(dāng)?shù)卣馁u之后，一直沒有進(jìn)行開發(fā)。于是有些村民在地塊上搭起絲瓜架子，種起了各種蔬菜。

7年來，顧家營地塊內(nèi)雜草叢生，荒蕪空曠，與遠(yuǎn)處不斷拔地而起的高樓相比，這里仿佛是被遺忘的角落。與此形成鮮明對比的是周邊不斷攀升的地價(jià)?！吨袊侣勚芸纷咴L了距顧家營地塊最近的宏圖上逸園樓盤，房屋均價(jià)在20000元/平方米。而顧家營地塊往東在售的招商紫金山1號和紫園，房屋均價(jià)已到22500元/平方米-25000元/平方米。

“今年8月中旬開始，這里來了兩臺推土機(jī)，干干停停的，快推到我們菜地了，所以我得抓緊把這些菜弄回去?！睂O建軍邊說邊向筐里扔菜葉。

《中國新聞周刊》記者發(fā)現(xiàn)除了有推土機(jī)在推土，顧家營地塊邊上還砌上了圍墻，上書“南京新浩寧房地產(chǎn)開發(fā)公司”字樣，但地塊仍有近一半面積在荒蕪，凸凹不平。

“我們只是被雇來推土的，具體什么時(shí)候開發(fā)，我們也不清楚?！爆F(xiàn)場施工人員對《中國新聞周刊》說。

競拍成功后就打官司

2005年前后，隨著房地產(chǎn)市場逐步升溫，中央開始加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。亦是在此期間，作為外資企業(yè)的新加坡國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司（以下簡稱“國浩公司”）開始在南京市尋覓房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2005年6月前后，南京市國土局以掛牌方式“凈地”出讓坐落于南京市東郊玄武區(qū)顧家營的編號為NO.2005G36的土地使用權(quán)（簡稱“顧家營地塊”）。

根據(jù)南京市國土局提供信息顯示：顧家營地塊東至鐘山學(xué)院，南接繞城公路，西至江蘇省農(nóng)科院，北至南京農(nóng)業(yè)機(jī)械化研究所，土地總面積42.5公頃，實(shí)際出讓面積29.6公頃，土地用途為二類居住用地。

2005年6月21日，國浩公司與南京福中信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“福中公司”）簽署《聯(lián)合競買協(xié)議》，協(xié)議約定雙方聯(lián)合競買顧家營地塊。

根據(jù)知情人透露，福中公司是一家以IT產(chǎn)業(yè)為主、集科工貿(mào)于一體的大型民營企業(yè)，也正是從顧家營項(xiàng)目開始，福中公司開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。

最終，國浩公司與福中公司以6.5億元人民幣的出讓價(jià)競買到顧家營地塊，并且成為當(dāng)年“南京地王”。

據(jù)南京市國土資源局網(wǎng)站大事記記載：2005年7月6日，新加坡國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司以6.5億元人民幣競得玄武區(qū)顧家營地塊國有土地使用權(quán)。該企業(yè)屬于外資公司，且沒有在本地設(shè)立分公司，只能通過美金付款的方式直接競買地塊，成為我市首例使用外匯參與國有土地使用權(quán)競買的境外企業(yè)。

2005年7月13日，在競買成功后，國浩公司與福中公司作為共同受讓人，與出讓人南京市國土資源局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，取得了顧家營地塊的土地使用權(quán)。

8月19日，國浩公司與福中公司相繼設(shè)立南京新浩寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新浩寧公司”）、南京新浩玄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新浩玄公司”）。

根據(jù)雙方約定，福中公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的報(bào)審、協(xié)調(diào)，且不能干涉國浩公司對于合營公司的經(jīng)營管理。之后，國浩公司屢次請求福中公司配合將土地辦理至合資公司名下，以進(jìn)行土地開發(fā)，但均遭拒絕。

2006年9月，國浩公司向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會（以下簡稱“仲裁委員會”）提出仲裁申請。2007年6月25日，仲裁委員會駁回國浩公司全部仲裁請求。

仲裁被駁回后，2009年9月1日，國浩公司向江蘇省高級法院提起訴訟。2009年12月17日，江蘇省高院認(rèn)為，福中公司提出的其與國浩公司之間存在仲裁協(xié)議，該案不屬于人民法院受案范圍的抗辯事由成立，遂駁回原告國浩公司對被告福中公司的起訴。

隨后，國浩公司又上訴至最高人民法院。2010年6月10日，最高人民法院駁回國浩公司上訴。

值得玩味的是，在雙方訴訟間隙，2010年3月25日，南京市國土資源局向國浩公司和福中公司頒發(fā)了顧家營地塊的國有土地使用權(quán)證書。

《中國新聞周刊》獲知的一份關(guān)于出讓人南京市國土局與受讓人國浩公司、福中公司簽署的《國有土地使用權(quán)出讓合同》第12條約定：“受讓人同意在2006年6月1日之前動工建設(shè)。不能按期開工建設(shè)的。應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，但延建時(shí)間最長不得超過一年?！?/p>

按照國土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定：未動工開發(fā)滿兩年的……報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后……無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

即使以2010年3月25日南京市國土資源局向國浩公司和福中公司頒發(fā)顧家營地塊國有土地使用權(quán)證書頒發(fā)日期來計(jì)算，至今顧家營地塊沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)也已超過兩年時(shí)間。

轉(zhuǎn)讓引起糾紛

由于顧家營地塊位置優(yōu)越，規(guī)模龐大具有良好商業(yè)前景，在國浩公司和福中公司產(chǎn)生糾紛、雙方聯(lián)合開發(fā)無望后，該項(xiàng)目便受到眾多大型房企的關(guān)注，先后有萬科、華潤、蘇寧等公司通過各種途徑找雙方洽商轉(zhuǎn)讓事宜，但均告失敗。

后經(jīng)江蘇東南國際拍賣有限公司（以下簡稱“東南國際”）努力，分別與雙方協(xié)調(diào)、各方達(dá)成轉(zhuǎn)讓共識后，初步確定轉(zhuǎn)讓顧家營地塊的相關(guān)權(quán)益。

2010年11月8日，東南國際分別與國浩公司委托的耀陽集團(tuán)有限公司以及福中公司正式簽訂“委托拍賣合同”，國浩公司及福中公司均委托東南國際拍賣其擁有的顧家營地塊相關(guān)開發(fā)權(quán)益。

11月19日，北京巖石資產(chǎn)管理公司（以下簡稱“巖石管理公司”）填寫了有關(guān)“南京顧家營項(xiàng)目股權(quán)及權(quán)益”的競買登記表，成為顧家營地塊相關(guān)權(quán)益的競買人。

11月23日，巖石管理公司與東南國際簽署了“成交確認(rèn)書”，確認(rèn)書中約定成交總價(jià)為23億元，加上1.15億元傭金，“南京顧家營項(xiàng)目股權(quán)及權(quán)益”拍賣總額為24.15億元。

2010年12月初，巖石管理公司持成交確認(rèn)書找到江蘇高成房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“高成公司”）尋求合作。

看到顧家營項(xiàng)目還有利潤空間，同年12月24日，高成公司與巖石管理公司簽署了“合作協(xié)議書”，雙方約定各出資13億元，共計(jì)26億元收購并全面開發(fā)南京顧家營項(xiàng)目。

2011年1月5日、3月14日，高成公司作為巖石公司合作方兩次共向福中公司支付了6500萬元款項(xiàng)。

在高成公司向福中公司付完第一筆款后不久，2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“國辦發(fā)[2011]1號文件”）。

該文件強(qiáng)調(diào)，要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

“國辦發(fā)[2011]1號文件的規(guī)定，對于合作開發(fā)顧家營地塊的高成公司來說，存在很大法律風(fēng)險(xiǎn)?！备叱晒径麻L錢忠秀對《中國新聞周刊》說。

此時(shí)，高成公司經(jīng)詢問相關(guān)部門得知，國浩公司以及福中公司名下顧家營項(xiàng)目地塊拿地已長達(dá)六年，但項(xiàng)目至今未開發(fā)，二者的行為已嚴(yán)重違反國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)定，面臨重大政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。

高成公司遂要求福中公司復(fù)函作出項(xiàng)目安全保證承諾。同時(shí)，高成公司發(fā)現(xiàn)，隨著合作項(xiàng)目不斷推進(jìn)，合作方巖石管理公司日益暴露出諸多問題，其對項(xiàng)目進(jìn)行的陳述多與事實(shí)存在出入，其對項(xiàng)目的承諾也多難以兌現(xiàn)。

據(jù)知情人透露，高成公司拒絕繼續(xù)合作開發(fā)的另外一個(gè)原因是因?yàn)槭召弴乒緳?quán)益沒有成功。錢忠秀也向本刊承認(rèn)了此點(diǎn)。

在多次索要6500萬元預(yù)付款無果的情況下，2012年5月2日，高成公司將福中公司和巖石管理公司起訴到南京市中級人民法院，請求返還其已付款項(xiàng)6500萬元。

涉嫌非法買賣土地？

2011年7月后，高成公司向巖石公司、東南拍賣公司、福中公司、耀陽集團(tuán)有限公司（該公司稱系受新加坡國浩公司全權(quán)委托）等單位及人員多次提出：因顧家營地塊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資未達(dá)成25%以上，溢價(jià)17億余元拍賣或協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)和股權(quán)所含地塊及權(quán)益的行為已違反“國辦發(fā)[2011]1號文件”規(guī)定，屬非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，并涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)犯罪。

錢忠秀認(rèn)為，因涉嫌以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式非法買賣土地，從目前來看，顧家營地塊所有拍賣、轉(zhuǎn)讓行為均無效，福中公司應(yīng)返還高成公司在不知情下支付的6500萬元，同時(shí)還應(yīng)接受相關(guān)部門的依法處理。

據(jù)高成公司透露，福中公司于2012年3月以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式將其持有的新浩寧公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了南京嘉豐投資管理有限公司（以下簡稱“嘉豐投資”）。

為求證轉(zhuǎn)讓事實(shí)，《中國新聞周刊》在南京市工商局調(diào)檔顯示：新浩寧公司股東已更改為國浩公司和南京嘉豐投資管理公司。

《中國新聞周刊》記者又查詢嘉豐投資工商信息顯示：該公司設(shè)立日期為2011年12月27日，兩個(gè)自然人股東分別為張延春出資100萬，袁琳春出資400萬。

《中國新聞周刊》記者聯(lián)系到嘉豐投資的自然人股東之一袁琳春，但袁琳春拒絕提供任何有關(guān)轉(zhuǎn)讓顧家營項(xiàng)目的信息。

為求證顧家營項(xiàng)目是否已轉(zhuǎn)讓，《中國新聞周刊》亦聯(lián)系了福中公司負(fù)責(zé)人。在電話里，福中公司總裁楊宗義告訴《中國新聞周刊》，他身在國外，暫無法接受采訪。

在東南國際公司辦公室，公司總經(jīng)理郭巖向《中國新聞周刊》記者表示，該公司只負(fù)責(zé)拍賣事宜，其他情況不方便介紹，并稱其拍賣的是項(xiàng)目公司股權(quán)，而不是買賣土地。

同樣，在國浩公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)南京市馬會置業(yè)有限公司，該司工作人員向《中國新聞周刊》記者表示，顧家營項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)現(xiàn)均由北京國浩總部直接負(fù)責(zé)。

巖石公司副總經(jīng)理?xiàng)罟庀仁谴饝?yīng)接受采訪，后電話始終處于不接聽狀態(tài)。

至此，除高成公司外，其他參與顧家營地塊轉(zhuǎn)讓的企業(yè)均保持沉默。

“這個(gè)地塊太敏感！”

《中國新聞周刊》獲取的一份“2005年南京市土地公開出讓成交情況一覽表”資料顯示，在“供地方式”一欄中清楚顯示著顧家營地塊在當(dāng)年是以“凈地”形式完成出讓的。

這幅原本所謂的“凈地”，為何長達(dá)7年之久仍沒動工開發(fā)？造成顧家營地塊“囤積”7年，究竟是由于開發(fā)商自身原因還是地塊遺留問題所致？

為了解顧家營地塊長達(dá)7年時(shí)間不動工開發(fā)以及進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)情況，《中國新聞周刊》記者多次聯(lián)系南京市國土資源局局長陳光，但陳光始終未答應(yīng)接受采訪。

南京市國土資源局辦公室工作人員以“這土地太敏感”為由不接受采訪。12月4日，南京市國土資源局土地利用處陳姓工作人員給《中國新聞周刊》發(fā)了一份不到400字的“關(guān)于顧家營地塊有關(guān)情況的說明”。

該說明稱：因地塊內(nèi)現(xiàn)狀桿線遷移等原因，土地未能按合同約定時(shí)間交付受讓人使用，直至2009年12月才向受讓方正式交付土地。土地交付后，我局多次督促受讓人盡快對地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但該地塊聯(lián)合受讓人國浩公司和福中公司又因土地開發(fā)等問題產(chǎn)生糾紛，并訴諸法院，訴訟期間該地塊土地使用權(quán)被數(shù)次查封。

“根據(jù)上述情況，該地塊未能按期開工建設(shè)，主要是存在交地以及司法糾紛查封土地等方面的原因。目前，受讓人內(nèi)部糾紛已基本解決，正在辦理開工有關(guān)手續(xù)，我局也將實(shí)時(shí)跟蹤和督促該地塊的開發(fā)進(jìn)展情況?！鄙鲜稣f明稱。

12月5日，國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司也向《中國新聞周刊》發(fā)了一份關(guān)于“南京顧家營項(xiàng)目”的聲明稱：2005年7月13日，我司與南京福中信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)合競買顧家營地塊，雙方就顧家營地塊股權(quán)產(chǎn)生糾紛，在南京市委、市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和大力支持下，經(jīng)政府部門多方協(xié)調(diào)，股權(quán)糾紛已妥善解決。

針對南京市國土資源局的回復(fù)，《中國新聞周刊》再次向南京市國土資源局發(fā)去采訪函，提出問題：受讓人自身的矛盾糾紛是否可作為不動工建設(shè)的免責(zé)事由？其是否可歸結(jié)為“政府原因”造成的？國浩公司、福中公司轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目是否合法？

針對上述問題，至《中國新聞周刊》截稿日（2012年12月25日晚8點(diǎn)）為止，南京市國土資源局沒有回復(fù)。

《中國新聞周刊》記者獲知的南京市國土資源局與國浩、福中簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》第32條規(guī)定，受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)。

隨著城市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)存在諸多法律規(guī)定及限制，故通過轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目公司之股權(quán)的方式實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目的情況時(shí)有發(fā)生，甚至成為行業(yè)內(nèi)的通行做法?！吨袊侣勚芸吠ㄟ^法院系統(tǒng)查詢案件得知，現(xiàn)在已有法院將此類操作方式認(rèn)定為違法行為甚至犯罪行為。

例如，2009年11月，南京市下關(guān)區(qū)法院判處南京安隆房地產(chǎn)公司法人劉有貴犯非法倒賣土地使用權(quán)罪，判處有期徒刑4年6個(gè)月。判決書稱，2007年4月，南京安隆房地產(chǎn)公司以牟利為目的，以股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓的方式，將764畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2010年2月8日，國土資源部部長徐紹史在“2009年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作部署電視電話會議”上表示，違法用地有一些新的變化?！案鼑?yán)重的，就是以工商變更登記的方式來倒賣土地，房地產(chǎn)公司招拍掛拿到土地之后，他不開發(fā)，等到市場轉(zhuǎn)好的時(shí)候，他把股份轉(zhuǎn)讓給下家，而且變更法定代表人”。

2012年12月19日，國土資源部要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價(jià)款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項(xiàng)目，進(jìn)行清查處置。國土資源部選擇首個(gè)公開調(diào)查的典型地塊也在南京市——下關(guān)區(qū)濱江2號地塊，這宗地塊以56.2億元成為2012年全國范圍內(nèi)的總價(jià)地王。